ฟันธงปี 2567: ถอดบทเรียน “วงการอสังหาริมทรัพย์ไทย” จากวิกฤตปี 2566 สู่ยุทธศาสตร์ฝ่าฟัน
กรุงเทพฯ, ประเทศไทย – ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถูกบันทึกไว้ในหน้าประวัติศาสตร์ของวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย ว่าเป็นอีกหนึ่งปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริง แม้จะมีความคาดหวังจากโมเมนตัมเชิงบวกที่ส่งต่อมาจากปี 2565 ว่าจะเป็นปีแห่งการทะยานขึ้นของตลาด แต่ความเป็นจริงกลับสะท้อนภาพที่แตกต่างอย่างสิ้นเชิง ตลาดได้หวนคืนสู่สภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดเจนก่อนการเลือกตั้งครั้งใหญ่ และความซบเซาต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี ทำให้แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง ล่วงเลยมาถึงปี 2567 สัญญาณการพลิกฟื้นก็ยังคงดูอึมครึม ไม่ต่างจากปีที่ผ่านมา
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวง อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และทั่วประเทศ มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์ความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด การวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัท อสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ จำนวน 41 แห่ง โดย Property Mentor จึงเป็นดัชนีชี้วัดที่สำคัญยิ่ง ในการประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับกลยุทธ์และรับมือกับสถานการณ์ที่ผันผวนได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็น “ผู้ชนะ” อย่างแท้จริง
ภาพรวมรายได้ปี 2566: ชะลอตัวทั่วกระดาน แต่มีสัญญาณการปรับตัว
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่า บริษัท อสังหาริมทรัพย์ไทย ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมอาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันในตลาดที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง
บริษัทที่เผชิญกับความท้าทายอย่างมีนัยสำคัญ และมีรายได้รวมติดลบในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่ติดลบไปราวๆ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงกระแสชะลอตัว โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% นอกจากนี้ ยังเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราวๆ -4%
ยอดขาย: ตัวชี้วัดหลักของสุขภาพธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของนักวิเคราะห์และผู้บริหารในวงการ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณาผลประกอบการของบริษัท พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากเป็นตัวเลขที่สะท้อนถึงความสามารถในการขายสินค้าและบริการหลักของธุรกิจโดยตรง ซึ่งหลายบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริมพอร์ต แต่ในภาวะตลาดที่กำลังเผชิญแรงกดดัน การที่บริษัทสามารถรักษาหรือเพิ่มรายได้จากการขายได้ ถือเป็นสัญญาณที่แข็งแกร่งกว่า
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
บริษัทที่เผชิญความท้าทายอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นเบอร์หนึ่งในแง่รายได้รวม ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม 10 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
“เจ้าตลาด” ด้านยอดขายปี 2566: AP (Thailand) คว้าชัยเหนือ Sansiri
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ โดยอันดับ 1 ตกเป็นของ AP (Thailand) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่เข้าป้ายในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แม้ Sansiri จะเป็น 1 ใน 2 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% ซึ่งถือเป็นผลงานที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง
Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 3 ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 เป็นครั้งแรก ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13%
Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท Land and Houses แม้จะเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลง แต่ก็ยังสามารถรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้รายได้จะลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท
Quality Houses (QH) และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 9 และ 10 ตามลำดับ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ 7,171 ล้านบาท ตามลำดับ
นอกจากนี้ ยังมีอีกหนึ่งบริษัทที่สร้างผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ และ อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย มาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพของบริษัทในการขยายธุรกิจสู่ตลาด อสังหาริมทรัพย์ครบวงจร
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จ
อย่างไรก็ตาม การวัดผลสำเร็จที่แท้จริงของบริษัท พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในภาวะเช่นนี้ ไม่ได้อยู่ที่ยอดขายเพียงอย่างเดียว แต่อยู่ที่ “กำไรสุทธิ” ซึ่งเป็นจำนวนเงินที่เหลือจากการหักค่าใช้จ่ายทั้งหมด เปรียบเสมือนผลลัพธ์สุดท้ายของการดำเนินธุรกิจ
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันราว 49,602 ล้านบาท โดยมีถึง 12 บริษัท ที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด-19 ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และกว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดขึ้นสู่ยอดกำไรสูงสุด ด้วยกลยุทธ์การบริหารสินทรัพย์
