เสนาดีเวลลอปเม้นท์: ปฏิวัติกลยุทธ์อสังหาฯ ฝ่าวิกฤต สร้างโอกาสให้คนไทยเป็นเจ้าของบ้านอย่างยั่งยืนในยุค 2025
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมาแล้วหลายครั้ง แต่สถานการณ์ปัจจุบันที่ประเทศไทยกำลังเผชิญอยู่กลับมีความซับซ้อนและท้าทายยิ่งกว่าครั้งใดๆ ที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าถึงง่าย หรือ “ตลาดแมส” ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของการขับเคลื่อนอุตสาหกรรม การได้เห็นผู้ประกอบการอย่าง เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ลุกขึ้นมาพลิกเกมด้วยนวัตกรรมและกลยุทธ์ที่ลึกซึ้ง ไม่ใช่แค่การประคองตัว แต่เป็นการสร้างโอกาสใหม่ๆ ให้กับผู้บริโภค ถือเป็นกรณีศึกษาที่น่าสนใจอย่างยิ่งสำหรับปี 2025 และอนาคต
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบันไม่ได้เผชิญแค่ภาวะชะลอตัวตามวงจรปกติ แต่เป็นช่วงขาลงที่ถูกกดดันจากหลากหลายมิติ ทั้งปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาค โครงสร้างรายได้ของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป และที่สำคัญที่สุดคือ “วิกฤตกู้ไม่ผ่าน” ซึ่งพุ่งสูงเป็นประวัติการณ์ คนจำนวนมากมีความฝันอยากมีบ้านเป็นของตัวเอง แต่กลับติดกับดักเรื่องความสามารถในการกู้และการสร้างเครดิต บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ตระหนักถึง Pain Point นี้อย่างถ่องแท้ และได้นำเสนอ “Next Solution” ซึ่งไม่ใช่แค่โครงการ แต่เป็นระบบนิเวศที่จะช่วยให้คนไทยสามารถก้าวข้ามอุปสรรคทางการเงินไปสู่การเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้อย่างแท้จริง
มองภาพรวมตลาด: วิกฤตกู้ไม่ผ่านและการผันผวนที่ไม่คาดคิด
จากประสบการณ์ในวงการ ผมสามารถยืนยันได้ว่าภาวะหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงของประเทศไทยได้กลายเป็นแรงกดทับสำคัญที่ฉุดรั้งกำลังซื้อของผู้บริโภค ความสามารถในการก่อหนี้ใหม่ลดลงอย่างเห็นได้ชัด ทำให้สถาบันการเงินต้องเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้น อัตราการปฏิเสธสินเชื่อพุ่งขึ้นอย่างน่าตกใจ โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับกลาง-ล่าง ซึ่งเดิมทีเป็นฐานลูกค้าหลักของตลาดแมส
ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการของ เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ได้เคยกล่าวถึงสภาพตลาดปัจจุบันว่า “ทรหดยิ่งกว่าวิกฤติรอบใด” ซึ่งผมเห็นด้วยอย่างยิ่ง เพราะปัญหานี้ไม่ได้อยู่ที่ความต้องการที่อยู่อาศัยที่หายไป แต่เป็น “ความสามารถในการกู้” ที่ลดลงอย่างฮวบฮาบ รายได้ของผู้บริโภคส่วนใหญ่เติบโตไม่ทันกับราคาบ้านที่ปรับตัวสูงขึ้น รวมถึงค่าครองชีพที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ข้อมูลที่ชี้ว่าอัตราปฏิเสธสินเชื่อในตลาดแนวราบบางทำเลอย่างบ้านบางใหญ่พุ่งสูงถึง 80% และคอนโดมิเนียมยังคงมีค่าเฉลี่ยที่ 50% นั้น เป็นสัญญาณที่ชัดเจนว่าปัญหาเชิงโครงสร้างได้กัดกินตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างรุนแรง
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่าวิกฤตนี้ไม่ใช่แค่เรื่องของสินเชื่อ แต่เป็นภาพสะท้อนของปัญหาเชิงเศรษฐกิจที่กว้างขวาง ทั้งอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงทรงตัวสูง เงินเฟ้อที่กระทบค่าครองชีพ และการจ้างงานที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ทำให้ความฝันของการมีบ้านหลังแรกดูเหมือนจะห่างไกลออกไปสำหรับคนจำนวนมากในเมืองใหญ่ เช่น อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่ราคาค่อนข้างสูง
