ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ส่องผลประกอบการ 41 บริษัทจดทะเบียน – ใครคือผู้นำที่แท้จริงในสภาวะเศรษฐกิจผันผวน?
ในฐานะนักวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ที่คร่ำหวอดในวงการมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปถือเป็นบททดสอบที่ท้าทายสำหรับทุกผู้เล่นในแวดวง อสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย จากความคาดหวังถึงการเติบโตอันแข็งแกร่งที่สืบเนื่องมาจากโมเมนตัมในปี 2565 ตลาดกลับต้องเผชิญกับการชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่และต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งความคึกคักในไตรมาสสุดท้ายของปี ซึ่งปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งการเก็บเกี่ยว ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวที่ชัดเจนได้ สัญญาณเหล่านี้บ่งชี้ว่าปี 2567 ก็อาจไม่ได้แตกต่างจากปีที่ผ่านมามากนัก
ด้วยเหตุนี้ Property Mentor จึงได้ดำเนินการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์เชิงลึกว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ซับซ้อนนี้ได้อย่างไร และที่สำคัญที่สุด ใครคือผู้ที่พิสูจน์ตัวเองว่าเป็น “ผู้นำที่แท้จริง” ในสมรภูมิ อสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566
รายได้รวม: ภาพรวมการเติบโตที่ชะลอตัว
ภาพรวมของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำการสำรวจ พบว่ามีรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่น่าตกใจมากนักหากมองเพียงภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในตลาด
หลายบริษัทประสบปัญหาการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LL) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ที่เคยแข็งแกร่งอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นแรงกดดัน โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และสิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย: อันดับรายได้รวม ปี 2566
เมื่อพิจารณาจากรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่า:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City (U): 17,672 ล้านบาท (เดิมคือ Univentures)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การวัดผลประกอบการที่แท้จริงควรให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่น ๆ ที่ไม่ได้สะท้อนถึงศักยภาพหลักในการสร้างยอดขายโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่า 41 บริษัทที่สำรวจ มีรายได้จากการขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่าสังเกตคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
กรณีที่น่าจับตามองคือ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ 40%, และ Land and Houses (LH) ที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด ก็ยังเผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายเล็กน้อยที่ 2% และที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง สะท้อนถึงความท้าทายที่แพร่หลายในตลาด
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย: อันดับรายได้จากการขาย ปี 2566
เมื่อพิจารณาจากรายได้จากการขายสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 พบการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ Central Pattana (CPN) ได้แสดงผลงานที่โดดเด่น โดยมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง
กำไรสุทธิ: หัวใจสำคัญของการอยู่รอดและความสำเร็จ
แม้การสร้างยอดขายจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ท้ายที่สุดแล้ว “กำไรสุทธิ” คือตัววัดความสำเร็จที่แท้จริง การมีกำไรน้อย หมายถึงความสามารถในการสร้างมูลค่าให้กับผู้ถือหุ้นที่จำกัด
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย: อันดับกำไรสุทธิ ปี 2566
การแข่งขันเพื่อสร้างกำไรสุทธิในปี 2566 ยังคงดุเดือด โดยมี Top 10 บริษัทที่ทำกำไรสูงสุด ดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (ได้รับปัจจัยบวกจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตก้าวกระโดด 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25% แต่ยังคงติด Top 5)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
จากผลประกอบการที่สะท้อนออกมาในปี 2566 ชี้ให้เห็นว่าตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน ทั้งจากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาค, อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับสูง, กำลังซื้อของผู้บริโภคที่อ่อนแอ, และกฎเกณฑ์ที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาริมทรัพย์ที่อาจมีการเปลี่ยนแปลง
ในปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องใช้ความระมัดระวังและวางกลยุทธ์ที่ชาญฉลาดในการบริหารจัดการต้นทุน, การรักษาฐานลูกค้า, และการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว การให้ความสำคัญกับการบริหารกระแสเงินสด, การควบคุมต้นทุนการเงิน, และการสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขันผ่านนวัตกรรมและการบริการ จะเป็นกุญแจสำคัญในการฝ่าฟันอุปสรรค
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในภาค อสังหาริมทรัพย์ไทย, การวิเคราะห์ผลประกอบการเชิงลึกเช่นนี้ เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งในการตัดสินใจลงทุนอย่างมีข้อมูล การทำความเข้าใจถึงจุดแข็ง จุดอ่อน และกลยุทธ์การรับมือกับสภาวะตลาดของแต่ละบริษัท จะช่วยให้สามารถเลือกสรรหุ้นหรือโครงการที่เหมาะสมกับเป้าหมายการลงทุนของท่านได้
หากท่านคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อนำทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่านให้ก้าวผ่านความท้าทายเหล่านี้ หรือต้องการวิเคราะห์โอกาสการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่แม่นยำยิ่งขึ้น ติดต่อเราวันนี้เพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึกจากผู้มีประสบการณ์โดยตรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย.
