บทนำ: อสังหาริมทรัพย์ไทยยุคใหม่ – เทคโนโลยี AI, ความยั่งยืน และการปรับตัวรับอนาคตปี 2569
ในวันที่ 22 ธันวาคม 2568 ณ ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรได้จัดงานสัมมนาประจำเดือน ธันวาคม 2568 ภายใต้หัวข้อ “The Future of Real Estate Martech 2026 – AI driven automation and scaling” ซึ่งเป็นเวทีสำคัญที่รวบรวมผู้เชี่ยวชาญและผู้นำในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย เพื่ออภิปรายถึงทิศทางและกลยุทธ์การตลาดเทคโนโลยี (Martech) ที่ขับเคลื่อนด้วยปัญญาประดิษฐ์ (AI) สำหรับปี 2569 อันเป็นปีแห่งการเปลี่ยนแปลงและโอกาสครั้งใหญ่สำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย
งานสัมมนาครั้งนี้ได้รับเกียรติจากวิทยากรผู้ทรงคุณวุฒิสองท่าน ได้แก่ คุณจิตตพงศ์ เลิศประดิษฐ์ ผู้ก่อตั้งชุมชนผู้ใช้ Martech ประเทศไทย และอดีตผู้บริหารแสนสิริ ประสบการณ์กว่า 18 ปี ได้บรรยายในหัวข้อ “Martech Efficiency 2026: How to Sale Faster, Spend Smarter, and Scale with Real Data” และ ดร.มนัสนันท์ หะรินสุต Solutions Architect – ASEAN จาก Amazon Web Services (Thailand) Ltd. ซึ่งได้นำเสนอ “AI-Driven Real Estate: Predictive Marketing, Smart Leads & Conversion Optimization”
หัวใจสำคัญของงานสัมมนาคือการสัมภาษณ์พิเศษ คุณสุนทร สถาพร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สถาพร เอสเตท จำกัด และนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ผู้ซึ่งเป็นกำลังสำคัญในการขับเคลื่อนและพัฒนาสมาชิกกว่า 170 บริษัทให้ก้าวทันเทคโนโลยี โดยเฉพาะอย่างยิ่งการยกระดับศักยภาพด้าน AI Marketing ให้เป็นเครื่องมือสำคัญสำหรับผู้ประกอบการทั้งรายกลางและรายเล็ก พร้อมทั้งแสดงความคาดหวังต่อการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569
AI Marketing: เครื่องมือพลิกโฉมอสังหาริมทรัพย์ ลดต้นทุน เพิ่มผลกำไร
คุณสุนทร สถาพร ได้เน้นย้ำถึงความสำคัญของ AI Marketing ในยุคที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังก้าวพ้นจุดต่ำสุดในปี 2568 พร้อมกับแนวคิด “Smart Living” เพื่อตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคที่ใส่ใจเรื่องการประหยัดค่าใช้จ่ายระยะยาว และการใช้ชีวิตอย่างมีสุขภาพดีท่ามกลางสภาพภูมิอากาศที่เปลี่ยนแปลง การนำ AI เข้ามาช่วยวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก (Personalized Targeting) ทำให้ผู้ประกอบการสามารถเข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายได้อย่างแม่นยำ ตรงจุด และมีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น
สำหรับผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ งบประมาณด้านการตลาดถือเป็นต้นทุนคงที่ (Fix Cost) ที่จำเป็นต้องมีการปรับปรุงประสิทธิภาพ ในภาวะที่อัตรากำไร (Margin) ลดน้อยลง การใช้ AI เข้ามาช่วยบริหารจัดการงบประมาณการตลาดที่มีสูตรเดิม 3% สำหรับสื่อมวลชน (Mass Media) และ 2% สำหรับโปรโมชั่น (Promotion) รวมเป็น 5% ให้ลดลงเหลือ 4% ถือเป็นการเพิ่มศักยภาพทางการแข่งขันอย่างมีนัยสำคัญ
