วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความจริงเบื้องหลังสถิติ รายได้ กำไร และใครคือผู้ชนะที่แท้จริง?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและพลวัตของตลาดมานับไม่ถ้วน ปี 2566 ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่สร้างบทเรียนอันล้ำค่าให้กับผู้เล่นทุกรายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ภาพรวมที่หลายคนคาดหวังว่าจะได้เห็นการเติบโตต่อเนื่องจากโมเมนตัมของปี 2565 ที่หลายธุรกิจเริ่มกลับมาฟื้นตัว กลับต้องเผชิญกับความเป็นจริงที่แตกต่างออกไป ตลาดเริ่มเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซายังคงดำเนินต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสที่ 4 ซึ่งเป็นช่วงเวลาแห่งโอกาสทองของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังไม่สามารถขับเคลื่อนให้เกิดการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง และสถานการณ์ที่น่ากังวลนี้ก็ส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ยังคงอยู่
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมและวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของผู้ประกอบการในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างเจาะลึก ทีมงาน Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง การศึกษาครั้งนี้มุ่งเน้นไปที่การประเมินศักยภาพของแต่ละบริษัทในการปรับตัวและรับมือกับสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจที่ผันผวน รวมถึงการระบุผู้ที่สามารถยืนหยัดและสร้างผลงานที่โดดเด่นท่ามกลางความท้าทายนี้ได้
ภาพรวมรายได้: การชะลอตัวที่ส่งผลกระทบในวงกว้าง
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท คิดเป็นการหดตัวราว 1.2% แม้ตัวเลขโดยรวมอาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียดจะพบว่า เกือบ 2 ใน 3 ของบริษัท หรือคิดเป็น 25 จาก 41 บริษัท กลับมีรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่แผ่ขยายไปในวงกว้าง
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่าเป็นห่วง มีหลายแห่งที่ตัวเลขติดลบในหลัก 20% ขึ้นไป เช่น L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้รวมลดลงถึงประมาณ 28% ถัดมาคือ Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่เผชิญสถานการณ์ใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้รวมลดลงถึง 26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ 23%, Major Development (MD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นเสาหลักของอุตสาหกรรม ก็ยังไม่สามารถต้านทานกระแสชะลอตัวได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ยิ่งไปกว่านั้น สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดถึง 5 แห่ง มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ในขณะที่ Supalai (SPALI) มีรายได้รวมลดลง 10%, Pruksa Holding (PSH) ลดลง 9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ยึดตำแหน่งผู้นำรายได้รวม ท่ามกลางการแข่งขันที่เข้มข้น
เมื่อพิจารณาถึงรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่าอันดับ 1 คือ แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเติบโตขึ้น 12% แซงหน้าอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการแข่งขันที่สูสีอย่างยิ่งในกลุ่มผู้นำ ตามมาด้วยอันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท โดยมีช่องว่างจากอันดับที่ 2 ค่อนข้างมาก อันดับ 4 คือ Land and Houses (LH) ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และอันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PSH) ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ UWC Corporation (UWC) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญของสุขภาพธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม การวัดผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง จำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจประกอบด้วยรายได้จากแหล่งอื่น ๆ ที่ไม่ใช่การพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายจะช่วยให้เห็นภาพที่ชัดเจนถึงประสิทธิภาพในการดำเนินธุรกิจหลักของบริษัท
สำหรับทั้ง 41 บริษัท เมื่อรวมรายได้จากการขายทั้งหมด พบว่าอยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยสัดส่วนของบริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงนั้นสูงกว่ารายได้รวมอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
กรณีที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78% L.P.N. Development (LPN) ก็มีรายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% ที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นบริษัทขนาดใหญ่ มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในกลุ่มนี้ ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่น่าจับตาคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งสะท้อนถึงความท้าทายที่บริษัทเหล่านี้กำลังเผชิญ
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นเบอร์ 1 ด้านรายได้จากการขาย
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย Top 10 บริษัทในปี 2566 พบว่าอันดับ 1 คือ AP (Thailand) (AP) ที่สามารถกวาดรายได้จากการขายไปถึง 36,927 ล้านบาท สามารถชิงอันดับ 1 กลับคืนมาได้จากแสนสิริ (SIRI) ที่ตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น โดยมีการเติบโตที่ 7% อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
อันดับ 4 คือ SC Asset Corporation (SC) ที่สามารถก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลงานการเติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PSH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% ก็ยังคงเกาะกลุ่มใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality Houses (QH) ซึ่งเป็นบริษัทที่มีการเติบโตที่น่าจับตา ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกบริษัทที่น่าจับตามองและมีผลงานโดดเด่นอย่างยิ่งคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทที่กำลังเติบโตอย่างแข็งแกร่ง
กำไรสุทธิ: บทสรุปที่แท้จริงของผู้ชนะ
ท้ายที่สุดแล้ว แม้จะสามารถสร้างรายได้หรือยอดขายได้มากเพียงใด หากผลประกอบการสุดท้ายไม่ได้สะท้อนเป็นกำไรที่จับต้องได้ ก็อาจกล่าวได้ว่ายังไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทมีการขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ยืนหนึ่งทำกำไรสูงสุด ท่ามกลางภาพรวมที่ท้าทาย
เมื่อพิจารณาถึง Top 10 บริษัทที่มีกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 พบว่า อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงมาก แต่การที่มีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน มูลค่าประมาณ 2,500 ล้านบาท ถือเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรไว้ได้ หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท ก็มีโอกาสที่จะก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1 ได้
อันดับ 3 คือ AP (Thailand) (AP) ที่ทำกำไรได้อย่างเฉียดฉิวที่ 6,054 ล้านบาท อันดับ 4 คือ แสนสิริ (SIRI) ที่แสดงการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท และอันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง 25%
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality Houses (QH) ที่ทำกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PSH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ซึ่งมีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (เป็นการประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายในปี 2567 และการเตรียมพร้อมของภาคอสังหาริมทรัพย์
ข้อมูลทั้งหมดนี้สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมอันท้าทายของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่ผ่านมา ทั้งในแง่ของรายได้ รายได้จากการขาย และกำไรสุทธิ หลายบริษัทต้องเผชิญกับการปรับตัวและกลยุทธ์ที่เข้มข้นขึ้น เพื่อรักษาการเติบโตและผลกำไร
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ยังคงมีความยากลำบากและต้องอาศัยความเข้าใจในตลาดอย่างลึกซึ้ง การปรับตัวอย่างรวดเร็ว การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และการนำเสนอบริการและผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าที่เปลี่ยนแปลงไป จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจบทวิเคราะห์เหล่านี้เป็นเพียงจุดเริ่มต้น ก้าวต่อไปคือการวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับเป้าหมายของคุณ ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่พร้อมจะนำทางคุณผ่านความท้าทายนี้ไปสู่การตัดสินใจลงทุนที่ชาญฉลาดและสร้างผลตอบแทนสูงสุด.
