เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ใครคือดาวรุ่ง ดาวร่วง และดาวค้างฟ้าในสมรภูมิอสังหาฯ ไทย?
ในฐานะนักวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ที่คลุกคลีอยู่ในวงการมาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมาหลายต่อหลายครั้ง ปี 2566 ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่เคยมีความหวังว่าจะเห็นการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งต่อเนื่องจากโมเมนตัมในปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับพลิกผัน ตลาดกลับสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความเงียบเหงาได้ยืดเยื้อต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาทองของอุตสาหกรรมอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตที่คาดหวังไว้ได้ แนวโน้มนี้ยังคงส่งสัญญาณความท้าทายต่อเนื่องมาสู่ปี 2567
Property Mentor ได้ดำเนินการวิเคราะห์ข้อมูลอย่างละเอียด โดยรวบรวมผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับความผันผวนของตลาดในปี 2566 ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับตัวที่แตกต่างกันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้กว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมอยู่ที่ 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม การวิเคราะห์ในระดับบริษัทเผยให้เห็นความแตกต่างที่ชัดเจน โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่หลากหลายในตลาด
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก โดยมีรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LL) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงกระแสการชะลอตัวได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Sansiri ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของความแข็งแกร่งในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงศักยภาพหลักของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย อย่างแท้จริง การพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” จะมีความสำคัญมากกว่า เพราะรายได้รวมของบริษัทบางแห่งอาจได้มาจากการดำเนินงานอื่นๆ ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก ทำให้ภาพที่ปรากฏอาจไม่สะท้อนถึงสมรรถภาพที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงเห็นได้จากบริษัทอย่าง Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ซึ่งเป็นบริษัทชั้นนำ มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นอันดับ 1 ในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังเผชิญกับการลดลงเล็กน้อยที่ 2% สิ่งที่ยืนยันถึงภาวะตลาดที่ท้าทายคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ครองแชมป์รายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงอยู่ใน Top 10 แม้รายได้จะลดลง)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตสูงถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: บทสรุปของผู้ชนะตัวจริงในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์
ท้ายที่สุดแล้ว แม้ว่ารายได้จะสูงเพียงใด แต่หากกำไรสุทธิที่สามารถนำเข้ากระเป๋าได้น้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางรายขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทมีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองอันดับ 1 ด้านกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่ได้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท เป็นปัจจัยหนุนสำคัญ)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดด 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง 25% ก็ยังติด Top 5)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
การวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งนี้ ชี้ให้เห็นถึงทิศทางตลาดในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย แต่ก็ยังมีผู้เล่นที่สามารถปรับตัวและสร้างผลงานที่โดดเด่นได้ ขณะที่ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยังคงต้องการกลยุทธ์ที่เฉียบคมและการบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพ เพื่อก้าวผ่านความผันผวนของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย
สำหรับผู้ประกอบการ นักลงทุน และผู้ที่สนใจในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรืออสังหาริมทรัพย์ในทำเลศักยภาพอื่นๆ การทำความเข้าใจในปัจจัยขับเคลื่อนผลประกอบการเหล่านี้เป็นสิ่งสำคัญยิ่ง หากท่านต้องการคำปรึกษาเชิงลึก หรือต้องการวางแผนกลยุทธ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้สอดคล้องกับสภาวะตลาดปัจจุบัน เพื่อคว้าโอกาสในการเติบโตอย่างยั่งยืน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อรับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญของเรา.
