อนาคตอสังหาริมทรัพย์ไทย 2569: เทคโนโลยี AI, ความยั่งยืน และการปลดล็อกสินเชื่อ คือกุญแจสู่การฟื้นตัว
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2569 นี้ กำลังจะกลายเป็นปีแห่งการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาค อสังหาริมทรัพย์ ที่กำลังเผชิญความท้าทายรอบด้าน ตั้งแต่การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค ไปจนถึงปัจจัยภายนอกที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อ การจะก้าวผ่านจุดต่ำสุดและฟื้นตัวได้อย่างแข็งแกร่งนั้น จำเป็นต้องอาศัยกลยุทธ์ที่เฉียบคม ผสานเทคโนโลยี นวัตกรรม และนโยบายสนับสนุนจากภาครัฐอย่างจริงจัง
AI Marketing: อาวุธลับสู่ประสิทธิภาพและความยั่งยืนในยุค Martech 2026
การสัมมนา “The Future of Real Estate Martech 2026 – AI driven automation and scaling” ที่จัดโดยสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เป็นเวทีสำคัญที่สะท้อนให้เห็นทิศทางของวงการ อสังหาริมทรัพย์ ในอนาคตอันใกล้ ผมในฐานะประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สถาพร เอสเตท จำกัด และนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร มองว่าการนำปัญญาประดิษฐ์ (AI) มาใช้ในกลยุทธ์การตลาด หรือที่เรียกว่า AI Marketing คือหัวใจสำคัญที่จะช่วยให้ผู้ประกอบการ โดยเฉพาะดีเวลอปเปอร์ขนาดกลางและขนาดเล็ก สามารถแข่งขันในตลาดที่การแข่งขันสูงและมาร์จิ้นเหลือน้อยลงได้อย่างมีประสิทธิภาพ
ในอดีต งบประมาณการตลาดของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มักจะอยู่ที่ประมาณ 5% ของมูลค่าโครงการ โดยแบ่งเป็นค่าโฆษณาออนไลน์ 60% และออฟไลน์ 40% พร้อมด้วยงบประมาณกิจกรรมส่งเสริมการขายอีก 2% อย่างไรก็ตาม ด้วยภาวะตลาดที่กำลังจะก้าวพ้นจุดต่ำสุดในปี 2568 การหั่นงบประมาณ Fix Cost เช่น งบการตลาด จึงเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ การใช้ AI เข้ามาช่วยจะสามารถเพิ่มประสิทธิภาพการใช้จ่ายงบการตลาด จาก 5% เหลือเพียง 4% ซึ่งหมายถึงการเพิ่มมาร์จิ้นให้กับบริษัทได้ถึง 1% ทันที หากยอดขายยังคงเดิม
AI Marketing ไม่ได้เป็นเพียงเครื่องมือในการลดต้นทุนเท่านั้น แต่ยังเป็นการเพิ่มประสิทธิภาพในการเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายอย่างแม่นยำ (Personal Live Target) โดยสามารถวิเคราะห์พฤติกรรม ไลฟ์สไตล์ และความต้องการของลูกค้าแต่ละรายได้อย่างลึกซึ้ง ทำให้การนำเสนอโครงการที่ตรงใจมีโอกาสสูงขึ้น ส่งผลให้ Cost Per Lead ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ จากที่เคยมีต้นทุนต่อลูกค้า 1 ราย สำหรับกลุ่มไฮเอนด์อาจสูงถึง 10,000 บาท หรือกลุ่มกลาง-บน ราคา 5 ล้านบาท ต้นทุนอยู่ที่ 3,000-5,000 บาท การใช้ AI จะช่วยให้ต้นทุนเฉลี่ยต่อลูกค้ามีคุณภาพสูงขึ้นนี้ต่ำลง
นอกจากนี้ AI ยังเข้ามาช่วยพัฒนากระบวนการทำงานหลังบ้านให้รวดเร็วและแม่นยำยิ่งขึ้น จากเดิมที่ต้องบันทึกข้อมูลลูกค้าลง Excel เพื่อทำใบจอง, การโอนกรรมสิทธิ์, หรือออกใบแจ้งหนี้ ปัจจุบัน ระบบ CRM (Customer Relationship Management) ที่ใช้ AI ประมวลผล สามารถทำงานได้แบบเรียลไทม์ พร้อมระบบแจ้งเตือนใบแจ้งหนี้ที่แม่นยำ บริษัทซอฟต์แวร์ชั้นนำในตลาด CRM สำหรับ อสังหาริมทรัพย์ เช่น Icon Framework และ Mango ERP กำลังเข้ามามีบทบาทสำคัญในการยกระดับประสิทธิภาพการบริหารจัดการลูกค้า
BIM: ต้นแบบการบริหารจัดการโครงการก่อสร้างยุคใหม่
