ปลดล็อกความฝันคนอยากมีบ้าน: ถอดรหัส “Next Solution” ของ เสนา อสังหาริมทรัพย์ สู่ปี 2025 และอนาคตที่ยั่งยืน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและการปรับตัวของตลาดมาหลายต่อหลายครั้ง แต่ต้องยอมรับว่าสถานการณ์ปัจจุบันนั้นมีความท้าทายในระดับที่ “ไม่เคยมีมาก่อน” ไม่ใช่แค่การชะลอตัวตามวัฏจักรปกติ แต่เป็นวิกฤตเชิงโครงสร้างที่ซับซ้อนและส่งผลกระทบในวงกว้าง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มผู้ที่ต้องการ ซื้อบ้าน หลังแรก ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของตลาดแมส ท่ามกลางภาพรวมที่ไม่เอื้ออำนวยนี้ บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ เสนาฯ ในฐานะผู้นำ เสนา อสังหาริมทรัพย์ ได้แสดงให้เห็นถึงวิสัยทัศน์และความกล้าหาญในการพลิกเกม ด้วยการเปิดตัวโมเดล “Next Solution” ซึ่งไม่เพียงแต่ตอบโจทย์ “Pain Point” ของลูกค้า แต่ยังเป็นการวางรากฐานที่มั่นคงสำหรับตลาด เสนา อสังหาริมทรัพย์ ในอนาคต
ถอดรหัสคลื่นความท้าทาย: ภูมิทัศน์ อสังหาริมทรัพย์ ไทยปี 2025
สถานการณ์ตลาด อสังหาริมทรัพย์ ไทยในปัจจุบัน เปรียบเสมือนเรือที่กำลังแล่นทวนกระแสน้ำเชี่ยว สิ่งที่เราเผชิญอยู่ไม่ใช่แค่การชะลอตัวทางเศรษฐกิจเพียงอย่างเดียว แต่เป็นการรวมตัวของปัจจัยลบหลายประการที่ถักทอเข้าด้วยกันอย่างซับซ้อน เริ่มตั้งแต่ภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังคงผันผวน ส่งผลกระทบต่อการส่งออกและการท่องเที่ยว ซึ่งเป็นเครื่องยนต์หลักของไทย นอกจากนี้ การบริโภคภายในประเทศก็ถูกกดดันอย่างหนักจากปัญหา “หนี้ครัวเรือน” ที่พุ่งสูงขึ้นเป็นประวัติการณ์ ทำให้ผู้คนจำนวนมากมีภาระผูกพันทางการเงินเดิมอย่างแน่นหนาจนแทบไม่มีช่องว่างสำหรับภาระก้อนใหม่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการตัดสินใจ ซื้อบ้าน ซึ่งถือเป็นการลงทุนครั้งใหญ่ในชีวิต
จากข้อมูลเชิงลึกในตลาด เราพบว่าอัตราการ “ปฏิเสธสินเชื่อบ้าน” ในตลาดแนวราบ โดยเฉพาะในทำเลที่มีความต้องการสูงอย่างบางใหญ่ พุ่งสูงถึง 80% ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่าตกใจอย่างยิ่ง สำหรับโครงการคอนโดมิเนียมเองก็มีอัตราเฉลี่ยอยู่ที่ 50% ตัวเลขเหล่านี้บ่งชี้อย่างชัดเจนว่า ปัญหาไม่ได้อยู่ที่ความต้องการที่อยู่อาศัยที่ลดลง แต่เป็น “ความสามารถในการกู้” ของผู้บริโภคที่ถดถอยลงอย่างรุนแรง เนื่องจากรายได้ของคนส่วนใหญ่เติบโตไม่ทันกับราคาที่อยู่อาศัยที่ปรับตัวสูงขึ้นเรื่อยๆ รวมไปถึงมาตรการควบคุมสินเชื่อที่เข้มงวดของสถาบันการเงิน ทำให้การเข้าถึง “สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย” กลายเป็นเรื่องยากลำบากอย่างที่ไม่เคยเป็นมาก่อนสำหรับกลุ่มคนทำงานที่มีรายได้ปานกลางและผู้ที่กำลังสร้างฐานะ ท่ามกลางสถานการณ์เช่นนี้ การแสวงหา “กลยุทธ์อสังหาฯ” ที่แปลกใหม่และสร้างสรรค์จึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งยวดสำหรับผู้ประกอบการ
