กลยุทธ์เสนา อสังหาริมทรัพย์: จุดเปลี่ยนตลาดแมส สู่การเป็นเจ้าของบ้านอย่างยั่งยืนในยุค 2025
ในฐานะที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงพลิกผันมาแล้วหลายระลอก แต่วิกฤตการณ์ที่กำลังเผชิญอยู่ในปัจจุบันนั้นมีความซับซ้อนและลึกซึ้งกว่าครั้งใด ๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับแมส ซึ่งเปรียบเสมือนกระดูกสันหลังของภาคธุรกิจนี้ ผู้ประกอบการที่ยังคงยึดติดกับแนวทางเดิมย่อมต้องเผชิญกับความท้าทายที่หนักหนาสาหัส สัญญาณเตือนที่ชัดเจนที่สุดคืออัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่พุ่งสูงเป็นประวัติการณ์ ทำให้ความฝันในการมีบ้านหลังแรกของคนจำนวนมากต้องเลือนหายไป เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ “เสนาฯ” คือหนึ่งในผู้เล่นที่มองเห็นสัญญาณนี้ก่อนใคร และได้ก้าวออกมาพร้อมกับ กลยุทธ์เสนา อสังหาริมทรัพย์ ที่ไม่เพียงแค่เป็นการปรับตัว แต่เป็นการ “พลิกเกม” เพื่อตอบโจทย์ Pain Point ของผู้บริโภคยุคใหม่ และสร้างโอกาสในการเป็นเจ้าของบ้านอย่างยั่งยืน
ภูมิทัศน์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2025: วิกฤตและความท้าทายที่ไม่เคยมีมาก่อน
จากข้อมูลเชิงลึกและประสบการณ์ที่สั่งสมมา ผมคงต้องยืนยันว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในวันนี้กำลังเผชิญกับสถานการณ์ที่ “ทรหด” ยิ่งกว่าทุกวิกฤตที่ผ่านมา ไม่ใช่แค่ภาวะชะลอตัวตามวัฏจักรปกติ แต่เป็นการปรับฐานครั้งใหญ่ที่เกิดจากปัจจัยกดดันเชิงโครงสร้างและเศรษฐกิจที่รุมเร้าพร้อมกัน ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง การเติบโตของรายได้ที่ไม่ทันกับอัตราเงินเฟ้อและราคาสินค้า รวมถึงความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย ล้วนเป็นปัจจัยที่บีบคั้นกำลังซื้อของผู้บริโภคอย่างหนัก
เราเห็นตัวเลขอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่น่าตกใจ โดยเฉพาะในกลุ่มตลาดแนวราบและคอนโดมิเนียมราคาเข้าถึงง่าย เช่น ทำเลชานเมืองยอดนิยมอย่างบางใหญ่ ที่บางโครงการมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 80% ส่วนคอนโดมิเนียมในภาพรวมก็ยังคงเฉลี่ยอยู่ที่ระดับ 50% นี่ไม่ใช่เพราะความต้องการบ้านลดลง แต่เป็นเพราะ “ความสามารถในการกู้” ของลูกค้าลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ผู้บริโภคจำนวนมากติดปัญหาด้านเครดิตบูโร รายได้ไม่เพียงพอ หรือมีภาระหนี้เดิมสูงจนไม่สามารถขอสินเชื่อใหม่ได้ นั่นทำให้ “การแก้ปัญหากู้ซื้อบ้านไม่ผ่าน” กลายเป็นโจทย์เร่งด่วนที่ภาคธุรกิจต้องเร่งหาคำตอบ และนี่คือจุดเริ่มต้นของ กลยุทธ์เสนา อสังหาริมทรัพย์ ที่โดดเด่นและสร้างความแตกต่าง
Next Solution: กลไกขับเคลื่อนการเป็นเจ้าของบ้านของเสนาฯ
