ขุมพลังอสังหาริมทรัพย์: การต่อสัญญาครั้งประวัติศาสตร์ที่ลาดพร้าว และการผงาดขึ้นของ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” เขย่าวงการค้าปลีกไทย
กรุงเทพมหานคร, 10 มกราคม 2569 – ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังจะเผชิญหน้ากับการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญ เมื่อการเจรจาสัญญาเช่าที่ดินระยะยาวระหว่าง การรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) และกลุ่มเซ็นทรัล เพื่อต่ออายุการดำเนินงานของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว กำลังจะเข้าสู่บทสรุป มูลค่าการลงทุนกว่า 3.3 หมื่นล้านบาทตลอด 30 ปี สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพและความสำคัญของทำเลทองแห่งนี้ ขณะเดียวกัน การเปิดตัวโครงการใหม่ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ในช่วงปลายปีนี้ ยิ่งตอกย้ำบทบาทของกลุ่มเซ็นทรัลในการสร้างย่านธุรกิจใหม่ (CBD) ในเขตกรุงเทพฯ ตอนเหนือ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมมองว่าดีลนี้มีความซับซ้อนและมีนัยยะสำคัญต่อทิศทางของวงการค้าปลีกและการพัฒนาเมืองในภาพรวม การต่อสัญญาเช่าที่ดินกว่า 47.22 ไร่ ซึ่งปัจจุบันเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว เป็นประเด็นที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งหลังจากการประชุมคณะกรรมการ (บอร์ด) ร.ฟ.ท. เมื่อวันที่ 25 ธันวาคม 2568 ที่ได้รับทราบผลการเจรจาจาก บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ซึ่งเป็นบริษัทลูกของ ร.ฟ.ท. กับ บริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด (ในเครือเซ็นทรัล)
การที่บอร์ด ร.ฟ.ท. ได้มีมติให้นำผลการเจรจาเข้าสู่การพิจารณาของคณะอนุกรรมการกำกับและติดตามการบริหารทรัพย์สินฯ เพื่อตรวจสอบรายละเอียดและความถูกต้อง ก่อนที่จะเสนอเข้าที่ประชุมบอร์ดอีกครั้งในวันที่ 15 มกราคม 2569 แสดงให้เห็นถึงความรอบคอบและกลไกการกำกับดูแลที่เข้มข้น โดยเฉพาะประเด็นการลงทุนมูลค่า 4,500 ล้านบาท ที่จะต้องมีการชี้แจงรายละเอียดของการลงทุนในแต่ละปีอย่างชัดเจน
สัญญาฉบับใหม่: 30 ปี แห่งการลงทุนและผลตอบแทน 3.3 หมื่นล้าน
รายละเอียดสำคัญที่น่าจับตาคือสัญญาเช่าฉบับใหม่นี้จะมีอายุ 30 ปี โดยเริ่มนับตั้งแต่วันที่ 19 ธันวาคม 2571 ไปจนถึงวันที่ 18 ธันวาคม 2601 ซึ่งจะครอบคลุมช่วงเวลาที่ศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว มีอายุครบ 50 ปี และก้าวเข้าสู่ยุคใหม่ การลงทุนเพิ่มเติมของกลุ่มเซ็นทรัลไม่น้อยกว่า 4,500 ล้านบาท จะถูกนำไปใช้ในการปรับปรุงอาคารเดิมและระบบภายในทั้งหมดที่ผ่านการใช้งานมาอย่างยาวนาน การปรับปรุงครั้งใหญ่นี้จะใช้เวลา 4 ปีนับจากวันที่สัญญาเริ่มมีผลบังคับใช้
เมื่อคำนวณผลตอบแทนตลอดระยะเวลา 30 ปี ของสัญญาเช่าใหม่นี้ โดยรวมค่าเช่าที่กลุ่มเซ็นทรัลจะต้องจ่ายให้แก่ ร.ฟ.ท. จะมีมูลค่าสูงถึงกว่า 33,000 ล้านบาท ตัวเลขนี้สูงกว่ามูลค่าผลตอบแทนจากการต่อสัญญาครั้งที่สองเมื่อ 20 ปีก่อน (กว่า 21,298 ล้านบาท) อย่างมีนัยสำคัญ แม้ว่านักวิเคราะห์บางส่วนอาจมองว่ามูลค่าที่เพิ่มขึ้นอาจไม่หวือหวาเท่าที่ควรเมื่อเทียบกับมูลค่ารวม แต่ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ อสังหาริมทรัพย์คุณภาพให้เช่า และ อสังหาฯ ให้เช่า เช่นผม มองว่ามูลค่านี้เหมาะสมกับบริบทปัจจุบัน
สถานการณ์ปัจจุบัน สัญญาเช่าที่ดินของเซ็นทรัล ลาดพร้าว ยังคงเหลืออีก 3 ปี โดยในปี 2569 คาดว่าจะมีค่าเช่าประมาณ 1,559.111 ล้านบาท, ปี 2570 ประมาณ 1,652.658 ล้านบาท และปี 2571 ประมาณ 1,751.817 ล้านบาท ซึ่งเป็นการสะท้อนถึงมูลค่าที่ดินและศักยภาพของทำเลที่เติบโตอย่างต่อเนื่อง
บทวิเคราะห์จากกูรู: ทำไมดีลนี้ถึงสมเหตุสมผล?
นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด ผู้เชี่ยวชาญด้าน อสังหาริมทรัพย์ ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจว่า หากดีลการเช่าเซ็นทรัล ลาดพร้าว ที่มูลค่า 33,000 ล้านบาท ตลอด 30 ปี ผ่านการอนุมัติ ถือเป็นราคาที่สมเหตุสมผลอย่างยิ่ง เหตุผลหลักคือเป็นการใช้ประโยชน์จากอาคารและโครงสร้างเดิม ซึ่งมีต้นทุนที่ต่ำกว่าการสร้างใหม่ทั้งหมด นอกจากนี้ ค่าเช่าพื้นที่ภายในศูนย์การค้าเองก็อาจใกล้ถึงจุดสูงสุด (Ceiling) แล้ว การลงทุนสร้างศูนย์การค้าใหม่ทั้งหมดที่มีมูลค่ากว่า 20,000 ล้านบาท อาจไม่คุ้มค่าในระยะยาว 30 ปี โดยเฉพาะเมื่อพิจารณาถึงสภาพเศรษฐกิจปัจจุบันและพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
“ผู้ประกอบการรายอื่นที่คิดจะเข้ามาแข่งขันในทำเลนี้คงต้องคิดหนัก เพราะย่านพหลโยธินเปรียบเสมือนอาณาจักรของกลุ่มเซ็นทรัลไปแล้ว” นายวสันต์กล่าวเสริม “หลังจากการปั้นศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว ให้เป็นมิกซ์ยูสแห่งแรกที่ประสบความสำเร็จ กลุ่มเซ็นทรัลยังคงเดินหน้าลงทุนอย่างต่อเนื่องในโครงการใหม่ ‘เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน’ ซึ่งอยู่ห่างออกไปเพียง 300 เมตร โครงการใหม่นี้ประกอบด้วยศูนย์การค้า ออฟฟิศ และอาจรวมถึงโรงแรมในอนาคต การเปิดศูนย์การค้าแห่งใหม่นี้ในช่วงปลายปี 2569 จะยิ่งทำให้ย่านนี้คึกคักขึ้น กลายเป็น Sub-CBD ที่รองรับการขยายตัวของศูนย์กลางธุรกิจในกรุงเทพฯ ตอนเหนือ ขณะที่ราคาที่ดินในบริเวณนี้ปัจจุบันก็ใกล้แตะ 1 ล้านบาทต่อตารางวาแล้ว ซึ่งบ่งชี้ถึงศักยภาพการเติบโตในระยะยาว”
“เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน”: การผงาดของอาณาจักรค้าปลีกแห่งใหม่
การพัฒนา อสังหาริมทรัพย์ ที่น่าจับตาที่สุดในย่านนี้คงหนีไม่พ้นโครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” โดย นายชนวัฒน์ เอื้อวัฒนะสกุล กรรมการผู้จัดการใหญ่ กลุ่มธุรกิจศูนย์การค้าและกลุ่มงานพัฒนาโครงการ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN ได้กล่าวถึงวิสัยทัศน์ของโครงการนี้ว่า หลังจากการประสบความสำเร็จของเซ็นทรัล ลาดพร้าว ในฐานะมิกซ์ยูสแห่งแรก บริษัทได้ทุ่มงบประมาณ 21,000 ล้านบาท เพื่อสร้างศูนย์การค้าแฟลกชิปแห่งใหม่นี้บนที่ดิน 49 ไร่ คาดว่าจะแล้วเสร็จในไตรมาส 4 ปี 2569
โครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” จะมีพื้นที่ใช้สอยกว่า 457,409 ตารางเมตร พร้อมด้วยคอนเวนชั่นฮอลล์ขนาดใหญ่กว่า 6,700 ตารางเมตร ซึ่งจะสามารถรองรับการจัดงานระดับโลก เช่น คอนเสิร์ต และอีเวนต์ต่างๆ ได้ โครงการนี้คาดว่าจะดึงดูดผู้เข้าใช้บริการได้ถึง 1.3 แสนคนต่อวันในปีแรก และยังมีแผนการพัฒนาเพิ่มเติมในอนาคต นอกเหนือจากส่วนของศูนย์การค้า
“เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน จะทำหน้าที่เป็นเสมือนประตูบานใหญ่ (Gateway) ที่จะดึงดูดความต้องการใหม่ๆ จากกรุงเทพฯ โซนเหนือ” นายชนวัฒน์กล่าว “โครงการนี้จะเติบโตควบคู่ไปกับเซ็นทรัล ลาดพร้าว ซึ่งเป็นการตอบสนองต่อการขยายตัวอย่างรวดเร็วของย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน ที่มีความหนาแน่นของประชากรสูง มีที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน โรงแรม และสถาบันการศึกษาจำนวนมาก ประกอบกับการมีโครงข่ายระบบขนส่งมวลชนที่ครอบคลุม ทั้งรถไฟฟ้า BTS และ MRT ทำให้ศักยภาพของย่านนี้สูงยิ่งขึ้น และการมีศูนย์การค้าเซ็นทรัลถึง 2 แห่งในบริเวณใกล้เคียงกัน จะยิ่งเสริมสร้างความแข็งแกร่งและศักยภาพในการเป็นศูนย์กลางธุรกิจที่สำคัญของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ”
โอกาสทองสำหรับนักลงทุนและผู้บริโภคในยุคใหม่
การพัฒนา อสังหาริมทรัพย์ ขนาดใหญ่ที่กำลังจะเกิดขึ้นนี้ ไม่เพียงแต่จะเป็นการยกระดับพื้นที่ลาดพร้าว-พหลโยธิน ให้กลายเป็นย่านธุรกิจชั้นนำ แต่ยังเป็นการสร้างโอกาสใหม่ๆ ให้กับนักลงทุนในหลากหลายอุตสาหกรรม ไม่ว่าจะเป็น ธุรกิจค้าปลีก, ร้านอาหาร, บริการ, อสังหาฯ เพื่อการพาณิชย์, และอสังหาฯ ที่พักอาศัย
สำหรับผู้บริโภค การขยายตัวของศูนย์การค้าและแหล่งช้อปปิ้งที่ทันสมัย จะทำให้มีตัวเลือกในการใช้ชีวิต การพักผ่อน และการจับจ่ายใช้สอยที่หลากหลายและมีคุณภาพมากยิ่งขึ้น การเข้าถึงสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ จะสะดวกสบายขึ้นด้วยระบบขนส่งมวลชนที่เชื่อมโยงถึงกัน
ในมุมมองของ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ทำเลนี้กำลังจะกลายเป็นศูนย์กลางที่น่าสนใจอย่างยิ่ง การศึกษาแนวโน้ม ราคาอสังหาริมทรัพย์ ในกรุงเทพฯ โซนเหนือจึงเป็นสิ่งสำคัญสำหรับนักลงทุนที่ต้องการคว้าโอกาสนี้ การประเมิน มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ที่แท้จริงในตลาดปัจจุบัน และการพิจารณา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในระยะยาว จะช่วยให้ตัดสินใจลงทุนได้อย่างชาญฉลาด
อนาคตของ “อสังหาริมทรัพย์” ในกรุงเทพฯ ตอนเหนือ
การเคลื่อนไหวของกลุ่มเซ็นทรัลในย่านพหลโยธิน สะท้อนให้เห็นถึงการมองการณ์ไกลในการพัฒนา อสังหาริมทรัพย์ ให้สอดคล้องกับทิศทางการเติบโตของเมือง การสร้าง “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ไม่ใช่เพียงแค่การสร้างศูนย์การค้า แต่เป็นการสร้างระบบนิเวศทางธุรกิจและไลฟ์สไตล์ ที่จะดึงดูดผู้คนและกิจกรรมทางเศรษฐกิจมาสู่ย่านนี้ นี่คือสิ่งที่ผู้เชี่ยวชาญด้าน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทั่วไป มักจะให้ความสำคัญ นั่นคือการมองภาพใหญ่ของการพัฒนาเมือง
สำหรับนักลงทุนที่สนใจ อสังหาฯ คุณภาพ ในทำเลศักยภาพสูงแห่งนี้ การทำความเข้าใจถึงกลยุทธ์การลงทุนของกลุ่มทุนใหญ่ จะช่วยให้เห็นภาพรวมและโอกาสในการลงทุนได้อย่างชัดเจน การพิจารณา บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่มีผลงานเป็นที่ประจักษ์ เช่นเดียวกับการวิเคราะห์ แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ เป็นกุญแจสำคัญในการสร้างผลตอบแทนที่น่าพอใจ
หากคุณคือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ ที่มีศักยภาพ เติบโตได้ในระยะยาว และต้องการเป็นส่วนหนึ่งของการพัฒนาเมืองที่สำคัญที่สุดแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ ในขณะนี้ การศึกษาข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับโครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” และการประเมิน มูลค่าทรัพย์สิน ในทำเลลาดพร้าว-พหลโยธิน จึงเป็นสิ่งที่ไม่ควรมองข้าม
การต่อสัญญาที่เซ็นทรัล ลาดพร้าว และการเปิดตัวโครงการใหม่ที่พหลโยธินนี้ นับเป็นสัญญาณที่ชัดเจนของการเติบโตอย่างก้าวกระโดดของภาคอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ ตอนเหนือ และเป็นการตอกย้ำถึงบทบาทอันแข็งแกร่งของกลุ่มเซ็นทรัลในการขับเคลื่อนวงการค้าปลีกไทยให้ก้าวไปข้างหน้า
อย่าพลาดโอกาสในการสำรวจศักยภาพอันไร้ขีดจำกัดของย่านนี้ สำหรับข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับการลงทุน อสังหาริมทรัพย์ ในทำเลทองแห่งนี้ หรือหากท่านกำลังมองหา อสังหาฯ ให้เช่า หรือ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ที่ตอบโจทย์ความต้องการของท่าน ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญ และก้าวสู่การตัดสินใจลงทุนที่ชาญฉลาดที่สุดสำหรับอนาคตของท่าน.
