บทวิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ผู้ชนะที่แท้จริงคือใคร?
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดที่ขึ้นลงมาโดยตลอด แต่ปี 2566 ถือเป็นปีที่มีความท้าทายพิเศษ ผิดไปจากที่หลายฝ่ายคาดการณ์ไว้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และนักลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ต่างเฝ้ารอการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งหลังจากโมเมนตัมที่เริ่มจุดประกายในปี 2565 ทว่าความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้ง ก่อนจะต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยครั้งใหญ่ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่อาจปลุกชีพตลาดให้กลับมาคึกคักได้อย่างที่หวัง และดูเหมือนว่าบรรยากาศอึมครึมนี้จะยังคงอยู่ต่อไปในต้นปี 2567
เพื่อสะท้อนภาพความเป็นจริงของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย 2566 ที่ซับซ้อนนี้ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวนนี้ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่ก้าวข้ามผ่านความท้าทายไปสู่ความเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปีที่ผ่านมา
รายได้รวม: ภาพรวมที่น่ากังวลของวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
จากการสำรวจ พบว่าตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท แม้ตัวเลขนี้จะดูสูง แต่เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ก็ถือเป็นการปรับลดลงเล็กน้อยที่ประมาณ -1.2% อย่างไรก็ตาม สิ่งที่น่าสังเกตคือ เมื่อเราเจาะลึกลงไปในรายบริษัท จะพบว่ามากถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแนวโน้มการชะลอตัวที่กระจายวงกว้างในภาคอุตสาหกรรม
บริษัทบางแห่งเผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่าตกใจ ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้รวมติดลบในระดับมากกว่า 20% โดยเฉพาะ L.P.N. Development ที่มีตัวเลขลดลงถึงประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land ก็ไม่ต่างกัน โดยมีรายได้ลดลง -26%, Lalin Property -23%, Major Development -22% และ Siamese Asset -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses ซึ่งเป็นที่รู้จักในเรื่องความมั่นคง ก็ยังไม่สามารถต้านทานกระแสชะลอตัวได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -18% และเป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยที่ต่ำกว่า -1% เช่นเดียวกับ Supalai ที่ติดลบ -10%, Pruksa Holding -9% และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้รวม แต่ AP (Thailand) ยังคงแข็งแกร่ง
ท่ามกลางภาพรวมที่ค่อนข้างซบเซา แสนสิริ (Siri) กลับทำผลงานได้อย่างโดดเด่น กลายเป็นแชมป์รายได้รวมประจำปี 2566 ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12% ถือเป็นการแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการปรับกลยุทธ์และการบริหารจัดการที่แข็งแกร่ง AP (Thailand) ตามมาในอันดับที่ 2 ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการแข่งขันที่สูสีและน่าจับตามองเป็นอย่างยิ่ง
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (Siri): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (Pruksa): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลงานกันอย่างแท้จริงในมุมมองของนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ประกอบการที่มุ่งเน้นการขายสินทรัพย์เป็นหลัก “รายได้จากการขาย” คือตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุด เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่น ๆ ที่ไม่เกี่ยวข้องกับการดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ตลาดรวมทั้ง 41 บริษัท ทำยอดขายได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดขาย 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มียอดขายลดลงจากปีก่อนหน้า
หลายบริษัทเผชิญกับภาวะยอดขายตกอย่างมีนัยสำคัญ เช่น Raimon Land ที่ยอดขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses มียอดขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ที่เป็นผู้นำในบางมิติ ก็มียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และสิ่งที่น่าพิจารณาคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัทมียอดขายที่ลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่กระจายตัวไปในกลุ่มผู้เล่นรายใหญ่
AP (Thailand) กลับมาผงาดในตำแหน่งผู้นำยอดขาย แต่การเติบโตยังคงมีความแตกต่าง
ในปี 2566 AP (Thailand) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้านยอดขายกลับมาได้ โดยทำรายได้จากการขายไปถึง 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริที่มียอดขาย 32,829 ล้านบาท แต่สิ่งที่น่าชื่นชมคือ แสนสิริ เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของยอดขายให้เป็นบวกได้ถึง 7%
Supalai ยังคงรักษาอันดับที่ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่นด้วยยอดขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลงานการเติบโตเป็นบวกที่ 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับที่ 5 ด้วยยอดขาย 22,357 ล้านบาท
แม้ว่ายอดขายจะลดลงอย่างมาก Land and Houses ยังคงสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยยอดขาย 18,966 ล้านบาท ในขณะที่ Frasers Property (Thailand) ทำยอดขายได้ 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้จะมียอดขายลดลงถึง -24% ก็ยังคงอยู่ใน Top 10 ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท Quality House และ Property Perfect อยู่ในอันดับที่ 9 และ 10 ตามลำดับ ด้วยยอดขาย 7,619 ล้านบาท และ 7,171 ล้านบาท ตามลำดับ
Central Pattana: ดาวรุ่งพุ่งแรงที่ต้องจับตา
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) หลังจากทุ่มเทการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในที่สุดผลลัพธ์ก็เริ่มปรากฏชัดเจนในปี 2566 โดย CPN มียอดขายถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปีก่อนหน้า ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการแข่งขันและการตอบรับของตลาดต่อโครงการที่พัฒนาขึ้น
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสามารถทำยอดขายได้มากน้อยเพียงใด หากท้ายที่สุดแล้วไม่สามารถสร้างกำไรหรือเก็บเกี่ยวผลตอบแทนเข้ากระเป๋าได้น้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในมุมมองของผู้ประกอบการและนักลงทุน
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท สิ่งที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด-19 โดยยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ มากกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ยังคงเป็นผู้นำด้านกำไร แต่ปัจจัยพิเศษมีผลสำคัญ
Land and Houses ยังคงครองตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสูงสุดในปี 2566 ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ Land and Houses รักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้คือ การรับรู้กำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากปราศจากปัจจัยนี้ Supalai ที่มีกำไร 6,083 ล้านบาท อาจก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้
AP (Thailand) ตามมาในอันดับที่ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท ขณะที่แสนสิริ มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท และแสดงการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับที่ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงถึง -25% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทที่ทำกำไรสูงสุด มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (Siri): 5,846 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (Pruksa): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายและโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ข้อมูลข้างต้นแสดงให้เห็นภาพรวมของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย ตลาดโดยรวมยังคงเผชิญกับการชะลอตัว ทั้งในมิติของรายได้รวม รายได้จากการขาย และที่สำคัญคือ กำไรสุทธิ หลายบริษัทต้องเผชิญกับแรงกดดันจากต้นทุนที่สูงขึ้น กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ และภาวะการแข่งขันที่ทวีความรุนแรง
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายนี้ ยังคงมีบริษัทที่มีศักยภาพและความสามารถในการปรับตัวที่โดดเด่น การวิเคราะห์นี้เป็นเพียงส่วนหนึ่งของการประเมินภาพรวม ซึ่งหากท่านเป็นนักลงทุนที่สนใจในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ประกอบการที่ต้องการยกระดับกลยุทธ์ธุรกิจของท่าน การทำความเข้าใจปัจจัยขับเคลื่อนตลาด การวิเคราะห์คู่แข่ง และการมองหาโอกาสใหม่ๆ คือกุญแจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจไปสู่ความสำเร็จในยุคแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้
หากท่านกำลังมองหาคำแนะนำเชิงลึก หรือต้องการสำรวจกลยุทธ์การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ของเราวันนี้ เพื่อวางแผนการลงทุนหรือปรับกลยุทธ์ธุรกิจให้พร้อมรับมือกับโอกาสและความท้าทายที่จะมาถึง.