“ต้นทุนต่อลูกค้าหนึ่งราย (Cost Per Lead) สำหรับที่อยู่อาศัยกลุ่มลูกค้าไฮเอนด์อาจสูงถึง 10,000 บาทต่อราย ขณะที่กลุ่มลูกค้าบ้านราคา 5 ล้านบาท จะมีต้นทุนอยู่ที่ 3,000-5,000 บาท การที่เราสามารถลด Cost Per Lead ให้ต่ำลง และเพิ่มคุณภาพของ Lead ด้วย AI จะช่วยให้ทีมขายทำงานได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น ใช้เวลาในการดูแลลูกค้าแต่ละรายได้นานขึ้น ส่งผลให้ลูกค้ามีโอกาสตัดสินใจซื้อโครงการได้ง่ายขึ้น หลังจากที่เคยต้องเข้าชมโครงการถึง 10 แห่ง ปัจจุบันจำนวนดังกล่าวอาจลดลงเหลือเพียง 5 แห่ง” คุณสุนทร กล่าว
โดยทั่วไป ต้นทุนการตลาดสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์จะอยู่ที่ประมาณ 5% ของมูลค่าโครงการ แบ่งเป็นงบการตลาด 3% (60% ออนไลน์, 40% ออฟไลน์ เช่น ป้ายบิลบอร์ด) และ 2% สำหรับกิจกรรมส่งเสริมการขาย การลดค่าใช้จ่ายด้านการตลาดลง 1% หมายถึงการเพิ่มกำไรสุทธิ 1% โดยอัตโนมัติ หากยอดขายยังคงเดิม
เทคโนโลยี CRM (Customer Relationship Management) ได้เข้ามามีบทบาทสำคัญในการปฏิวัติกระบวนการทำงานจากเดิมที่ต้องอาศัยการบันทึกข้อมูลลูกค้าลงบน Excel สำหรับการจอง การโอนกรรมสิทธิ์ และการออกใบแจ้งหนี้ ระบบ CRM สมัยใหม่สามารถประมวลผลข้อมูลได้อย่างรวดเร็ว แม่นยำ และมีการแจ้งเตือนการชำระเงินตามกำหนดได้อย่างมีประสิทธิภาพ โดยในตลาดซอฟต์แวร์ CRM สำหรับอสังหาริมทรัพย์ มีผู้เล่นหลักสองรายที่ครองส่วนแบ่งการตลาดสูงสุด ได้แก่ บริษัท ไอคอน เฟรมเวิร์ค และ บริษัท Mango ERP
นอกจากนี้ สมาคมบ้านจัดสรรยังมุ่งมั่นส่งเสริมการใช้ระบบ BIM (Building Information Modeling) ซึ่งเป็นเครื่องมือสำคัญในการจำลองการก่อสร้างตั้งแต่ต้นน้ำ กลางน้ำ จนถึงปลายน้ำ ช่วยในการบริหารจัดการโครงการก่อสร้างแบบครบวงจร โดยเฉพาะอย่างยิ่งการเปิดโอกาสให้ผู้ร่วมงานทุกฝ่ายบนแพลตฟอร์ม BIM สามารถทำงานร่วมกันได้อย่างมีประสิทธิภาพ การบริหารจัดการพลังงาน และการคำนวณ Carbon Footprint ถือเป็น “AI for Construction” ที่สมาคมฯ ต้องการผลักดันอย่างจริงจังในปี 2569
Advancing Sustainable Housing for Thailand’s Future: มุ่งมั่นสู่บ้านแห่งอนาคตที่ยั่งยืน
สำหรับเป้าหมายในปี 2569 สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรภายใต้ธีม “Advancing Sustainable Housing for Thailand’s Future HBA 2026 Sustainable Development In Action” ได้กำหนดทิศทางการดำเนินงานหลัก 2 ประการ ได้แก่:
Low Carbon Living: เน้นการออกแบบบ้านที่คำนึงถึงการประหยัดพลังงานในรูปแบบ Passive Design โดยพิจารณาทิศทางการวางตัวบ้าน การเลือกใช้วัสดุที่ช่วยในการประหยัดพลังงาน และ Active Design ที่จะนำเทคโนโลยี Smart Home มาช่วยเพิ่มประสิทธิภาพการใช้พลังงาน โดยมีเป้าหมายให้บ้านเป็นที่อยู่อาศัยที่ประหยัด สะดวกสบาย ส่งเสริมสุขภาพที่ดี และมีความปลอดภัยจากระบบป้องกันภัยพิบัติ
