วงการอสังหาริมทรัพย์ไทย 2566: สัญญาณการเปลี่ยนแปลงที่ซ่อนอยู่ในตัวเลข?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดที่ขึ้นลงมาหลายครั้ง แต่ปี 2566 นั้นมีความพิเศษแตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง แม้จะมีความหวังว่าจะได้รับแรงส่งจากโมเมนตัมเชิงบวกในปี 2565 ที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังกลับมามีชีวิตชีวาอีกครั้ง แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งโอกาสสำคัญอย่างไตรมาส 4 ซึ่งปกติจะเป็นช่วงไฮซีซั่นที่คาดหวังการฟื้นตัว กลับไม่เป็นเช่นนั้น และความกังวลนี้ได้ล่วงเลยมาถึงต้นปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงเมืองท่องเที่ยวหลัก ยังคงเผชิญกับความท้าทายที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด
เพื่อทำความเข้าใจสถานการณ์เชิงลึก Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับความท้าทายในปี 2566 ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางความผันผวนของตลาด ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย นี้
ภาพรวมรายได้: การหดตัวเล็กน้อยแต่กระจายตัวอย่างมีนัยสำคัญ
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แต่เมื่อพิจารณารายบริษัท จะพบว่าสัดส่วนที่น่าตกใจคือ 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงภาวะชะลอตัวที่กระจายวงกว้าง
มีบริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งที่ประสบกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวลเกินกว่า 20% เช่น L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้ลดลงราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land ยังมีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property -23%, Major Development -22%, และ Siamese Asset -21%
แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง Land and Houses ก็ยังคงเผชิญกับรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 แห่งมีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai -10%, Pruksa Holding -9%, และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Sansiri ครองแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
Sansiri: 39,082 ล้านบาท
AP (Thailand): 38,399 ล้านบาท
Supalai: 31,818 ล้านบาท
Land and Houses: 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding: 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 24,487 ล้านบาท
U City (เดิมคือ UEC): 17,672 ล้านบาท (หมายเหตุ: ยูนิเวนเจอร์ ปัจจุบันคือ U City)
Frasers Property (Thailand): 16,169 ล้านบาท
Origin Property: 15,157 ล้านบาท
Singha Estate: 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนสมรรถนะหลัก
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลงานที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ เราต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เพราะในความเป็นจริงแล้ว บริษัทขนาดใหญ่ในกลุ่ม Top 10 บางแห่ง อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ในทางกลับกัน หากนับเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 และอันดับต่างๆ ก็จะเปลี่ยนไป
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท สามารถทำได้รวม 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงบริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหานี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ครองอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand): 36,927 ล้านบาท
Sansiri: 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai: 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 23,370 ล้านบาท (อีกหนึ่งบริษัทที่มีรายได้เติบโต 13%)
Pruksa Holding: 22,357 ล้านบาท
Land and Houses: 18,966 ล้านบาท (ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 แม้รายได้จากการขายจะลดลง)
Frasers Property (Thailand): 10,019 ล้านบาท
Origin Property: 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Quality House: 7,619 ล้านบาท
Property Perfect: 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างจริงจัง ในปี 2566 บริษัทมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพของบริษัทในการขยายธุรกิจสู่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ซึ่งอาจเป็นปัจจัยสำคัญในการขับเคลื่อนผลประกอบการในอนาคต
กำไรสุทธิ: บทสรุปของการดำเนินงานที่แท้จริง
เมื่อมาถึงจุดสุดท้าย ไม่ว่าบริษัทจะขายได้มากน้อยเพียงใด หากกำไรสุทธิที่สามารถนำเข้ากระเป๋าได้น้อย ก็ย่อมไม่ใช่ “ผู้ชนะ” ที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท โดยมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองอันดับ 1 ด้านกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses: 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมจะลดลง แต่กำไรสูงสุดจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai: 6,083 ล้านบาท (หากไม่มีรายการพิเศษของ Land and Houses จะขึ้นเป็นอันดับ 1)
AP (Thailand): 6,054 ล้านบาท
Sansiri: 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดด 42%)
Origin Property: 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง 25% แต่ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 5)
SC Asset: 2,525 ล้านบาท
Quality House: 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding: 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: การปรับตัวสู่ยุคใหม่
ผลประกอบการที่ปรากฏนี้ เป็นเพียงภาพสะท้อนส่วนหนึ่งของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่กำลังเผชิญกับความท้าทายและสัญญาณของการเปลี่ยนแปลง ปี 2567 นี้จึงคาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน และ อสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่าปัจจัยสำคัญที่จะขับเคลื่อนความสำเร็จในอนาคตของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ จะอยู่ที่ความสามารถในการปรับตัวให้เข้ากับพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป การนำเสนอนวัตกรรมใหม่ๆ ที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตที่ยั่งยืนและทันสมัย คอนโดมิเนียมใหม่ บ้านเดี่ยวโครงการใหม่ ทาวน์เฮ้าส์ราคาดี ที่มาพร้อมกับเทคโนโลยีอำนวยความสะดวก และการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ
นอกจากนี้ การเข้าใจถึงความต้องการที่แท้จริงของตลาดในแต่ละพื้นที่ เช่น อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ อสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ อสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต หรือแม้แต่ โครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายต่างจังหวัด จะเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขัน การพัฒนาโครงการที่สอดคล้องกับกำลังซื้อและไลฟ์สไตล์ของกลุ่มเป้าหมาย รวมถึงการใช้กลยุทธ์ทางการตลาดที่เข้าถึงผู้บริโภคยุคดิจิทัล จะเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
สำหรับนักลงทุนที่สนใจใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือกำลังมองหา บ้านพร้อมอยู่ คอนโดพร้อมโอน หรือ โอกาสการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการเหล่านี้อย่างละเอียด จะช่วยให้เห็นภาพรวมและแนวโน้มที่ชัดเจนขึ้น การศึกษาข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับ ราคาบ้าน ราคาคอนโด และ แนวโน้มราคาอสังหาริมทรัพย์ จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งในการตัดสินใจ
ปี 2566 อาจเป็นปีที่ท้าทาย แต่ก็เป็นปีแห่งการเรียนรู้และปรับตัว ใครจะสามารถรับมือกับสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลงไปนี้ได้ดีที่สุด และใครจะก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำในยุคใหม่ของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย คงต้องติดตามกันต่อไป หากท่านต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือกำลังมองหาโซลูชันที่เหมาะสมสำหรับธุรกิจหรือการลงทุนของท่านในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ทีมผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ของเราพร้อมเสมอที่จะให้คำแนะนำและสนับสนุนท่านในทุกก้าวของการเดินทาง โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อเริ่มต้นการสนทนา.
