บทวิเคราะห์เจาะลึก: ความท้าทายและโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดนี้มานับครั้งไม่ถ้วน ปี 2566 ที่ผ่านมา อาจถูกจดจำในฐานะอีกหนึ่งปีแห่งความท้าทายที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญ แม้จะมีความคาดหวังว่าโมเมนตัมจากช่วงปลายปี 2565 จะส่งผลดีต่อเนื่อง แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป การชะลอตัวของตลาดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี รวมถึงฤดูกาลขายที่เคยคึกคักในไตรมาส 4 ก็ไม่สามารถปลุกตลาดให้ฟื้นคืนชีพได้อย่างที่หวัง สภาพการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาจนถึงต้นปี 2567 บ่งชี้ถึงความซับซ้อนที่มากขึ้นของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 และค้นหาว่าบริษัทใดสามารถฝ่าฟันอุปสรรคและก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำที่แท้จริงในสถานการณ์เช่นนี้ได้
ภาพรวมรายได้รวม: ความท้าทายที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง
ในปี 2566 ที่ผ่านมา บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมจะดูใกล้เคียงกัน แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปในหลายองค์กร
บริษัทที่ประสบปัญหาหนักเห็นได้จากรายได้รวมที่ติดลบในระดับสูง เช่น L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้ลดลงถึงราว -28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ -26%, Lalin Property ที่ -23%, Major Development ที่ -22% และ Siamese Asset ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai -10%, Pruksa Holding -9% และ Origin Property รายได้รวมลดลงราว -4%
สถิติรายได้รวมของ 10 อันดับแรก (ปี 2566)
Sansiri: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand): 38,399 ล้านบาท
Supalai: 31,818 ล้านบาท
Land and Houses: 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding: 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 24,487 ล้านบาท
Universal Utilities (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 16,169 ล้านบาท
Origin Property: 15,157 ล้านบาท
Singha Estate: 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม เพื่อให้เห็นภาพผลการดำเนินงานที่แท้จริง การพิจารณารายได้จากการขายเป็นสิ่งสำคัญ เพราะรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับผลจากการดำเนินงานอื่นที่ไม่ใช่การขายโครงการเป็นหลัก หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกก็จะมีการเปลี่ยนแปลง
ในภาพรวม บริษัททั้ง 41 แห่ง มีรายได้จากการขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ เช่น Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเคยเป็นผู้นำ ก็มีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่เพียงแต่บริษัทขนาดใหญ่ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สถิติรายได้จากการขายของ 10 อันดับแรก (ปี 2566)
AP (Thailand): 36,927 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Sansiri: 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai: 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding: 22,357 ล้านบาท
Land and Houses: 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 10,019 ล้านบาท
Origin Property: 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
Quality Houses: 7,619 ล้านบาท
Property Perfect: 7,171 ล้านบาท
Central Pattana เป็นอีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามอง ด้วยการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 บริษัทฯ มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งแสดงถึงศักยภาพในการสร้างรายได้จากพอร์ตโครงการที่ขยายตัว
กำไรสุทธิ: บทสรุปของความสามารถในการบริหารจัดการ
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะทำยอดขายได้มากเพียงใด หากไม่สามารถสร้างผลกำไรที่แข็งแกร่งได้ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท และมีมากกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
สถิติผลกำไรสุทธิของ 10 อันดับแรก (ปี 2566)
Land and Houses: 7,495 ล้านบาท (ได้รับผลบวกจากการขายโรงแรม 2 แห่งมูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai: 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand): 6,054 ล้านบาท
Sansiri: 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property: 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
SC Asset Corporation: 2,525 ล้านบาท
Quality Houses: 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding: 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายยังคงอยู่ แต่โอกาสใหม่ก็ปรากฏ
ข้อมูลผลประกอบการปี 2566 ชี้ให้เห็นอย่างชัดเจนว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเผชิญกับสภาวะที่ต้องอาศัยความสามารถในการปรับตัวและกลยุทธ์ที่แข็งแกร่งจากผู้ประกอบการ ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เน้นตลาดระดับกลางถึงบน ซึ่งอาจได้รับผลกระทบจากกำลังซื้อที่ชะลอตัวและต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้น
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับผู้ประกอบการที่มีความเข้าใจในความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค มีผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายเฉพาะ (Niche Market) และมีความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่เน้นคุณภาพชีวิตและสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตอบสนองไลฟ์สไตล์ยุคใหม่ เช่น บ้านจัดสรรคุณภาพสูง หรือ คอนโดมิเนียมใกล้รถไฟฟ้า ยังคงมีศักยภาพในการเติบโต
นอกจากนี้ การให้ความสำคัญกับ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในทำเลที่มีศักยภาพ การมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ที่ปรับตัวตามเทรนด์ใหม่ๆ เช่น โกดังสินค้า (Warehouse) หรือศูนย์กระจายสินค้า (Logistics Hub) ที่ได้รับอานิสงส์จากการเติบโตของอีคอมเมิร์ซ ก็เป็นอีกหนึ่งแนวทางที่น่าสนใจ
สำหรับผู้บริโภคที่กำลังมองหา บ้านมือสองพร้อมอยู่ หรือ คอนโดพร้อมเข้าอยู่ ในทำเลศักยภาพ อาจเป็นช่วงเวลาที่ดีในการตัดสินใจซื้อ เนื่องจากการแข่งขันที่อาจทำให้เกิดข้อเสนอที่น่าสนใจจากผู้ขาย อย่างไรก็ตาม การศึกษาข้อมูลตลาดอย่างรอบด้าน การประเมินศักยภาพของทำเล และการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้าน สินเชื่อบ้าน ก็ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญ
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในอุตสาหกรรมนี้ ผมเชื่อมั่นว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จะสามารถฟันฝ่าความท้าทายและกลับมาเติบโตได้อย่างแข็งแกร่งอีกครั้ง หากผู้ประกอบการทุกภาคส่วนสามารถปรับตัวให้เข้ากับพลวัตของตลาดและตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปได้อย่างทันท่วงที
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังพิจารณาลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับศักยภาพของโครงการในทำเลต่างๆ หรือต้องการคำปรึกษาด้านการเงินเพื่อการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อให้เราได้มีโอกาสนำเสนอโซลูชันที่เหมาะสมกับความต้องการของท่าน และร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการสร้างความสำเร็จบนเส้นทางอสังหาริมทรัพย์ของคุณในปี 2567 นี้.
