ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เจาะลึกผู้ชนะและผู้ท้าชิงภายใต้แรงกดดัน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ การมองย้อนกลับไปยังภาพรวมตลาดในปี 2566 ให้ความรู้สึกถึงความท้าทายที่ไม่อาจมองข้ามได้ สัญญาณเชิงบวกที่เคยมีความหวังว่าจะส่งต่อโมเมนตัมจากปี 2565 กลับถูกแปรเปลี่ยนเป็นสภาวะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับการชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยังคงส่งผลต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอย หรือ “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้ตลาดกลับมาฟื้นตัวได้อย่างแข็งแกร่ง และน่าเสียดายที่แนวโน้มนี้ยังคงไม่เปลี่ยนแปลงมากนักเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567
ด้วยความต้องการที่จะเข้าใจถึงพลวัตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย รวมถึงผลกระทบที่เกิดขึ้นกับผู้เล่นหลักในอุตสาหกรรม Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวนทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และที่สำคัญที่สุด ใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้
รายได้รวม: สัญญาณภาพรวมที่น่ากังวล
ตลอดปี 2566 บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่อยู่ในขอบเขตการศึกษา สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมถึง 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาในระดับรายบริษัท จะพบว่ามีจำนวนถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปในวงกว้าง
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับสูง เกินกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ด้วยอัตราที่น่าใจหายถึง -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีตัวเลขใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในอุตสาหกรรมอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถต้านทานกระแสชะลอตัวได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว 4%
การแข่งขันใน Top 10 รายได้รวม: แสนสิริผงาดนำ AP (Thailand) เฉือนกันไม่ขาด
เมื่อเจาะลึกถึง 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: หัวใจหลักของการประเมินมูลค่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง จำเป็นต้องให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมีองค์ประกอบอื่น ๆ นอกเหนือจากการขายอสังหาริมทรัพย์เข้ามาเกี่ยวข้อง หากเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย “โฉมหน้า” ของ 10 อันดับแรกย่อมเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามียอดรวมประมาณ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงถึง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท สถานการณ์นี้ยิ่งตอกย้ำถึงความท้าทายในตลาด โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
กลุ่มที่เผชิญกับรายได้จากการขายลดลงอย่างมาก ได้แก่ Raimon Land (RML) ถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) เกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้นำของตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ไม่เพียงแต่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหานี้ แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
Top 10 รายได้จากการขาย: AP (Thailand) กลับคืนบัลลังก์ ท่ามกลางการแข่งขันที่เข้มข้น
สำหรับ 10 อันดับแรกในหมวดรายได้จากการขาย พบว่า:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (กลับมาเป็นอันดับ 1)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PSH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงอยู่ใน Top 10 แม้รายได้ลดลง)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24% แต่ยังคงติด Top 10)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): ผู้เล่นน้องใหม่ที่น่าจับตามอง
นอกจากบริษัทที่กล่าวมาข้างต้น Central Pattana (CPN) ได้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพที่น่าสนใจอย่างยิ่ง หลังจากการลงทุนในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงความสำเร็จในการเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุน
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่าการสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ท้ายที่สุดแล้ว “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงความสามารถในการทำกำไรและสร้างมูลค่าให้กับผู้ถือหุ้นอย่างแท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งสามารถสร้างกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางแห่งยังคงประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Top 10 บริษัทที่ทำกำไรสูงสุด: Land and Houses ยังคงยึดอันดับ 1 ด้วยปัจจัยพิเศษ
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง แต่ทำกำไรสูงสุดจากปัจจัยพิเศษ)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี)
หมายเหตุ: กำไรสุทธิของ Land and Houses (LH) สูงสุดถึง 7,495 ล้านบาท เป็นผลมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งเป็นปัจจัยพิเศษที่เข้ามาสนับสนุน ไม่ใช่จากผลการดำเนินงานหลักจากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หากไม่รวมปัจจัยนี้ Supalai (SPALI) และ AP (Thailand) (AP) จะมีโอกาสขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้
บทสรุปและแนวโน้มปี 2567
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงปี 2566 ที่เป็นปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริง สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกหนึ่งปีที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับความไม่แน่นอนและแรงกดดันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างต่อเนื่อง การปรับตัวเชิงกลยุทธ์ การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด จะเป็นกุญแจสำคัญในการเอาชีวิตรอดและเติบโต
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การวิเคราะห์เจาะลึกผลการดำเนินงานในระดับรายบริษัทเช่นนี้ จะช่วยให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้นว่าใครคือผู้ที่มีศักยภาพในการแข่งขันสูงสุด และจะสามารถรับมือกับความผันผวนของตลาดได้อย่างไร การจับตาดูแนวโน้มและกลยุทธ์ของบริษัทเหล่านี้อย่างใกล้ชิด จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งในการตัดสินใจลงทุน หรือวางแผนธุรกิจในอนาคต
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือต้องการปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย พร้อมวิเคราะห์ศักยภาพของโครงการต่างๆ ที่กำลังจะเปิดตัว หรือต้องการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ของคุณเพื่อการตัดสินใจที่แม่นยำ ทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำปรึกษาและร่วมมือกับท่าน เพื่อสร้างสรรค์ความสำเร็จบนเส้นทางอสังหาริมทรัพย์นี้ ติดต่อเราวันนี้เพื่อเริ่มต้นก้าวต่อไปที่มั่นคงของคุณ.