“Next Solution” ของ เสนาฯ: กลไกขับเคลื่อนความฝันสู่การมีบ้าน
จากความเข้าใจถึงแก่นของปัญหา บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ ได้นำเสนอแนวคิด “Next Solution” ซึ่งเป็นเสมือนสะพานเชื่อมให้ผู้ที่เคยถูกปฏิเสธสินเชื่อได้มีโอกาสเดินหน้าสู่การเป็นเจ้าของบ้านในฝันอีกครั้ง โมเดลนี้แสดงให้เห็นถึงความลึกซึ้งในการเข้าใจตลาดและกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย โดยไม่ได้มองแค่การสร้างยอดขาย แต่เป็นการสร้าง “โอกาส” และ “ความหวัง” ให้กับผู้ที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยของตนเอง
2.1 LivNext: โมเดล “เช่าออมบ้าน” สร้างเครดิต เปลี่ยนยอดปฏิเสธเป็นยอดขาย
“LivNext” คือหัวใจสำคัญของ “Next Solution” เป็นนวัตกรรม “เช่าออมบ้าน” ที่ออกแบบมาเพื่อแก้ไขปัญหาการขาดความสามารถในการกู้ของผู้บริโภคโดยตรง แนวคิดคือการเปิดโอกาสให้ลูกค้าสามารถผ่อนชำระกับโครงการได้ในอัตราดอกเบี้ยที่น่าสนใจราว 1.8% ผ่านบัญชีธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ซึ่งเป็นพันธมิตรที่สำคัญ วิธีการนี้มีจุดประสงค์หลักสองประการ:
สร้างเครดิตทางการเงินที่ดี: ในระหว่างที่ลูกค้าผ่อนชำระค่าเช่าออมบ้าน พวกเขากำลังสร้างประวัติการชำระหนี้ที่ดีอย่างต่อเนื่อง ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่สถาบันการเงินใช้ประกอบการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อในอนาคต เสนาฯ ไม่ได้ทอดทิ้งลูกค้าให้เดินตามลำพัง แต่ยังมีบริษัทเงินสดใจดีในเครือ ซึ่งอยู่ภายใต้การกำกับของธนาคารแห่งประเทศไทย คอยทำหน้าที่เป็น “ที่ปรึกษาการเงินอสังหาฯ” วิเคราะห์ศักยภาพ ติดตามความคืบหน้าทุก 6 เดือน และให้คำแนะนำเรื่องพฤติกรรมทางการเงินอย่างใกล้ชิด นี่คือบริการเชิงลึกที่ช่วยลดความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสในการผ่านสินเชื่ออย่างแท้จริง
เปลี่ยนผู้เช่าให้เป็นเจ้าของ: แทนที่จะปล่อยให้ลูกค้าที่กู้ไม่ผ่านต้องกลับไปเช่าที่อยู่อาศัยต่อไปอีกหลายปี LivNext ได้สร้างเส้นทางที่ชัดเจนให้พวกเขาก้าวไปสู่การ ซื้อบ้าน ของตนเองได้ภายใน 2-3 ปีข้างหน้า การออมในรูปแบบนี้ไม่เพียงแต่เป็นประโยชน์ต่อลูกค้า แต่ยังสร้างมูลค่าทางธุรกิจให้กับ เสนา อสังหาริมทรัพย์ อย่างมหาศาล เพราะช่วยรักษายอดขายที่อาจสูญไปกว่า 2,000 ล้านบาท ตัวเลขที่น่าประทับใจคือมีลูกค้าประมาณ 1,000 ยูนิตที่เข้าร่วมโครงการ และมีผู้ที่สามารถกู้ผ่านและโอนได้จริงแล้วถึง 100 ยูนิตภายในเวลาไม่ถึงสองปี นี่คือบทพิสูจน์ว่าผู้ที่เคยถูกปฏิเสธสินเชื่อไม่ได้ “กู้ไม่ได้ตลอดไป” แต่ต้องการเวลาและเครื่องมือที่เหมาะสมในการปรับฐานข้อมูลทางการเงิน
นอกจากนี้ การขยับฐานลูกค้าจากกลุ่มราคา 1-2 ล้านบาท ไปสู่กลุ่ม 3-4 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นว่าความต้องการในการ ซื้อบ้าน ยังคงมีอยู่สูง แต่ติดปัญหาเพียงเงื่อนไขด้านเครดิตเท่านั้น LivNext จึงเป็นเครื่องมือที่ทรงประสิทธิภาพในการปลดล็อกศักยภาพของตลาด อสังหาริมทรัพย์ ได้อย่างแท้จริง เป็นโมเดลที่สามารถนำมาปรับใช้ได้กับ “อสังหาริมทรัพย์ทำเงิน” ในหลายมิติ