“Next Solution” ของเสนาดีเวลลอปเม้นท์: บันไดสู่การเป็นเจ้าของบ้านที่จับต้องได้
ท่ามกลางความท้าทายนี้ เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ไม่ได้นิ่งเฉย แต่เลือกที่จะ “โยนบันไดลงไปให้ลูกค้าขึ้นมากู้บ้านได้” นี่คือนิยามที่ทรงพลังและสะท้อนความเข้าใจลูกค้าอย่างลึกซึ้ง กลไกสำคัญของ Next Solution ประกอบด้วยสองโครงการหลักที่ออกแบบมาเพื่อแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและสร้างโอกาสในการกู้:
LivNext: โครงการ “เช่าออมบ้าน” – สร้างเครดิตให้แข็งแกร่ง
LivNext คือหัวใจของกลยุทธ์นี้ โดยมุ่งเน้นการพลิกยอดปฏิเสธสินเชื่อให้เป็นยอดขาย ด้วยการให้ลูกค้าผ่อนกับโครงการในอัตราดอกเบี้ยต่ำราว 1.8% ผ่านบัญชีของธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) นี่ไม่ใช่แค่การผ่อนชำระธรรมดา แต่เป็นการ “ออม” ที่ช่วยสร้างประวัติทางการเงินที่ดี (Good Credit History) ซึ่งเป็นกุญแจสำคัญในการขอสินเชื่อในอนาคต
จากประสบการณ์กว่าสิบปี ผมเห็นว่าปัญหาหลักของคนจำนวนมากคือการขาดวินัยทางการเงินและไม่มีความรู้เรื่องการสร้างเครดิตที่ดี LivNext เข้ามาเติมเต็มช่องว่างนี้ โดยกระบวนการทุกขั้นตอนมีการตรวจสอบร่วมกับบริษัทเงินสดใจดี ซึ่งเป็นสถาบันการเงินภายใต้การกำกับของธนาคารแห่งประเทศไทย ทีมงานจะคอยวิเคราะห์ศักยภาพลูกค้า ติดตามความคืบหน้าทุก 6 เดือน และให้คำแนะนำเรื่องพฤติกรรมทางการเงินอย่างใกล้ชิด ผมมองว่านี่คือการลงทุนในความสัมพันธ์กับลูกค้าในระยะยาว และยังเป็นการยกระดับการให้บริการจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้กลายเป็นที่ปรึกษาการเงินส่วนตัวอีกด้วย
ผลลัพธ์ของ LivNext นั้นน่าประทับใจ ปัจจุบันมีลูกค้าเข้าร่วมโครงการประมาณ 1,000 ยูนิต และมีผู้ที่สามารถกู้ผ่านและโอนได้จริงแล้ว 100 ยูนิต ภายในเวลาไม่ถึงสองปี ตัวเลขเหล่านี้ยืนยันได้ว่าคนที่เคยถูกปฏิเสธสินเชื่อไม่ได้ “กู้ไม่ได้ตลอดไป” แต่ต้องการเวลาและเครื่องมือในการปรับฐานข้อมูลทางการเงินให้ถูกต้อง เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ได้ช่วยรักษายอดขายที่อาจสูญไปกว่า 2,000 ล้านบาทจากโครงการนี้ และที่สำคัญกว่านั้นคือการยกระดับฐานลูกค้าจากกลุ่มบ้านราคา 1-2 ล้านบาท ไปสู่กลุ่ม 3-4 ล้านบาท สะท้อนว่าความต้องการมีบ้านยังคงมีอยู่สูง เพียงแต่ติดปัญหาเงื่อนไขด้านเครดิตเท่านั้น LivNext จึงเป็นทั้งกลไกฟื้นกำลังซื้อและกลยุทธ์สำคัญในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อสังคม
RentNext: “เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ” – ความยืดหยุ่นที่เติมเต็มความฝัน
คู่ขนานไปกับ LivNext คือ RentNext ซึ่งเป็นโมเดลการเช่าที่ยืดหยุ่นกว่าการเช่าทั่วไปอย่างมาก ลูกค้าสามารถเปลี่ยนใจซื้อเป็นเจ้าของได้ โดยสามารถนำค่าเช่ามาหักเงินต้นได้ 100% หากซื้อยูนิตเดียวกัน หรือ 50% หากย้ายไปซื้อโครงการอื่นในเครือของ เสนาดีเวลลอปเม้นท์
นี่คือการตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าที่ยังไม่แน่ใจในสถานะทางการเงิน หรือต้องการทดลองใช้ชีวิตในทำเลที่สนใจก่อนตัดสินใจซื้อ ผมเชื่อว่า RentNext จะเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับคอนโดพระราม 9, คอนโดบางนา, หรือบ้านรังสิต ที่เป็นทำเลยอดนิยมในการเช่าและมีศักยภาพในการเติบโตในอนาคต ความยืดหยุ่นนี้ช่วยลดความเสี่ยงให้กับผู้เช่า และยังเพิ่มโอกาสให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์สามารถระบายสต็อกคอนโดพร้อมอยู่ได้อย่างมีประสิทธิภาพอีกด้วย รายได้รวมจาก LivNext และ RentNext อยู่ที่ราว 80-100 ล้านบาทต่อปี แต่สิ่งที่น่าสนใจยิ่งกว่าคือ Gross Margin ที่สูงถึง 80% เนื่องจากเป็นการนำทรัพย์สินเดิมมาใช้สร้างรายได้ใหม่ ลดต้นทุนการตลาด และเพิ่มการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์ (Economy of Scope) ในทำเลที่ได้รับความนิยมในการเช่าสูง การบริหารจัดการหนี้อย่างชาญฉลาดนี้คือหัวใจสำคัญของกลยุทธ์
เสนาดีเวลลอปเม้นท์: ปรับทัพเชิงกลยุทธ์สู่ปี 2569 และอนาคตอย่างคล่องตัว
สำหรับปี 2569 (2026) เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ได้วางยุทธศาสตร์อย่างรอบคอบและระมัดระวัง โดยจะชะลอการเปิดโครงการใหม่ลงอย่างมีนัยสำคัญ ส่วนใหญ่จะเป็นโครงการที่ชะลอมาจากปีก่อน หรือเฟสต่อเนื่องจากโครงการเดิม เพื่อรักษาสภาพคล่องและเพิ่มประสิทธิภาพการดำเนินงานสูงสุด เป้าหมายหลักคือการบริหารจัดการสินค้าคงคลังที่มีอยู่ ทั้งคอนโดที่สร้างเสร็จแล้วกว่า 5,000 ยูนิต มูลค่ารวมประมาณ 10,000 ล้านบาท ซึ่งมากกว่า 70% เป็นคอนโดมิเนียม
ในฐานะผู้บริหาร ผมมองว่านี่คือการตัดสินใจที่ชาญฉลาดและเป็นมืออาชีพ การหมุนเวียนและเพิ่มมูลค่าให้กับบ้านพร้อมอยู่ราคาดี หรือคอนโดพร้อมอยู่ที่มีอยู่ในมือ เป็นแนวทางที่ยั่งยืนกว่าการเร่งเปิดโครงการใหม่ในช่วงที่ตลาดมีความผันผวน เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ได้ดำเนินการปรับปรุงยูนิตเดิมอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่การรีโนเวตเฟอร์นิเจอร์ ปรับ Layout ไปจนถึงการทำตลาดแบบเจาะกลุ่มมากขึ้น เพื่อให้สินค้าสอดรับกับความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคในภาวะเศรษฐกิจที่เปลี่ยนไป ดร.เกษราได้เน้นย้ำว่า “การที่เราไม่มีโครงการใหม่ไม่ได้หมายความว่าจำเป็นต้องหยุดพัฒนา” ซึ่งสะท้อนความคิดที่ก้าวหน้าและเน้นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่องในทุกมิติ
บุกเบิกการอยู่อาศัยที่ยั่งยืน: มาตรฐานใหม่จากเสนาดีเวลลอปเม้นท์
อีกหนึ่งเทรนด์สำคัญที่ เสนาดีเวลลอปเม้นท์ มุ่งมั่นอย่างไม่ลดละคือ “ความยั่งยืน” นี่ไม่ใช่แค่กลยุทธ์ทางการตลาด แต่เป็นปรัชญาที่ฝังรากลึกในทุกการพัฒนา ดร.เกษรายืนยันว่าบ้านในกลุ่มราคาแกรนด์ทุกหลังมีการติดตั้งโซลาร์เซลล์และแบตเตอรี่เก็บพลังงานเป็นมาตรฐานใหม่ สิ่งนี้ตอบโจทย์ทั้งเรื่องค่าครองชีพที่สูงขึ้น และความตระหนักเรื่องพลังงานสะอาดของผู้บริโภค
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเห็นว่านวัตกรรมที่อยู่อาศัยอย่างโซลาร์รูฟท็อปและระบบกักเก็บพลังงาน ไม่เพียงแต่ช่วยลดค่าไฟฟ้าให้กับผู้อยู่อาศัยได้จริง แต่ยังเป็นการลงทุนในอนาคตที่ยั่งยืน ลดการปล่อยคาร์บอน และสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการในระยะยาว แนวคิดบ้านประหยัดพลังงานนี้กำลังกลายเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคยุคใหม่
นอกจากนี้ เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ยังเดินหน้าแนวทาง Waste Management ในทุกโครงการ เพื่อยกระดับบทบาทของบริษัทในฐานะ “Life Long Trusted Partner” ที่ไม่เพียงพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แต่ยังดูแลคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยในมิติต่างๆ นี่คือการสร้างความน่าเชื่อถือและความผูกพันกับลูกค้าในระยะยาว ซึ่งเป็นสิ่งที่มีค่ามหาศาลในยุคที่ผู้บริโภคต้องการมากกว่าแค่ “บ้าน” แต่ต้องการ “คุณภาพชีวิต” และ “ความมั่นคง”
มองภาพใหญ่: บทบาทภาครัฐและการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์
เมื่อกล่าวถึงมุมมองด้านสภาพเศรษฐกิจและการเมือง ดร.เกษราได้ให้ทัศนะที่น่าสนใจและสอดคล้องกับสิ่งที่ผู้เชี่ยวชาญหลายคนกำลังจับตามอง มาตรการรัฐที่ส่งผลต่อภาคอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เช่น เรื่องค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองนั้นมีการดำเนินการไปแล้ว แต่สิ่งที่สำคัญกว่าคือการแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและการผ่อนปรนสินเชื่อที่ตึงตัวเกินไป
หากรัฐบาลสามารถจัดตั้ง AMC (Asset Management Company) เพื่อซื้อหนี้เสีย หรือปรับโครงสร้างหนี้ให้เกิดผลจริง รวมถึงพิจารณาลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ซึ่งมีผลโดยตรงต่อ DSR (Debt Service Ratio) และช่วยให้ลูกค้ากู้ผ่านได้ง่ายขึ้น สิ่งเหล่านี้จะช่วยเพิ่มกำลังซื้อของผู้บริโภคได้อย่างมหาศาล และเป็นตัวแปรสำคัญที่จะนำไปสู่การฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ผมเชื่อว่าการลงทุนในมาตรการเหล่านี้จะส่งผลกระทบในเชิงบวกอย่างกว้างขวาง ไม่เพียงแค่ภาคอสังหาริมทรัพย์ แต่รวมถึงระบบเศรษฐกิจโดยรวมด้วย การมีนโยบายที่สนับสนุนการบริหารหนี้ และเสริมสร้างความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อ จะเป็นแรงขับเคลื่อนที่สำคัญในการจุดประกายให้ตลาดกลับมาคึกคักอีกครั้ง การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืนของภาคเอกชนควบคู่ไปกับการสนับสนุนจากภาครัฐคือสมการที่สมบูรณ์แบบ
สรุปและก้าวต่อไป: สร้างรากฐานที่มั่นคงสำหรับอนาคต
จากประสบการณ์กว่าทศวรรษในวงการ ผมขอยืนยันว่าช่วงเวลานี้คือบททดสอบสำคัญสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ การปรับตัวเชิงรุกและมองหาวิธีช่วยให้ลูกค้ามีโอกาสก้าวเข้าสู่ระบบสินเชื่อได้มากขึ้น จึงเป็นหัวใจสำคัญแห่งความสำเร็จ เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ได้พิสูจน์ให้เห็นแล้วว่าด้วยกลยุทธ์ “Next Solution” บริษัทไม่ได้แค่ขายบ้าน แต่กำลังสร้างเส้นทางให้ลูกค้าได้เตรียมความพร้อมในการยื่นกู้จริง แม้จะต้องใช้เวลา 2-3 ปี แต่ถือเป็นการวางรากฐานที่มั่นคงสำหรับผู้บริโภคในระยะยาว และยังเป็นการยกระดับมาตรฐานของ เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ในฐานะผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีความรับผิดชอบต่อสังคมและผู้บริโภค
ท่ามกลางสภาพตลาดที่ยังต้องใช้เวลาในการฟื้นตัว การสร้างเครื่องมือช่วยเหลือและเสริมศักยภาพให้ลูกค้าจึงเป็นบทบาทที่ภาคธุรกิจสามารถทำได้ทันที และเป็นหนึ่งในปัจจัยที่จะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับมาเดินหน้าอย่างยั่งยืนในอนาคต
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาบ้าน แต่ติดปัญหาเรื่องสินเชื่อ หรือกำลังสนใจที่อยู่อาศัยที่มาพร้อมนวัตกรรมประหยัดพลังงาน ผมขอแนะนำให้ศึกษาโครงการของ เสนาดีเวลลอปเม้นท์ เพิ่มเติม พวกเขาไม่ได้แค่มอบบ้าน แต่พวกเขากำลังมอบโอกาสและอนาคตที่มั่นคงให้กับคุณ มาร่วมเป็นส่วนหนึ่งของการเปลี่ยนแปลงและก้าวสู่การเป็นเจ้าของบ้านที่ยั่งยืนไปกับ เสนาดีเวลลอปเม้นท์ เพื่ออนาคตที่ดีกว่าของคนไทยทุกคน
