พลิกโฉมอสังหาริมทรัพย์ไทย: AI, ความยั่งยืน และนโยบายประคองตลาด สู่ยุคใหม่ปี 2569
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงมานับไม่ถ้วน แต่สิ่งที่กำลังจะเกิดขึ้นในปี 2569 นี้ เป็นสิ่งที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ จากภาพรวมของตลาดในปี 2568 ที่หลายคนอาจมองว่าถึงจุดที่ท้าทายอย่างยิ่ง แต่หากมองให้ลึกซึ้ง จะพบว่านี่คือช่วงเวลาของการปรับตัวครั้งใหญ่เพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับอนาคต โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การนำเทคโนโลยีดิจิทัลเข้ามาเสริมศักยภาพธุรกิจ และการผนึกกำลังเพื่อขับเคลื่อนภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ก้าวผ่านพ้นวิกฤตไปได้อย่างแข็งแกร่ง
AI Marketing: อาวุธลับเพิ่มประสิทธิภาพและลดต้นทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์
หนึ่งในประเด็นสำคัญที่ถูกหยิบยกขึ้นมาหารือในการสัมมนา “The Future of Real Estate Martech 2026-AI driven automation and scaling” ซึ่งจัดโดยสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เมื่อช่วงปลายปี 2568 ที่ผ่านมา คือศักยภาพของ AI Marketing ที่จะเข้ามาเปลี่ยนแปลงวิธีการทำการตลาดในภาคอสังหาริมทรัพย์ สุนทร สถาพร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สถาพร เอสเตท จำกัด และนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ได้เน้นย้ำถึงความจำเป็นที่ผู้ประกอบการ โดยเฉพาะรายกลางและรายเล็ก จะต้องเร่งพัฒนาขีดความสามารถด้านนี้ เพื่อใช้เป็นอาวุธในการแข่งขัน
ในยุคที่มาร์จิ้น (Margin) ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เหลือน้อยลงอย่างมีนัยสำคัญ การบริหารจัดการต้นทุนการตลาดจึงกลายเป็นหัวใจสำคัญ จากเดิมที่วงการอสังหาริมทรัพย์มักตั้งงบประมาณการตลาดไว้ที่ 5% ของมูลค่าโครงการ โดยแบ่งเป็น 3% สำหรับการสื่อสารและการส่งเสริมการขาย (Mass Media & Promotion) และ 2% สำหรับกิจกรรมส่งเสริมการขาย (Promotion) ล่าสุด พบว่าแบรนด์ใหญ่ๆ เริ่มปรับลดงบประมาณนี้ลงเหลือ 4% ซึ่งหมายถึงการลดต้นทุนลง 1% หากสามารถรักษาฐานรายได้ไว้ได้เท่าเดิม เท่ากับว่ามาร์จิ้นจะเพิ่มขึ้นทันที 1%
AI Marketing มีบทบาทสำคัญในการทำให้การใช้จ่ายงบประมาณการตลาดมีประสิทธิภาพมากขึ้น โดยสามารถเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย (Personalized Targeting) ได้อย่างแม่นยำมากขึ้น จากเดิมที่การหาลูกค้าหนึ่งรายในกลุ่มไฮเอนด์อาจมีต้นทุนสูงถึง 10,000 บาท หรือกลุ่มลูกค้าบ้านราคา 5 ล้านบาท อาจมีต้นทุน 3,000-5,000 บาท การใช้ AI ช่วยวิเคราะห์พฤติกรรมและไลฟ์สไตล์ของลูกค้าแต่ละบุคคล จะทำให้เราสามารถนำเสนอข้อมูลที่ตรงกับความต้องการของพวกเขาได้มากขึ้น ลดการสูญเสียเวลาและงบประมาณไปกับการสื่อสารที่ไม่ตรงกลุ่มเป้าหมาย
“เราพยายามแข่งขันกันให้ Cost Per Lead หรือต้นทุนต่อการได้มาซึ่งลูกค้ามีประสิทธิภาพมากขึ้น และตรงกลุ่มเป้าหมายมากขึ้น ได้ลูกค้าที่มีคุณภาพมากขึ้น” คุณสุนทรกล่าว “สิ่งนี้ยังส่งผลดีต่อพนักงานขายของเราด้วย พวกเขาจะมีเวลามากขึ้นในการดูแลลูกค้าแต่ละรายได้อย่างมีคุณภาพ จากเดิมที่ลูกค้าอาจต้องเข้าชมโครงการถึง 10 แห่งกว่าจะตัดสินใจได้ เมื่อการสื่อสารตรงจุดมากขึ้น ลูกค้าอาจลดจำนวนการเข้าชมโครงการลงเหลือ 5 แห่ง ซึ่งเพิ่มโอกาสในการปิดการขายให้เราได้มากขึ้น”
นอกเหนือจาก AI Marketing แล้ว เทคโนโลยี CRM (Customer Relationship Management) ก็เป็นอีกเครื่องมือที่สำคัญในการบริหารจัดการลูกค้า โดยเฉพาะในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีซอฟต์แวร์เฉพาะทางอย่าง Icon Framework และ Mango ERP ที่เข้ามาช่วยในการประมวลผลข้อมูลลูกค้า การจัดการการจอง การโอนกรรมสิทธิ์ และการออกใบแจ้งหนี้ได้อย่างแม่นยำและรวดเร็ว