สำหรับ Top 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ แม้ Land and Houses จะมีรายได้รวมลดลงมาก แต่ก็ยังคงครองตำแหน่งแชมป์ด้านกำไรสุทธิ ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท เหตุผลสำคัญคือ การรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่ง เข้ากองทุนอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นรายการพิเศษที่ช่วยเสริมผลประกอบการอย่างมีนัยสำคัญ
หากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai น่าจะเป็นผู้ที่เข้าป้ายอันดับ 1 โดยในปี 2566 Supalai ทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) ซึ่งมีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด
Sansiri ก้าวขึ้นมาในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ซึ่งแสดงให้เห็นถึงประสิทธิภาพในการบริหารต้นทุนและยอดขาย
Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25%
SC Asset อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย
Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท
Central Pattana ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท) ซึ่งเป็นผลงานที่น่าประทับใจอย่างยิ่งสำหรับบริษัทที่เพิ่งเข้ามามีบทบาทสำคัญในตลาด พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
มองไปข้างหน้า: ยุทธศาสตร์รับมือปี 2567 และเทรนด์อสังหาริมทรัพย์แห่งอนาคต
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นว่า ปี 2567 จะยังคงเป็นอีกหนึ่งปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายสำหรับวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างแน่นอน
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในวงการมานาน ผมเชื่อว่าบริษัทที่จะสามารถก้าวผ่านวิกฤตนี้ไปได้ จะต้องมีคุณสมบัติที่สำคัญ ดังนี้:
ความคล่องตัวในการปรับกลยุทธ์ (Agility): ความสามารถในการปรับตัวอย่างรวดเร็วต่อการเปลี่ยนแปลงของตลาด สภาวะเศรษฐกิจ และพฤติกรรมผู้บริโภค คือกุญแจสำคัญ การมีแผนสำรองที่ยืดหยุ่นและพร้อมต่อการเปลี่ยนแปลง จะช่วยลดความเสี่ยงและสร้างโอกาสใหม่ๆ ได้เสมอ
การบริหารต้นทุนและกระแสเงินสดอย่างมีประสิทธิภาพ (Cost & Cash Flow Management): ในภาวะที่ยอดขายอาจไม่เป็นไปตามเป้า การควบคุมต้นทุนโครงการ การบริหารจัดการสภาพคล่อง และการลดภาระหนี้สิน จะเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง เพื่อรักษาเสถียรภาพทางการเงิน
การพัฒนานวัตกรรมและผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ (Innovation & Product Differentiation): ตลาด อสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่ ต้องการมากกว่าแค่ที่อยู่อาศัย แต่คือ “คุณค่า” ที่ตอบสนองความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค เช่น โครงการที่ใส่ใจสิ่งแวดล้อม (Sustainable Real Estate), การนำเทคโนโลยี Smart Home มาใช้, หรือการออกแบบพื้นที่ที่ส่งเสริมคุณภาพชีวิต (Wellness Living)
การทำความเข้าใจตลาดท้องถิ่น (Local Market Understanding): สำหรับบริษัทที่ดำเนินธุรกิจในหลายภูมิภาค การเข้าใจความต้องการและกำลังซื้อของแต่ละพื้นที่ คือสิ่งสำคัญ การพัฒนา อสังหาริมทรัพย์ตามแนวรถไฟฟ้า ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญในเมืองใหญ่ แต่การมองหาโอกาสในเมืองรองที่มีศักยภาพก็เป็นอีกทางเลือกที่น่าสนใจ
การสร้างความเชื่อมั่นและแบรนด์ที่แข็งแกร่ง (Brand Trust & Loyalty): ในยุคที่ข้อมูลข่าวสารเข้าถึงได้ง่าย ผู้บริโภคให้ความสำคัญกับความน่าเชื่อถือและประสบการณ์ที่ดี การสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง และการบริการหลังการขายที่ประทับใจ จะเป็นแต้มต่อสำคัญ
การมองหาโอกาสจากการร่วมทุนและการควบรวมกิจการ (M&A and Joint Ventures): การร่วมมือกับพันธมิตรที่มีจุดแข็งต่างกัน หรือการควบรวมกิจการ อาจเป็นอีกหนทางในการขยายธุรกิจ เพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขัน และลดความเสี่ยง
เทรนด์สำคัญที่ต้องจับตามองในปี 2567 และอนาคตอันใกล้:
Green Building & Sustainability: ผู้บริโภคให้ความสำคัญกับสิ่งแวดล้อมมากขึ้น การพัฒนาโครงการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม ไม่ใช่แค่เทรนด์ แต่คือความจำเป็น
PropTech Integration: การนำเทคโนโลยีมาใช้ในการบริหารจัดการโครงการ การขาย การตลาด และการอำนวยความสะดวกให้ลูกบ้าน จะเป็นที่นิยมมากขึ้น
Co-living & Co-working Spaces: การเปลี่ยนแปลงรูปแบบการทำงานและไลฟ์สไตล์ จะผลักดันความต้องการพื้นที่ที่ยืดหยุ่นและส่งเสริมการอยู่ร่วมกัน
Health & Wellness Focus: การออกแบบโครงการที่ส่งเสริมสุขภาพกายและสุขภาพใจ จะเป็นปัจจัยดึงดูดผู้ซื้อรุ่นใหม่
Affordable Housing Solutions: การแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัยสำหรับกลุ่มรายได้ปานกลางถึงน้อย ยังคงเป็นโจทย์สำคัญที่ภาครัฐและเอกชนต้องร่วมกันหาทางออก
ปี 2567 นี้ ไม่ใช่ปีแห่งการสิ้นหวัง แต่คือปีแห่งโอกาสสำหรับผู้ที่พร้อมจะปรับตัว เรียนรู้ และสร้างสรรค์ การวิเคราะห์ข้อมูลจากปี 2566 ถือเป็นบทเรียนล้ำค่าที่จะช่วยนำทางในการวางแผนกลยุทธ์สำหรับอนาคต
หากคุณเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจภาพรวมตลาด, จุดแข็ง จุดอ่อนของแต่ละบริษัท, รวมถึงเทรนด์ใหม่ๆ ที่กำลังจะมาถึง คือก้าวแรกที่สำคัญที่สุด
อย่ารอช้า! หากคุณต้องการเจาะลึกข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเพื่อวางแผนการลงทุนที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน และมองหาโอกาสทองในการคว้าชัยในตลาด อสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย ที่กำลังเปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว ติดต่อเราวันนี้ เพื่อเริ่มต้นการเดินทางสู่ความสำเร็จของคุณ.