อีกหนึ่งเทคโนโลยีที่สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ต้องการผลักดันให้สมาชิกนำไปใช้อย่างแพร่หลายคือ BIM (Building Information Modeling) ซึ่งเป็นระบบการจำลองการออกแบบโครงการตั้งแต่ต้นน้ำ กลางน้ำ จนถึงปลายน้ำในไซต์ก่อสร้าง การบริหารจัดการครบวงจรนี้มีข้อดีที่โดดเด่นคือ การเปิดให้ซัพพลายเออร์ทุกกระบวนการก่อสร้างมาร่วมกันบนแพลตฟอร์ม BIM เพื่อบริหารจัดการพลังงานให้มีประสิทธิภาพ และการลด Carbon Footprint ซึ่งเป็นแนวคิด “AI for Construction” ที่เรามุ่งมั่นจะผลักดันในปี 2569
Advancing Sustainable Housing: สู่เป้าหมายบ้านแห่งอนาคตที่ยั่งยืนและใส่ใจสิ่งแวดล้อม
สำหรับทิศทางการทำงานในปี 2569 สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ได้กำหนดธีมหลักคือ “Advancing Sustainable Housing for Thailand’s Future HBA 2026 Sustainable Development In Action” โดยเน้นผลักดัน 2 หัวข้อหลักที่สำคัญต่ออนาคตของ อสังหาริมทรัพย์ ไทย:
Low Carbon Living: การออกแบบบ้านที่คำนึงถึงการใช้พลังงานอย่างมีประสิทธิภาพ เริ่มตั้งแต่ Passive Design เช่น การวางทิศทางของอาคาร การเลือกใช้วัสดุที่ช่วยประหยัดพลังงาน ไปจนถึง Active Design ที่ผสานเทคโนโลยี Smart Home เพื่อให้บ้านมีประสิทธิภาพในการใช้พลังงานสูงสุด เป้าหมายคือการสร้างบ้านที่ผู้อยู่อาศัยรู้สึกประหยัด สะดวกสบาย สุขภาพดีขึ้น และปลอดภัยจากภัยพิบัติ
การจัดการของเสีย (Waste Management) และบ้านประหยัดพลังงาน: เรามีความร่วมมือกับกรุงเทพมหานคร (กทม.) ในการรณรงค์ให้ลูกบ้านแยกขยะอย่างถูกวิธี การแยกขยะจะช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายในการเก็บขยะของลูกบ้าน จากอัตราใหม่ที่ กทม. ประกาศใช้เดือนตุลาคม 2568 ที่ 60 บาท เหลือเพียง 20 บาท ตามกฎหมายเดิม การคำนวณเบื้องต้นจากสมาชิกสมาคมกว่า 170 บริษัท (60-70 บริษัทที่ยังดำเนินธุรกิจอยู่) ที่มีโครงการประมาณ 2,000 โครงการ โครงการละ 300 หลังคาเรือน หากทุกครัวเรือนร่วมมือกันแยกขยะ จะสามารถลดปริมาณขยะในกรุงเทพฯ ได้มหาศาล ซึ่งไม่เพียงแต่เป็นการประหยัดค่าใช้จ่าย แต่ยังเป็นการร่วมกันรักษ์โลก ลดปัญหาน้ำท่วม และปัญหาส้วมตัน อันเป็นผลมาจากขยะที่สะสม
“บางแก้วโมเดล”: ต้นแบบ Smart City คู่แฝดไต้หวัน สู่การยกระดับเมืองไทย
เป้าหมาย “In Action” ที่เริ่มลงมือทำตั้งแต่วันนี้ เพื่อสร้างแรงกระเพื่อมไปสู่การเป็นมาตรฐานระดับเมือง และยกระดับประเทศไทยให้ก้าวสู่การเป็น Smart City เช่นเดียวกับไต้หวันที่เคยเป็นเมืองเกษตรกรรม แต่สามารถพัฒนาสู่ชุมชนพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมได้อย่างรวดเร็ว โดยไต้หวันได้พัฒนาระบบที่อยู่อาศัยให้เป็น Smart Home ที่ประหยัดพลังงาน ปลอดภัย และดีต่อสุขภาพ ด้วยการติดตั้ง Digital Lock, เครื่องฟอกอากาศ และระบบควบคุมการใช้พลังงานภายในบ้าน
ในระดับเมือง ไต้หวันมีระบบป้องกันแผ่นดินไหวที่สามารถแจ้งเตือนล่วงหน้าได้ในไม่กี่วินาที ทำให้ประชากรมีเวลาเตรียมตัวรับมือ รวมถึงระบบป้องกันภัยพิบัติน้ำท่วมด้วยอุโมงค์ยักษ์ที่ช่วยบริหารจัดการน้ำและแจ้งเตือนระดับน้ำเพื่อการอพยพอย่างทันท่วงที
สำหรับการยกระดับเมืองในประเทศไทย เราควรเริ่มจากเมืองที่มีความพร้อม โดยเฉพาะการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานยุคใหม่ ตั้งแต่ระบบถนนไปจนถึงพื้นที่สาธารณะ เพื่อแก้ไขปัญหาน้ำท่วมในเขตเมือง แนวคิด “เมืองฟองน้ำ” (Sponge City) ซึ่งใช้ถนนและพื้นผิวที่สามารถซึมซับน้ำได้ จะช่วยให้น้ำระบายลงสู่ดิน ลดการขังบนพื้นผิวคอนกรีต
ในระดับโครงการและหมู่บ้าน ผู้พัฒนาต้องคำนึงถึงสภาพพื้นที่และผังเมืองที่กำหนดไว้อย่างเคร่งครัด โดยเฉพาะพื้นที่ที่ผังเมืองกำหนดให้เป็นทางน้ำไหลผ่าน (Floodway) ควรพิจารณาปรับลดค่า FAR (Floor Area Ratio) และความหนาแน่นของการพัฒนา เพื่อลดความหนาแน่นของพื้นที่อยู่อาศัยและลดความเสี่ยงน้ำท่วม