ยิ่งไปกว่านั้น แนวคิด AI for Construction ก็เป็นสิ่งที่น่าจับตามองในปี 2569 โดยเฉพาะการนำระบบ BIM (Building Information Modeling) มาใช้ ซึ่งเป็นเครื่องมือจำลองการก่อสร้างแบบครบวงจร ตั้งแต่ต้นน้ำ กลางน้ำ ไปจนถึงปลายน้ำ ข้อดีที่สุดของ BIM คือการเปิดแพลตฟอร์มให้ผู้เกี่ยวข้องทุกฝ่าย ตั้งแต่ผู้ออกแบบ ผู้รับเหมา ไปจนถึงซัพพลายเออร์ ได้เข้ามาทำงานร่วมกัน ทำให้การบริหารจัดการมีประสิทธิภาพมากขึ้น โดยเฉพาะการบริหารจัดการพลังงาน และการคำนวณ Carbon Footprint ซึ่งเป็นสิ่งสำคัญในการผลักดันการพัฒนาที่ยั่งยืน
Advancing Sustainable Housing: บ้านเพื่ออนาคตที่ยั่งยืน
เป้าหมายสำคัญของสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรในปี 2569 คือการผลักดัน “Advancing Sustainable Housing for Thailand’s Future HBA 2026 Sustainable Development In Action” ซึ่งมุ่งเน้น 2 เรื่องหลัก คือ
Low Carbon Living: เน้นการออกแบบบ้านที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม โดยใช้หลักการ Passive Design เช่น การวางทิศทางของบ้านที่เหมาะสม การเลือกใช้วัสดุที่ช่วยในการประหยัดพลังงาน และ Active Design ที่จะนำเทคโนโลยี Smart Home มาประยุกต์ใช้ เพื่อให้บ้านมีประสิทธิภาพในการใช้พลังงานมากขึ้น เป้าหมายคือการสร้างบ้านที่อยู่อาศัยแล้วสบาย ประหยัดค่าใช้จ่าย ส่งเสริมสุขภาพที่ดี และมีความปลอดภัยยิ่งขึ้นจากระบบป้องกันภัยพิบัติ
บ้านประหยัดไฟและการจัดการขยะ (Waste Management): สมาคมฯ ได้ร่วมมือกับกรุงเทพมหานคร (กทม.) รณรงค์ให้ลูกบ้านแยกขยะ เพื่อลดปริมาณขยะที่ต้องนำไปกำจัด ซึ่งจะส่งผลดีต่อสิ่งแวดล้อม และยังช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายในการจัดการขยะให้กับลูกบ้าน จากอัตราค่าเก็บขยะใหม่ที่ประกาศใช้ในเดือนตุลาคม 2568 ที่ผ่านมา การแยกขยะอย่างถูกวิธี จะช่วยลดค่าใช้จ่ายนี้ลงได้เป็นอย่างมาก
“เราคำนวณคร่าวๆ แล้ว หากลูกบ้านในโครงการของสมาชิกสมาคมฯ ซึ่งมีจำนวนเกือบ 2,000 โครงการ สามารถแยกขยะได้จริง จะช่วยลดปริมาณขยะในกรุงเทพฯ ได้มหาศาล” คุณสุนทรกล่าว “นอกจากเจ้าของบ้านจะได้ประหยัดเงิน ยังได้มีส่วนร่วมในการลดโลกร้อน ลดปัญหาน้ำท่วม และลดความเสี่ยงของระบบระบายน้ำใน กทม. อีกด้วย”
ก้าวสู่ Smart City: บทเรียนจาก “บางแก้วโมเดล” และการยกระดับเมืองไทย
แนวคิด “Sustainable Development In Action” ไม่ได้จำกัดอยู่แค่ในระดับครัวเรือน แต่ขยายผลไปสู่การยกระดับเมืองให้กลายเป็น Smart City ซึ่งเป็นแนวคิดที่ไต้หวันได้พิสูจน์แล้วว่าประสบความสำเร็จ จากประเทศที่เคยเป็นเกษตรกรรม สู่การเป็นศูนย์กลางทางการค้าและอุตสาหกรรม การปรับเปลี่ยนที่อยู่อาศัยให้เป็น Smart Home ที่ประหยัดพลังงาน ปลอดภัย และสุขภาพดี พร้อมระบบป้องกันภัยพิบัติที่ทันสมัย เช่น ระบบเตือนภัยแผ่นดินไหวที่ทำงานได้อย่างรวดเร็ว หรือระบบป้องกันน้ำท่วมด้วยอุโมงค์ยักษ์ คือตัวอย่างที่น่าสนใจ
สำหรับประเทศไทย การยกระดับสู่ Smart City ควรเริ่มต้นจากเมืองที่มีความพร้อม โดยเฉพาะการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานยุคใหม่ การออกแบบพื้นที่สาธารณะให้รองรับการระบายน้ำได้อย่างมีประสิทธิภาพ เช่น แนวคิด “เมืองฟองน้ำ” (Sponge City) ที่ใช้ถนนและพื้นผิวที่สามารถซึมน้ำได้ การลดความหนาแน่นของอาคารในพื้นที่ที่ผังเมืองกำหนดให้เป็นทางน้ำไหลผ่าน (Floodway) ก็เป็นอีกแนวทางที่สำคัญ
“ตอนนี้เรากำลังศึกษาโมเดล Smart City ในอำเภอบางแก้ว จังหวัดสมุทรปราการ” คุณสุนทรเล่าถึงความคืบหน้า “ทาง อบต. และเทศบาลมีนโยบายป้องกันน้ำท่วมและระบบเตือนภัยที่น่าสนใจ หากพิจารณาถึงความเสี่ยงจากอุตสาหกรรมในพื้นที่ การพัฒนาระบบป้องกันที่เหมาะสมกับบริบทของท้องถิ่นเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง”
