วงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ท่ามกลางความท้าทาย ใครคือผู้นำที่แท้จริง?
ปี 2566 เป็นอีกหนึ่งปีที่วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับแรงกดดันอย่างหนัก แม้ความคาดหวังจะสูงจากการส่งต่อโมเมนตัมที่ดีจากปี 2565 ที่ดูเหมือนธุรกิจกำลังจะกลับมาเติบโตอย่างก้าวกระโดด แต่ความเป็นจริงกลับพลิกผัน ตลาดกลับสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยังคงยืดเยื้อต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้ฟื้นตัวได้เท่าที่ควร ปัญหาดังกล่าวยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 สร้างความกังวลใจให้กับผู้ประกอบการและนักลงทุนในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และได้เห็นถึงความผันผวนที่เกิดขึ้น ซึ่งเป็นบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งและความสามารถในการปรับตัวของผู้ประกอบการแต่ละราย Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อวิเคราะห์ผลประกอบการในปี 2566 ที่ผ่านมา ว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสถานการณ์ที่ท้าทายนี้ได้อย่างไร และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมินี้
ภาพรวมรายได้รวม: ความท้าทายที่สะท้อนผ่านตัวเลข
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง แสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่แผ่กระจายไปในวงกว้างของอุตสาหกรรม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
หลายบริษัทประสบปัญหาหนัก โดยมีรายได้รวมติดลบในระดับสูง ตัวอย่างที่ชัดเจน ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมติดลบไปถึงประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้รวมลดลงถึง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความมั่นคง ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นแรงกดดัน โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราวๆ -4%
แสนสิริ ผงาดผู้นำรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนกลยุทธ์การขายจริง
อย่างไรก็ตาม หากต้องการวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง เราจำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทบางรายใน Top 10 ของรายได้รวม อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยเสริม แต่รายได้จากการขายจะสะท้อนถึงความสามารถในการทำตลาดและปิดการขายโครงการโดยตรง เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 และลำดับอาจมีการเปลี่ยนแปลงไป
จากการรวบรวมข้อมูลของทั้ง 41 บริษัท พบว่าสามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์รายได้จากการขายค่อนข้างน่าเป็นห่วง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริษัทที่เคยแข็งแกร่ง เช่น Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำด้านการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
สิ่งที่น่าจับตาคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้จากการขาย แสดงให้เห็นถึงความท้าทายในภาพรวมของตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และหัวเมืองใหญ่
เอพี (ไทยแลนด์) ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา: ดาวรุ่งพุ่งแรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและควรกล่าวถึงคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 เซ็นทรัลพัฒนา ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตอย่างน่าประทับใจถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจสู่การพัฒนาที่อยู่อาศัยนอกเหนือจากศูนย์การค้า
กำไรสุทธิ: บทสรุปของความสามารถในการทำกำไร
ท้ายที่สุด ไม่ว่าบริษัทจะทำยอดขายได้มากเพียงใด แต่หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถนำเงินเข้ากระเป๋าได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์กำไรยิ่งน่าเป็นห่วง เมื่อมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีผลกำไรลดลงจากปี 2565
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ผงาดผู้นำกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่สามารถทำกำไรสูงสุดได้จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดด 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรจะลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 ท่ามกลางความท้าทายและการปรับตัว
ผลประกอบการของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่วงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย ต้องเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มที่ปี 2567 ก็ยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบาก
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในวงการนี้มานาน ผมมองว่าการเอาตัวรอดและเติบโตในสภาวะตลาดเช่นนี้ จะขึ้นอยู่กับความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน การสร้างนวัตกรรมผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคยุคใหม่ การใช้กลยุทธ์การตลาดที่สร้างสรรค์ และการบริหารสภาพคล่องทางการเงินอย่างมีประสิทธิภาพ
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการหาที่ปรึกษาด้าน อสังหาริมทรัพย์ ที่เข้าใจตลาดอย่างลึกซึ้ง ไม่ว่าจะเป็น ซื้อบ้านกรุงเทพ, คอนโดติดรถไฟฟ้า, หรือ บ้านเดี่ยวพร้อมอยู่, เราพร้อมที่จะให้คำปรึกษาและนำเสนอโซลูชันที่ดีที่สุดสำหรับคุณ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อร่วมสร้างอนาคตที่มั่นคงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยไปด้วยกัน