ปัจจุบัน เรากำลังศึกษาโมเดล Smart City ในพื้นที่ อ.บางแก้ว จ.สมุทรปราการ ซึ่งมีนโยบายป้องกันน้ำท่วมและระบบเตือนภัยน้ำท่วม เป็นตัวอย่างที่ดีในการพัฒนาเมืองให้สอดคล้องกับความเสี่ยงของพื้นที่นั้นๆ
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: โอกาสจากดอกเบี้ยต่ำ แต่ความท้าทายสินเชื่อยังคงอยู่
แม้ว่าการประชุมคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 ที่ผ่านมา มีมติลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% มาอยู่ที่ 1.25% ต่อปี จะเป็นปัจจัยบวกโดยตรงต่อภาค อสังหาริมทรัพย์ ทั้งในฝั่งผู้ประกอบการและผู้บริโภค แต่เรายังต้องเผชิญกับปัจจัยกดดันอื่นๆ เช่น ภาษีนำเข้า 19% ที่ส่งผลกระทบต่อการค้า และแนวโน้ม GDP ปีหน้าคาดการณ์ที่ 1.6% ซึ่งสะท้อนภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว
อย่างไรก็ตาม ความกังวลที่หนักที่สุดของผู้ประกอบการ อสังหาริมทรัพย์ คือความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ซึ่งส่งผลให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อในปี 2568 พุ่งสูงเป็นประวัติการณ์ เฉลี่ย 40% โดยเฉพาะบ้านในตลาดล่าง (ต่ำกว่า 3 ล้านบาท) มีอัตราการกู้ไม่ผ่านสูงถึง 60% หมายความว่าประชาชนจำนวนมากไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านได้
ทางออกภาคอสังหาริมทรัพย์: รวมหนี้-ค้ำประกันสินเชื่อ คือความหวัง
ทางออกเร่งด่วนที่ 3 สมาคมหลัก ได้แก่ สมาคมอาคารชุดไทย, สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้เสนอต่อภาครัฐ เพื่อปลดล็อกภาคการเงินสำหรับผู้ซื้อบ้าน คือ 2 มาตรการสำคัญ:
การรวมหนี้ (Consolidate Debt): ปัจจุบัน ผู้คนจำนวนมากมีภาระหนี้บัตรเครดิตและหนี้รถยนต์ ที่มีอัตราดอกเบี้ยสูงถึง 17-18% หากสามารถนำบ้านมาเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันเพื่อรวมหนี้ได้ จะช่วยลดภาระดอกเบี้ยลงได้ 2-3 เท่า โดยมีอัตราดอกเบี้ยบ้านเฉลี่ยอยู่ที่ 6-7% เท่านั้น ซึ่งจะช่วยให้ผู้บริโภคมีสภาพคล่องทางการเงินดีขึ้น
การค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Insurance): สำหรับผู้ซื้อบ้านใหม่ที่กู้ไม่ผ่านเนื่องจากขาดเงินดาวน์ 10-20% เราเสนอให้มีกลไกค้ำประกันสินเชื่อบ้าน เช่นเดียวกับการค้ำประกันสินเชื่อภาคอุตสาหกรรมโดยบรรษัทประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมขนาดย่อม (บสย.) แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะลดลง แต่หากสถาบันการเงินยังคงเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ภาค อสังหาริมทรัพย์ ก็ไม่สามารถฟื้นตัวได้อย่างเต็มที่
ผมเชื่อมั่นว่า ด้วยการนำเทคโนโลยี AI มาใช้ในการตลาดและการบริหารจัดการ, การพัฒนาโครงการที่ยั่งยืน, การยกระดับเมืองสู่ Smart City, และการแก้ไขปัญหาการเข้าถึงสินเชื่ออย่างจริงจัง ภาค อสังหาริมทรัพย์ ไทยจะสามารถก้าวข้ามความท้าทายในปี 2569 และกลับมาเติบโตได้อย่างแข็งแกร่งอีกครั้ง
สำหรับท่านที่อยู่ในวงการ อสังหาริมทรัพย์ และต้องการข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับการนำเทคโนโลยี Martech มาปรับใช้ หรือต้องการทราบรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับนโยบายที่ภาครัฐควรพิจารณาเพื่อสนับสนุนภาคส่วนนี้ อย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อร่วมหารือและสร้างอนาคตที่ดีกว่าให้กับวงการ อสังหาริมทรัพย์ ไทยไปด้วยกัน.