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: ความหวังหลังจุดต่ำสุด และความท้าทายด้านสินเชื่อ
จากมติคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ธนาคารแห่งประเทศไทย ที่ลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% ในช่วงปลายปี 2568 ถือเป็นปัจจัยบวกที่สำคัญต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ การลดลงของอัตราดอกเบี้ยนี้จะช่วยลดภาระต้นทุนให้กับทั้งผู้ประกอบการในการพัฒนาโครงการใหม่ และผู้บริโภคในการขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้าน
อย่างไรก็ตาม ยังมีปัจจัยกดดันที่ต้องจับตามอง เช่น ภาวะเศรษฐกิจโลกที่อาจส่งผลต่อกำลังซื้อ และแนวโน้ม GDP ของไทยที่ถูกปรับลดลง สะท้อนถึงภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงชะลอตัว ซึ่งจะกระตุ้นให้ผู้ประกอบการต้องเร่งลดต้นทุนเพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขัน
ความท้าทายที่หนักหน่วงที่สุดสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 คือความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อ (Loan Rejection Rate) ในภาพรวมทุกเซ็กเมนต์ราคาพุ่งสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่มียอดกู้ไม่ผ่านเฉลี่ยสูงถึง 60% ซึ่งหมายความว่าประชาชนจำนวนมากไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านได้ แม้จะมีกำลังซื้อก็ตาม
ด้วยเหตุนี้ 3 สมาคมหลัก ได้แก่ สมาคมอาคารชุดไทย, สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย จึงได้เสนอ 2 มาตรการเร่งด่วนเพื่อแก้ไขปัญหานี้:
การรวมหนี้ (Consolidate Debt): เสนอให้รัฐบาลใหม่พิจารณาแนวทางการใช้บ้านเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน เพื่อให้ลูกบ้านสามารถรวมหนี้บัตรเครดิต หนี้รถยนต์ ซึ่งมีอัตราดอกเบี้ยสูง (17-18%) ให้มาอยู่ภายใต้การกู้ซื้อบ้านที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่า (6-7%) ซึ่งจะช่วยลดภาระดอกเบี้ยของผู้กู้ลงได้ 2-3 เท่า
การประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Insurance): เสนอให้มีกลไกการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย ไม่เกิน 20% ของวงเงินกู้ หลักการคล้ายกับการค้ำประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมโดยบรรษัทประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมขนาดย่อม (บสย.) ซึ่งจะช่วยให้ผู้ที่ขาดเงินดาวน์ หรือมีคุณสมบัติไม่เต็มตามเกณฑ์ของธนาคาร สามารถเข้าถึงสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านได้มากขึ้น
“แม้ว่า กนง. จะลดดอกเบี้ยลงอีก 0.25% ถือเป็นเรื่องที่ดี แต่ถ้าธนาคารยังคงเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ภาคอสังหาริมทรัพย์ก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้อย่างเต็มที่” คุณสุนทรกล่าวสรุป
ปี 2569 จึงเป็นปีแห่งโอกาสและความท้าทายสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย การนำเทคโนโลยี AI มาใช้ การมุ่งเน้นการพัฒนาที่ยั่งยืน และการร่วมมือกันผลักดันนโยบายที่เหมาะสม จะเป็นกุญแจสำคัญในการขับเคลื่อนอุตสาหกรรมให้เติบโตได้อย่างแข็งแกร่งและยั่งยืน
หากท่านเป็นผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นผู้บริโภคที่กำลังวางแผนการลงทุนหรือการซื้อที่อยู่อาศัย นี่คือจังหวะเวลาที่เหมาะสมในการศึกษาข้อมูล ทำความเข้าใจกับแนวโน้มตลาด และเตรียมพร้อมรับมือกับการเปลี่ยนแปลงที่กำลังจะมาถึง เพื่อคว้าโอกาสในยุคใหม่ของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย
