อสังหาริมทรัพย์แนวใหม่: การต่อสัญญาเช่าที่ดินมูลค่า 3.3 หมื่นล้านบาทและการรุกคืบของ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” สู่การเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ
ในยุคที่การเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจและสังคมขับเคลื่อนภูมิทัศน์ของอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง การตัดสินใจเชิงกลยุทธ์ในการพัฒนาและบริหารจัดการทรัพย์สินที่มีมูลค่ามหาศาลย่อมส่งผลกระทบต่อทิศทางของตลาดในวงกว้าง โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเป็นโครงการระดับมหภาคที่เกี่ยวข้องกับการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) และกลุ่มบริษัทชั้นนำอย่างเซ็นทรัล กรณีการต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสำคัญ ณ บริเวณลาดพร้าว ซึ่งเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว ถือเป็นหมุดหมายสำคัญที่สะท้อนถึงพลวัตของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 นี้
การเจรจาครั้งประวัติศาสตร์: “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” กับสัญญาเช่า 30 ปี มูลค่า 3.3 หมื่นล้านบาท
เมื่อวันที่ 10 มกราคม 2569 ข่าวสำคัญในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยได้ถูกเปิดเผยเกี่ยวกับการพิจารณาต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสำคัญ ซึ่งมีพื้นที่ประมาณ 47.22 ไร่ บริเวณพหลโยธิน อันเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว ปัจจุบัน สัญญาเช่าเดิมมีกำหนดสิ้นสุดในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 การเจรจาต่อสัญญาฉบับใหม่ได้ดำเนินการเสร็จสิ้นระหว่าง บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ซึ่งเป็นบริษัทลูกของ ร.ฟ.ท. และ บริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด โดยผลการเจรจาได้ถูกนำเสนอต่อที่ประชุมคณะกรรมการ (บอร์ด) ของ ร.ฟ.ท. เพื่อพิจารณาอนุมัติต่อไป
คณะกรรมการ ร.ฟ.ท. ได้รับทราบผลการเจรจาในการประชุมเมื่อวันที่ 25 ธันวาคม 2568 และมอบหมายให้คณะอนุกรรมการกำกับและติดตามการบริหารทรัพย์สินของ ร.ฟ.ท. ตรวจสอบรายละเอียดและความถูกต้อง ซึ่งคณะอนุกรรมการได้ให้การรับรองและผ่านการพิจารณาเมื่อวันที่ 8 มกราคม 2569 โดยเตรียมนำเสนอต่อบอร์ด ร.ฟ.ท. อีกครั้งในวันที่ 15 มกราคม 2569 เพื่อให้ได้ข้อสรุปที่ชัดเจน
สาระสำคัญของการต่อสัญญาใหม่นี้คือ การให้สิทธิ์แก่เซ็นทรัลเป็นระยะเวลา 30 ปี โดยเริ่มนับตั้งแต่วันที่ 19 ธันวาคม 2571 จนถึงวันที่ 18 ธันวาคม 2601 ซึ่งเป็นการขยายระยะเวลาการดำเนินงานอย่างมีนัยสำคัญ นอกจากนี้ เซ็นทรัลยังเสนอแผนการลงทุนเพิ่มเติมเพื่อปรับปรุงอาคารและระบบภายในให้ทันสมัย ไม่น้อยกว่า 4,500 ล้านบาท การลงทุนนี้มีความจำเป็นอย่างยิ่งเนื่องจากอาคารศูนย์การค้ามีอายุการใช้งานมายาวนานเกือบ 50 ปี โดยคาดการณ์ว่าจะใช้เวลาประมาณ 4 ปีในการดำเนินการปรับปรุงให้แล้วเสร็จ
เมื่อรวมมูลค่าผลตอบแทนตลอดระยะเวลา 30 ปี ซึ่งรวมถึงค่าเช่าที่เซ็นทรัลต้องจ่ายให้แก่ ร.ฟ.ท. แล้ว ดีลนี้มีมูลค่ารวมกว่า 33,000 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นตัวเลขที่น่าประทับใจและสะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพของทำเลดังกล่าว การประเมินมูลค่านี้สอดคล้องกับแนวทางการกำหนดผลตอบแทนของ ร.ฟ.ท. ที่ได้กำหนดไว้ แม้ว่ามูลค่าการต่อสัญญาครั้งนี้จะสูงกว่าการต่อสัญญาครั้งที่สอง ซึ่งมีมูลค่าประมาณ 21,298 ล้านบาท ในระยะเวลา 20 ปี แต่ก็ถือว่าอยู่ในกรอบที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดและมูลค่าของทรัพย์สิน
ปัจจุบัน สัญญาเช่าที่ดินเซ็นทรัล ลาดพร้าว ยังคงมีผลบังคับใช้อีก 3 ปี โดยในปี 2569 ค่าเช่าที่ต้องชำระอยู่ที่ประมาณ 1,559.111 ล้านบาท ในปี 2570 จะอยู่ที่ประมาณ 1,652.658 ล้านบาท และในปี 2571 จะเป็นประมาณ 1,751.817 ล้านบาท ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของผลตอบแทนรวมที่จะเกิดขึ้น
มุมมองของผู้เชี่ยวชาญ: ความสมเหตุสมผลของดีลและศักยภาพของทำเล “พหลโยธิน”
นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด หนึ่งในผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ ได้แสดงความเห็นว่า การต่อสัญญาเช่าที่ดินเซ็นทรัล ลาดพร้าว เป็นระยะเวลา 30 ปี ด้วยมูลค่า 33,000 ล้านบาทนั้น ถือว่าเป็นราคาที่สมเหตุสมผลอย่างยิ่ง ปัจจัยสำคัญคือเป็นการใช้ประโยชน์จากอาคารที่มีอยู่เดิม ซึ่งได้ผ่านการพัฒนามาอย่างต่อเนื่อง และในขณะเดียวกัน ค่าเช่าพื้นที่จากผู้ค้าภายในศูนย์การค้าเองก็น่าจะถึงจุดสูงสุด (Ceiling) แล้ว การลงทุนก่อสร้างศูนย์การค้าแห่งใหม่ทั้งหมดด้วยเงินลงทุนกว่า 20,000 ล้านบาท อาจจะไม่คุ้มค่าในระยะยาว 30 ปี และไม่น่าจะสามารถเพิ่มรายได้ค่าเช่าได้มากนัก เนื่องด้วยปัจจัยด้านเศรษฐกิจปัจจุบันที่ยังมีความท้าทาย และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว
“ผู้ประกอบการรายอื่นหากจะเข้ามาแข่งขันเพื่อขอเช่าพื้นที่แปลงนี้แทนเซ็นทรัล คงต้องคิดหนัก เพราะย่านพหลโยธินได้กลายเป็นอาณาจักรของเซ็นทรัลไปแล้ว หลังจากการเปิดตัวโครงการมิกซ์ยูสแห่งแรกอย่างเซ็นทรัล ลาดพร้าว ที่ประสบความสำเร็จอย่างสูง จนนำไปสู่การลงทุนโครงการมิกซ์ยูสแห่งใหม่ที่อยู่ห่างออกไปเพียง 300 เมตรเท่านั้น การเปิดตัวศูนย์การค้าแห่งใหม่ในช่วงปลายปีนี้ ยิ่งจะทำให้ย่านนี้มีความคึกคักและกลายเป็น Sub-CBD (ศูนย์กลางธุรกิจรอง) ที่สำคัญของกรุงเทพฯ โซนเหนือ” นายวสันต์กล่าวเสริม
เขายังได้ให้มุมมองเกี่ยวกับมูลค่าที่ดินในบริเวณดังกล่าวว่า มีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ปัจจุบันราคาที่ดินบริเวณนี้ใกล้แตะระดับ 1 ล้านบาทต่อตารางวา ซึ่งสะท้อนถึงความต้องการและการลงทุนที่หลั่งไหลเข้ามาในพื้นที่
“เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน”: มิติใหม่แห่งการพัฒนาสู่การเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งอนาคต
นายชนวัฒน์ เอื้อวัฒนะสกุล กรรมการผู้จัดการใหญ่ กลุ่มธุรกิจศูนย์การค้าและกลุ่มงานพัฒนาโครงการ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN ได้เปิดเผยถึงวิสัยทัศน์ในการพัฒนาโครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ซึ่งเป็นศูนย์การค้าแฟลกชิปแห่งใหม่ มูลค่า 21,000 ล้านบาท โครงการนี้ไม่เพียงแต่เป็นการขยายอาณาจักรของเซ็นทรัล แต่ยังเป็นการตอกย้ำความมุ่งมั่นในการผลักดันย่านพหลโยธินให้ก้าวขึ้นสู่การเป็น CBD แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ
โครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ตั้งอยู่บนพื้นที่กว่า 49 ไร่ ด้วยพื้นที่ใช้สอยรวมประมาณ 457,409 ตารางเมตร มีกำหนดก่อสร้างแล้วเสร็จในช่วงไตรมาส 4 ของปี 2569 นอกจากศูนย์การค้าอันทันสมัยแล้ว โครงการยังมาพร้อมกับคอนเวนชั่นฮอลล์ขนาดใหญ่กว่า 6,700 ตารางเมตร ซึ่งออกแบบมาเพื่อรองรับการจัดงานอีเวนต์ระดับนานาชาติและคอนเสิร์ตขนาดใหญ่ คาดการณ์ว่าโครงการนี้จะสามารถดึงดูดผู้เข้าใช้บริการได้ถึง 130,000 คนต่อวันในปีแรกที่เปิดดำเนินการ และยังมีแผนการพัฒนาเพิ่มเติมในอนาคตเพื่อเสริมความแข็งแกร่งให้กับโครงการ
“เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน จะเป็นเสมือนประตูบานใหม่ที่ดึงดูดกลุ่มลูกค้าใหม่ๆ ในกรุงเทพฯ โซนเหนือ และจะเติบโตไปพร้อมกับศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว เพื่อรองรับการขยายตัวอย่างรวดเร็วของย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน ซึ่งปัจจุบันมีความหนาแน่นของประชากรที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง มีโครงการที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน โรงแรม และสถาบันการศึกษาตั้งอยู่หนาแน่น ประกอบกับการคมนาคมที่สะดวกสบายด้วยรถไฟฟ้า BTS และ MRT ทำให้ย่านนี้มีศักยภาพสูงในการพัฒนาเป็นศูนย์กลางธุรกิจที่สำคัญ” นายชนวัฒน์กล่าว
การลงทุนครั้งนี้ไม่เพียงแต่เป็นการสร้างศูนย์การค้าใหม่ แต่เป็นการสร้างระบบนิเวศที่ครบวงจร (Integrated Ecosystem) ที่จะยกระดับคุณภาพชีวิตและเศรษฐกิจของกรุงเทพฯ โซนเหนือให้เติบโตอย่างก้าวกระโดด การพัฒนาโครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” พร้อมกับการต่อสัญญาเช่า “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” จึงเป็นการตอกย้ำภาพลักษณ์ของเครือเซ็นทรัลในฐานะผู้นำด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และการสร้างสรรค์พื้นที่แห่งความสุขและโอกาสทางธุรกิจสำหรับคนกรุงเทพฯ
อนาคตของอสังหาริมทรัพย์ในย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน: การเติบโตที่ไร้ขีดจำกัด
การตัดสินใจเชิงกลยุทธ์ของเครือเซ็นทรัลในการลงทุนมหาศาลทั้งในโครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” และการต่อสัญญาเช่า “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” สะท้อนให้เห็นถึงความเชื่อมั่นในศักยภาพของทำเลทองแห่งนี้ การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่ทันสมัย การเพิ่มขึ้นของประชากร และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภค ล้วนเป็นปัจจัยที่ส่งเสริมให้ย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน กลายเป็นทำเลที่มีมูลค่าสูงและเป็นที่ต้องการอย่างต่อเนื่องในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในฐานะผู้ที่ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอสังหาริมทรัพย์มาเป็นระยะเวลานาน ผมมองว่าการลงทุนใน “อสังหาริมทรัพย์คุณภาพให้เช่า” ในทำเลศักยภาพเช่นนี้ ยังคงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่มองหารายได้ที่มั่นคงและมีโอกาสเติบโตในระยะยาว การพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสที่ครบวงจร จะไม่เพียงแต่สร้างมูลค่าทางเศรษฐกิจ แต่ยังยกระดับคุณภาพชีวิตของผู้คนในพื้นที่ให้ดียิ่งขึ้น
หากคุณคือหนึ่งในนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์คุณภาพ หรือต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในทำเลศักยภาพต่างๆ ทั่วกรุงเทพฯ เราพร้อมให้คำปรึกษาและนำเสนอโซลูชันที่เหมาะสมกับความต้องการของคุณ ติดต่อเราวันนี้เพื่อสำรวจความเป็นไปได้และก้าวสู่ความสำเร็จในโลกของอสังหาริมทรัพย์.