2.2 RentNext: โมเดล “เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ” ทางเลือกที่ยืดหยุ่น
คู่ขนานกับ LivNext คือ “RentNext” ซึ่งเป็นอีกหนึ่งโมเดลที่มุ่งเน้นความยืดหยุ่นให้แก่ลูกค้า เป็นการ “เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ” ที่ให้ประโยชน์มากกว่าการเช่าแบบทั่วไป โดยลูกค้าสามารถเปลี่ยนใจ ซื้อบ้าน เป็นเจ้าของได้ในภายหลัง และที่สำคัญคือสามารถนำค่าเช่าที่จ่ายไปมาหักเป็นเงินต้นได้ 100% หากตัดสินใจ ซื้อบ้าน ยูนิตเดิม หรือ 50% หากย้ายไปซื้อโครงการอื่นในเครือของ เสนา อสังหาริมทรัพย์
โมเดล RentNext ตอบโจทย์ลูกค้าที่ยังไม่แน่ใจว่าจะปักหลักที่ไหน หรือผู้ที่ต้องการทดลองใช้ชีวิตในโครงการก่อนตัดสินใจ “ลงทุนอสังหาริมทรัพย์” ขนาดใหญ่ เป็นการลดความเสี่ยงให้กับลูกค้า และยังช่วยให้ เสนาฯ สามารถบริหารจัดการ “คอนโดพร้อมอยู่” หรือบ้านที่สร้างเสร็จแล้วให้เกิดประโยชน์สูงสุด สร้างรายได้จากการใช้ทรัพย์สินเดิมให้เกิดประโยชน์สูงสุด (Economy of Scope) ในทำเลที่ได้รับความนิยมในการเช่าสูงและมีความเสี่ยงต่ำ เช่น ย่านพระราม 9, บางนา, นิคมอุตสาหกรรม, และรังสิต ซึ่งเป็นทำเลที่มีศักยภาพสูงสำหรับตลาด ตลาดที่อยู่อาศัย
โดยรวมแล้ว รายได้จาก LivNext และ RentNext อยู่ราว 80-100 ล้านบาทต่อปี และที่น่าสนใจคือมีอัตรา Gross Margin สูงถึง 80% เนื่องจากเป็นการนำทรัพย์สินเดิมมาใช้สร้างรายได้ใหม่ ลดต้นทุนการตลาด และเพิ่มประสิทธิภาพการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์ให้สูงสุด ซึ่งเป็นการแสดงให้เห็นถึง “กลยุทธ์อสังหาฯ” ที่ชาญฉลาดในการเปลี่ยนทรัพย์สินคงค้างให้กลายเป็นกระแสเงินสดและสร้างผลตอบแทนที่โดดเด่น
ยุทธศาสตร์รัดเข็มขัดและพัฒนา อสังหาริมทรัพย์ อย่างยั่งยืนของ เสนาฯ ในปี 2025
ทิศทางของ เสนาฯ สำหรับปี 2025 (หรือปี 2568-2569 ตามปฏิทินไทยเดิมที่กล่าวถึง) แสดงให้เห็นถึงความระมัดระวังและการให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการทรัพยากรอย่างมีประสิทธิภาพ นี่คือช่วงเวลาที่ผู้ประกอบการ อสังหาริมทรัพย์ ต้องปรับตัวอย่างรวดเร็วและเด็ดขาด
3.1 การลดการเปิดโครงการใหม่และการบริหารจัดการสต็อก
เสนาฯ ได้ตัดสินใจลดการเปิดโครงการใหม่ ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นโครงการที่ชะลอมาจากปีก่อนหรือเฟสต่อเนื่องจากโครงการเดิม แทนที่จะขยายพอร์ตเพิ่มเติม จุดมุ่งหมายคือการรักษาสภาพคล่องทางการเงินให้แข็งแกร่ง และเพิ่มประสิทธิภาพสูงสุดในการบริหารจัดการ “สินค้าคงคลัง” ที่มีอยู่ ซึ่งปัจจุบันมีทั้งคอนโดและบ้านที่สร้างเสร็จแล้วกว่า 5,000 ยูนิต คิดเป็นมูลค่ารวมกว่า 10,000 ล้านบาท โดยกว่า 70% เป็นคอนโดมิเนียม