บ้านประหยัดไฟและการจัดการขยะ (Waste Management): สมาคมฯ ได้ร่วมมือกับกรุงเทพมหานคร (กทม.) รณรงค์ให้ลูกบ้านแยกขยะตั้งแต่ต้นทาง เพื่อประโยชน์ในการลดค่าใช้จ่ายในการจัดเก็บขยะ ซึ่ง กทม. ได้ประกาศใช้อัตราใหม่ที่ 60 บาทต่อครัวเรือนในเดือนตุลาคม 2568 โดยเป้าหมายคือการลดลงเหลือ 20 บาทตามกฎหมายเดิม
“จากการคำนวณปริมาณขยะเบื้องต้น เฉพาะลูกบ้านในโครงการของสมาชิกสมาคมฯ ซึ่งมีประมาณ 60-70 บริษัทที่ยังดำเนินการอยู่ และมีโครงการรวมกันเกือบ 2,000 โครงการ โครงการละประมาณ 300 หลังคาเรือน หากทุกโครงการสามารถแยกขยะได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะช่วยลดปริมาณขยะในกรุงเทพฯ ได้อย่างมหาศาล นอกจากนี้ ยังเป็นการสร้างประโยชน์ต่อสิ่งแวดล้อม ลดภาวะโลกร้อน ลดปัญหาน้ำท่วม และปัญหาส้วมตัน ซึ่งเป็นการดำเนินการที่ ‘In Action’ อย่างแท้จริง” คุณสุนทร กล่าว
“บางแก้วโมเดล”: สู่เมืองอัจฉริยะต้นแบบ – ถอดบทเรียนจากไต้หวัน
แนวคิด “In Action” ที่ต้องเริ่มดำเนินการตั้งแต่วันนี้ เพื่อปูทางสู่การพัฒนาเมืองอัจฉริยะ (Smart City) ที่มีมาตรฐานระดับสากล เปรียบได้กับไต้หวันที่สามารถเปลี่ยนผ่านจากประเทศเกษตรกรรม สู่ศูนย์กลางพาณิชยกรรม และอุตสาหกรรม โดยการพัฒนาที่อยู่อาศัยให้เป็น Smart Home ที่ประหยัดพลังงาน ปลอดภัย และส่งเสริมสุขภาพ มีการติดตั้งระบบ Digital Lock, เครื่องกรองอากาศ และระบบควบคุมการใช้พลังงานภายในบ้าน
ในระดับเมือง ไต้หวันได้พัฒนาระบบเตือนภัยแผ่นดินไหวที่แม่นยำภายในไม่กี่วินาที รวมถึงระบบป้องกันภัยพิบัติน้ำท่วมด้วยอุโมงค์ยักษ์เพื่อระบายน้ำอย่างรวดเร็ว ซึ่งเป็นกลไกสำคัญในการอพยพประชาชนได้ทันท่วงที
สำหรับประเทศไทย การยกระดับเมืองควรเริ่มต้นจากเมืองที่มีความพร้อม โดยเฉพาะการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานยุคใหม่ เช่น ระบบถนนที่ออกแบบให้สามารถซึมซับน้ำได้ (Sponge City) เพื่อลดปัญหาน้ำท่วมขังในเขตเมือง
ในระดับโครงการและหมู่บ้าน ผู้พัฒนาต้องคำนึงถึงสภาพพื้นที่และผังเมือง โดยเฉพาะพื้นที่ที่กำหนดเป็นทางน้ำไหลผ่าน (Floodway) ควรมีการพิจารณาปรับลดค่า FAR (Floor Area Ratio) และความหนาแน่นของการพัฒนา เพื่อลดความหนาแน่นของที่อยู่อาศัยและลดความเสี่ยงน้ำท่วม
“ขณะนี้เรากำลังศึกษาโมเดล Smart City ในพื้นที่อำเภอบางแก้ว จังหวัดสมุทรปราการ ซึ่งทาง อบต. และเทศบาลมีนโยบายป้องกันน้ำท่วมและระบบเตือนภัยที่มีประสิทธิภาพ การพัฒนา Smart City ของแต่ละเมืองจึงควรสะท้อนถึงความเสี่ยงและบริบทเฉพาะของพื้นที่นั้นๆ” คุณสุนทร กล่าว
ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: ปัจจัยบวกจากดอกเบี้ย และความท้าทายด้านสินเชื่อ
การประชุมคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 ที่ผ่านมา มีมติลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% เหลือ 1.25% ต่อปี ถือเป็นปัจจัยบวกโดยตรงต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ ทั้งในส่วนของผู้พัฒนาโครงการที่ต้นทุนทางการเงินลดลง และผู้บริโภคที่กำลังพิจารณาขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้าน
อย่างไรก็ตาม ปัจจัยกดดันยังคงอยู่ เช่น ภาษีนำเข้า 19% ของสหรัฐฯ ซึ่งรัฐบาลไทยจำเป็นต้องเร่งหาตลาดการค้าใหม่ๆ เพื่อลดการพึ่งพาตลาดสหรัฐฯ ประกอบกับแนวโน้ม GDP ปีหน้าถูกปรับลดเหลือ 1.6% สะท้อนภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงชะลอตัว ทำให้ผู้ประกอบการต้องเร่งลดต้นทุนเพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขัน อย่างไรก็ตาม ภาวะการแข่งขันที่รุนแรงนี้กลับเป็นผลดีต่อผู้บริโภคที่จะได้ซื้อสินค้าในราคาที่เหมาะสม
ความกังวลที่หนักที่สุดของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์คือความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ส่งผลให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อในปี 2568 สูงเป็นประวัติการณ์ โดยเฉพาะกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท มีอัตราการกู้ไม่ผ่านเฉลี่ยถึง 60% หมายความว่าประชาชนกว่าครึ่งหนึ่งไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านได้
เพื่อแก้ไขปัญหานี้ 3 สมาคมหลัก ได้แก่ สมาคมอาคารชุดไทย, สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้เสนอ 2 มาตรการเร่งด่วนเพื่อปลดล็อกภาคการเงิน:
การรวมหนี้ (Consolidate Debt): เสนอให้รัฐบาลใหม่พิจารณาใช้บ้านเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันในการรวมหนี้บัตรเครดิตและหนี้รถยนต์ ซึ่งปัจจุบันมีอัตราดอกเบี้ยสูงถึง 17-18% เมื่อรวมหนี้กับบ้านที่มีอัตราดอกเบี้ยเพียง 6-7% จะช่วยลดภาระดอกเบี้ยของผู้กู้ลงได้อย่างมีนัยสำคัญ
การประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Insurance): เสนอให้มีกลไกค้ำประกันสินเชื่อบ้านไม่เกิน 20% ของวงเงินกู้ คล้ายกับการค้ำประกันสินเชื่อภาคอุตสาหกรรมโดยบรรษัทประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมขนาดย่อม (บสย.) เพื่อช่วยให้ผู้กู้ใหม่ที่ขาดเงินดาวน์สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้
“แม้ว่า กนง. จะลดดอกเบี้ยลง แต่หากสถาบันการเงินยังคงเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ภาคอสังหาริมทรัพย์ก็ไม่สามารถฟื้นตัวได้อย่างเต็มที่ การปลดล็อกภาคการเงินจึงเป็นหัวใจสำคัญที่จะขับเคลื่อนอุตสาหกรรมให้ก้าวต่อไปได้” คุณสุนทร กล่าวสรุป
ถึงเวลาแล้วที่ผู้ที่สนใจในศักยภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยุคใหม่ จะต้องศึกษา ทำความเข้าใจ และวางแผนการลงทุนอย่างชาญฉลาด ภายใต้บริบทของเทคโนโลยีที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว และแนวโน้มความยั่งยืนที่กำลังเป็นที่ต้องการของตลาดโลก เราพร้อมจะเป็นส่วนหนึ่งในการพาคุณไปสู่ความสำเร็จในโลกอสังหาริมทรัพย์อนาคต
