วิเคราะห์เจาะลึก: อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – เส้นทางสู่ความท้าทายและบทเรียนสำคัญสำหรับผู้ประกอบการ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมาหลายต่อหลายครั้ง แต่ปี 2566 ถือเป็นบททดสอบที่หนักหน่วงและไม่เป็นไปตามที่หลายฝ่ายคาดหวัง แม้จะมีความหวังว่าแรงส่งจากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 จะช่วยขับเคลื่อนธุรกิจให้เติบโตต่อเนื่อง แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่ส่งสัญญาณตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงฤดูกาลขายที่ปกติจะคึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้ฟื้นตัวได้อย่างที่ควรจะเป็น และแนวโน้มนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาจนถึงต้นปี 2567
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมผลการดำเนินงานของผู้เล่นหลักในตลาด Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทรับมือกับความท้าทายนี้ได้อย่างไร และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสภาวะเช่นนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่บ่งชี้แนวโน้มที่น่ากังวล
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขโดยรวมจะดูไม่น่ากังวลนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณที่ชัดเจนว่าตลาดกำลังเผชิญกับแรงกดดันที่มากกว่าที่คาดการณ์ไว้
บริษัทที่เผชิญแรงปะทะหนัก: บทเรียนจากผู้ที่ได้รับผลกระทบมากที่สุด
กลุ่มบริษัทที่รายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป สะท้อนถึงความเปราะบางที่อาจเกิดขึ้นจากปัจจัยหลายประการ ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LL) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้นำตลาดมาอย่างยาวนาน ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% นอกจากนี้ ยังน่าสังเกตว่าในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Top 10 บริษัทอสังหาฯ ด้านรายได้รวม: การแข่งขันที่เข้มข้นและปัจจัยสู่ความสำเร็จ
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%) – รักษาตำแหน่งผู้นำด้วยกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง
AP (Thailand): 38,399 ล้านบาท – เฉือนอันดับ 1 ไปอย่างสูสี
Supalai: 31,818 ล้านบาท – ยังคงรักษาความสม่ำเสมอ
Land and Houses: 30,170 ล้านบาท – แม้รายได้รวมลดลง แต่ยังคงติดอันดับต้นๆ
Pruksa Holding: 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Universal Utilities (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property: 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนแก่นแท้ของธุรกิจ
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมีการรับรู้จากแหล่งอื่นนอกเหนือจากการขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง การวิเคราะห์เฉพาะรายได้จากการขายจะทำให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้นว่าบริษัทใดมีความสามารถในการสร้างยอดขายจากโครงการได้มากน้อยเพียงใด
ในภาพรวม ทั้ง 41 บริษัท ทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ผู้ที่เผชิญความท้าทายด้านยอดขาย: ความสำคัญของการปรับตัวและการบริหารสต็อก
บริษัทที่ประสบปัญหาด้านรายได้จากการขายอย่างหนัก เช่น Raimon Land ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่เกือบ 40% และ Land and Houses ที่ 38% แสดงให้เห็นถึงความท้าทายในการสร้างยอดขายในช่วงที่ตลาดผันผวน แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในหมวดรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2%
ที่น่าตกใจคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่ส่งผลกระทบต่อภาพรวมอุตสาหกรรมอย่างกว้างขวาง
Top 10 บริษัทอสังหาฯ ด้านรายได้จากการขาย: การแข่งขันที่เข้มข้นและกลยุทธ์สู่ความสำเร็จ
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand): 36,927 ล้านบาท – กลับมาเป็นผู้นำด้านยอดขาย
Sansiri: 32,829 ล้านบาท – เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%
Supalai: 30,836 ล้านบาท – ยังคงรักษาความแข็งแกร่ง
SC Asset Corporation: 23,370 ล้านบาท – ไต่ขึ้น Top 5 และเติบโต 13%
Pruksa Holding: 22,357 ล้านบาท
Land and Houses: 18,966 ล้านบาท – ยังคงอยู่ใน Top 10 แม้รายได้ลดลง
Frasers Property (Thailand): 10,019 ล้านบาท
Origin Property: 8,840 ล้านบาท – ยังคงอยู่ใน Top 10 แม้รายได้ลดลง 24%
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): ดาวรุ่งที่น่าจับตาในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
นอกจากบริษัทที่กล่าวมา ยังมี Central Pattana (CPN) ที่แสดงผลงานโดดเด่นอย่างยิ่ง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 ซึ่งเป็นการสะท้อนถึงความสำเร็จจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่ายอดขายจะเป็นตัวชี้วัดสำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดสุดท้ายที่จะตัดสินว่าบริษัทใดคือผู้ชนะที่แท้จริง เพราะหากขายได้มากแต่มีกำไรน้อย ก็ยากที่จะกล่าวได้ว่าประสบความสำเร็จอย่างยั่งยืน
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของ COVID-19 ที่ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Top 10 บริษัทอสังหาฯ ด้านกำไรสุทธิ: ความสามารถในการบริหารต้นทุนและสร้างมูลค่า
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566:
Land and Houses: 7,495 ล้านบาท – แม้รายได้รวมลดลง แต่กำไรสุทธิสูงจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน
Supalai: 6,083 ล้านบาท – เฉือนอันดับ 3 ไปอย่างเฉียดฉิว
AP (Thailand): 6,054 ล้านบาท
Sansiri: 5,846 ล้านบาท – เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%
Origin Property: 3,160 ล้านบาท – แม้กำไรลดลง 25% แต่ยังคงติด Top 5
SC Asset Corporation: 2,525 ล้านบาท
Quality House: 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding: 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี)
บทสรุปและแนวโน้มปี 2567: ก้าวต่อไปในเส้นทางแห่งความท้าทาย
ข้อมูลทั้งหมดนี้สะท้อนภาพรวมผลการดำเนินงานของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งเป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายสำหรับผู้ประกอบการทุกราย แม้ว่าจะมีบริษัทที่สามารถปรับตัวและสร้างผลงานได้อย่างน่าประทับใจ แต่โดยรวมแล้ว ตลาดกำลังเผชิญกับการชะลอตัวที่ต้องใช้ความรอบคอบและกลยุทธ์ที่ชาญฉลาดในการรับมือ
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ยังคงมีความยากลำบาก ตลาดจะยังคงต้องการนวัตกรรม กลยุทธ์การตลาดที่เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้อย่างมีประสิทธิภาพ และการบริหารจัดการต้นทุนที่เข้มงวด เพื่อให้สามารถผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความไม่แน่นอนนี้ไปได้
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในอุตสาหกรรมนี้ ผมขอเชิญชวนผู้ประกอบการ นักลงทุน และผู้บริโภคทุกท่าน มาร่วมกันวิเคราะห์เจาะลึก และหาแนวทางที่จะก้าวข้ามความท้าทายนี้ไปด้วยกัน หากท่านต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับกลยุทธ์การลงทุนและการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เราพร้อมที่จะเป็นพันธมิตรในการนำพาธุรกิจของท่านสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืน.