การบริหารจัดการสต็อกไม่ได้หมายถึงการเร่งระบายออกไปอย่างเดียว แต่ เสนาฯ ยังดำเนินการ “ปรับปรุงยูนิตเดิม” อย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่การรีโนเวทเฟอร์นิเจอร์ ปรับ Layout ไปจนถึงการทำการตลาดแบบตรงกลุ่มมากขึ้น เพื่อให้สินค้าตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคในภาวะเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงไป ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ เคยกล่าวไว้อย่างน่าสนใจว่า “ปกติแล้วผู้พัฒนาโครงการจะคิดคอนเซ็ปต์ใหม่ในโครงการใหม่ แต่เราไม่ควรคิดแบบนั้น การที่เราไม่มีโครงการใหม่ไม่ได้หมายความว่าจำเป็นต้องหยุดพัฒนา” นี่คือหัวใจสำคัญของ “นวัตกรรมที่อยู่อาศัย” ที่แท้จริง คือการไม่หยุดพัฒนาแม้ไม่มีโปรเจกต์ใหม่ แต่เป็นการพัฒนาต่อยอดจากสิ่งที่มีอยู่ให้ดียิ่งขึ้น ตอบโจทย์ “โปรโมชั่นบ้าน” ที่คุ้มค่าและตรงใจลูกค้า
3.2 ความมุ่งมั่นสู่การพัฒนา อสังหาริมทรัพย์ อย่างยั่งยืน
อีกหนึ่งเทรนด์สำคัญที่ เสนา อสังหาริมทรัพย์ มุ่งมั่นเดินหน้าอย่างต่อเนื่องคือ “ความยั่งยืน” นี่ไม่ใช่แค่กลยุทธ์ด้านการตลาด แต่เป็นปรัชญาการดำเนินธุรกิจที่ฝังรากลึกในวิสัยทัศน์ของบริษัท โดยบ้านในกลุ่มราคาแกรนด์ทุกหลังของ เสนาฯ ได้มีการติดตั้ง “โซลาร์เซลล์บ้าน” และแบตเตอรี่เก็บพลังงานเป็นมาตรฐานใหม่ สิ่งนี้ตอบโจทย์ทั้งในแง่ของ “ลดภาระค่าใช้จ่าย” ให้ผู้อยู่อาศัยในระยะยาว ด้วยการประหยัดค่าไฟฟ้า และยังเป็นการสนับสนุน “พลังงานสะอาด” ลดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม ซึ่งเป็นประเด็นที่ผู้บริโภคยุคใหม่ให้ความสำคัญมากขึ้นเรื่อยๆ การมี “บ้านพลังงานแสงอาทิตย์” ไม่ใช่แค่ความหรูหรา แต่เป็นความจำเป็นในอนาคต
นอกจากนี้ เสนาฯ ยังคงเดินหน้าแนวทาง “Waste Management” (การจัดการขยะ) ในทุกโครงการ เพื่อยกระดับบทบาทของบริษัทในฐานะ “Life Long Trusted Partner” ที่ไม่เพียงพัฒนา อสังหาริมทรัพย์ แต่ยังดูแล “คุณภาพชีวิต” ของผู้อยู่อาศัยในมิติต่างๆ อย่างรอบด้าน ซึ่งเป็นการสร้างความน่าเชื่อถือและความผูกพันกับลูกค้าในระยะยาว สิ่งเหล่านี้คือการลงทุนเพื่อ “การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยั่งยืน” ที่จะสร้างผลตอบแทนไม่ใช่แค่ทางการเงิน แต่ยังรวมถึงคุณค่าทางสังคมและสิ่งแวดล้อม
นโยบายรัฐและการขับเคลื่อนตลาด อสังหาริมทรัพย์: มุมมองจากผู้เชี่ยวชาญ
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่านอกจากกลยุทธ์เชิงรุกของผู้ประกอบการแล้ว “นโยบายรัฐบาลอสังหา” ก็มีบทบาทสำคัญอย่างยิ่งในการช่วยพยุงและฟื้นฟูตลาด อสังหาริมทรัพย์ ดร.เกษรา ได้ชี้ให้เห็นอย่างชัดเจนว่า มาตรการรัฐที่ส่งผลกระทบโดยตรงส่วนใหญ่เป็นเรื่องค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ซึ่งได้มีการออกมาแล้ว แต่สิ่งที่สำคัญกว่านั้นคือการแก้ปัญหา “หนี้ครัวเรือน” และการลดความตึงตัวของ “สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย”
หากรัฐบาลสามารถจัดตั้ง Asset Management Company (AMC) เพื่อเข้ามาซื้อหนี้เสีย หรือปรับโครงสร้างหนี้ให้เกิดผลในทางปฏิบัติ จะช่วยปลดล็อกกำลังซื้อของผู้บริโภคได้อย่างมหาศาล เพราะเมื่อภาระหนี้เดิมเบาบางลง ผู้คนก็จะมีความสามารถทางการเงินเหลือพอที่จะพิจารณา “การซื้อบ้าน” หรือ “ลงทุนอสังหาริมทรัพย์” ได้มากขึ้น นอกจากนี้ “อัตราดอกเบี้ย” ที่เหมาะสมก็เป็นอีกหนึ่งเครื่องมือสำคัญ เนื่องจากมีผลโดยตรงต่อ Debt Service Ratio (DSR) ซึ่งเป็นปัจจัยหลักในการพิจารณาสินเชื่อ การลดอัตราดอกเบี้ยจะช่วยให้ลูกค้าสามารถกู้ผ่านได้ง่ายขึ้น และลดภาระการผ่อนชำระในระยะยาว
การบริหาร “ความเสี่ยง” ของภาครัฐในการช่วยเหลือผู้ที่ต้องการ “ซื้อบ้าน” และผู้ประกอบการ อสังหาริมทรัพย์ ในช่วงเวลาที่เปราะบางนี้จึงเป็นสิ่งสำคัญ การมองหา “บริการแก้หนี้” แบบองค์รวม รวมถึงการสร้างเสถียรภาพทางเศรษฐกิจในภาพใหญ่ จะเป็นรากฐานที่มั่นคงให้ตลาด อสังหาริมทรัพย์ กลับมาเติบโตได้อย่างยั่งยืน
บทสรุป: ก้าวต่อไปของ เสนาฯ และอนาคตของการมีบ้าน
จากวิกฤตสู่โอกาส เสนา อสังหาริมทรัพย์ ได้พิสูจน์ให้เห็นถึงความเป็นผู้นำที่ไม่หยุดนิ่ง ไม่ใช่แค่การสร้างบ้าน แต่เป็นการสร้าง “โอกาส” และ “ความหวัง” ในการมีที่อยู่อาศัย ด้วย “Next Solution” ทั้ง LivNext และ RentNext บริษัทได้เข้ามาเติมเต็มช่องว่างที่สถาบันการเงินอาจยังเข้าไม่ถึง และช่วยให้ผู้ที่เคยติดขัดเรื่องเครดิตได้มีหนทางเดินหน้าสู่การเป็นเจ้าของบ้านของตนเอง การปรับกลยุทธ์ด้านการบริหารจัดการสต็อกและลดการเปิดโครงการใหม่ ควบคู่ไปกับการผลักดันนวัตกรรมด้านความยั่งยืน เช่น “โซลาร์เซลล์บ้าน” และการจัดการขยะอย่างครบวงจร ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ เสนาฯ ก้าวขึ้นเป็น “Life Long Trusted Partner” ที่ไม่ใช่แค่ขายบ้าน แต่ดูแลชีวิตของผู้อยู่อาศัยในทุกมิติ
สำหรับผู้ประกอบการ อสังหาริมทรัพย์ ในยุคปัจจุบัน สิ่งสำคัญที่สุดคือการปรับตัวเชิงรุก มองหาวิธีช่วยเหลือลูกค้าให้มีโอกาสก้าวเข้าสู่ระบบสินเชื่อได้มากขึ้น เหมือนที่ เสนาฯ กำลังทำ เพราะในท้ายที่สุดแล้ว การสร้างเครื่องมือช่วยเหลือและเสริมศักยภาพให้ลูกค้าให้สามารถ “ซื้อบ้าน” ได้อย่างมั่นคง คือบทบาทที่ภาคธุรกิจสามารถทำได้ทันที และจะเป็นหนึ่งในกุญแจสำคัญที่จะช่วยให้ตลาด “ตลาดที่อยู่อาศัย” กลับมาเดินหน้าอย่างแข็งแกร่งและยั่งยืนในอนาคต
หากท่านคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาหนทางสู่การมีบ้านในฝัน หรือต้องการศึกษา นวัตกรรมที่อยู่อาศัย และ กลยุทธ์อสังหาฯ ที่ตอบโจทย์ยุคสมัยอย่างแท้จริง ผมขอแนะนำให้ท่านศึกษาแนวทางของ เสนา อสังหาริมทรัพย์ และโมเดล “Next Solution” อย่างลึกซึ้ง เพื่อเปิดมุมมองใหม่และค้นพบโอกาสที่รออยู่ หากมีข้อสงสัยหรือต้องการปรึกษาเพิ่มเติมเกี่ยวกับการ ซื้อบ้าน หรือ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในสถานการณ์ปัจจุบัน อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญเพื่อรับคำแนะนำที่ถูกต้องและเหมาะสมกับความต้องการของท่าน