ท่ามกลางสถานการณ์ที่ยากลำบาก เสนาฯ ได้นำเสนอโมเดล “Next Solution” ซึ่งผมมองว่าเป็นนวัตกรรมที่กล้าหาญและเข้าใจถึง Pain Point ของลูกค้าอย่างแท้จริง ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการของเสนาฯ ได้อธิบายอย่างน่าสนใจว่านี่คือการ “โยนบันไดลงไปให้ลูกค้าขึ้นมากู้บ้านได้” แทนที่จะปล่อยให้ลูกค้าหลุดจากระบบไป การลงทุนอสังหาริมทรัพย์สำหรับผู้ซื้อในกลุ่มนี้ จึงต้องการแนวทางที่แตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง
หัวใจสำคัญของ Next Solution คือโมเดล “LivNext” หรือ “เช่าออมบ้าน” ซึ่งออกแบบมาเพื่อพลิกโฉมยอดปฏิเสธสินเชื่อให้กลายเป็นยอดขาย โดยเปิดโอกาสให้ลูกค้าสามารถผ่อนชำระกับโครงการได้ในอัตราดอกเบี้ยที่น่าสนใจ ผ่านบัญชีธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ในช่วงระยะเวลา 2-3 ปี เพื่อสร้างประวัติทางการเงินที่ดีและเสริมความพร้อมในการยื่นขอสินเชื่อบ้านจริงในอนาคต
จากประสบการณ์ของผม การสร้างเครดิตและความน่าเชื่อถือทางการเงินเป็นกุญแจสำคัญที่มักถูกมองข้าม LivNext เข้ามาเติมเต็มช่องว่างตรงนี้ โดยมีการตรวจสอบและให้คำแนะนำด้านพฤติกรรมทางการเงินอย่างใกล้ชิดร่วมกับบริษัทเงินสดใจดี ซึ่งเป็นสถาบันการเงินในเครือเสนาฯ และอยู่ภายใต้การกำกับดูแลของธนาคารแห่งประเทศไทย กระบวนการติดตามผลทุก 6 เดือนช่วยให้ลูกค้าสามารถปรับปรุงสถานะทางการเงินได้อย่างมีทิศทางและเป็นระบบ ผลลัพธ์ที่ปรากฏออกมานั้นน่าทึ่งอย่างยิ่ง ปัจจุบัน LivNext มีลูกค้าในระบบประมาณ 1,000 ยูนิต และมีผู้ที่สามารถกู้ผ่านและโอนกรรมสิทธิ์ได้จริงแล้วถึง 100 ยูนิต ภายในเวลาไม่ถึงสองปี นี่คือบทพิสูจน์ที่ชัดเจนว่าการปฏิเสธสินเชื่อไม่ใช่จุดสิ้นสุด แต่เป็นเพียงการรอเวลาเพื่อปรับฐานข้อมูลทางการเงินให้แข็งแกร่งเท่านั้น กลยุทธ์เสนา อสังหาริมทรัพย์ ในมิติของ LivNext ได้ช่วยรักษายอดขายที่อาจสูญไปกว่า 2,000 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นเม็ดเงินมหาศาลสำหรับภาคธุรกิจ
นอกจาก LivNext แล้ว โมเดล “RentNext” หรือ “เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ” ก็เป็นอีกหนึ่งกลไกที่ช่วยเสริมความยืดหยุ่นให้กับลูกค้า โมเดลนี้ไม่ใช่แค่การเช่าธรรมดา แต่เป็นการให้สิทธิ์ลูกค้าสามารถนำค่าเช่าที่จ่ายไปมาหักเป็นเงินต้น 100% หากตัดสินใจซื้อยูนิตเดิม หรือ 50% หากย้ายไปซื้อโครงการอื่นในเครือของเสนาฯ สิ่งนี้ช่วยลดความเสี่ยงของผู้เช่าและเปลี่ยนค่าใช้จ่ายให้เป็นการลงทุนในระยะยาว ซึ่งเป็นการแก้ปัญหาความไม่แน่นอนในตลาดและช่วยให้ลูกค้ามีทางเลือกในการ “การลงทุนในที่อยู่อาศัย” ได้อย่างชาญฉลาดมากขึ้น ผมเชื่อว่านี่คือแนวทางที่ช่วยตอบโจทย์ผู้บริโภคที่ต้องการ “ที่อยู่อาศัยราคาเข้าถึงได้” และยังไม่พร้อมสำหรับการซื้อทันที
มิติทางธุรกิจและเศรษฐกิจของ Next Solution
แม้รายได้รวมจาก LivNext และ RentNext จะอยู่ที่ประมาณ 80-100 ล้านบาทต่อปี แต่สิ่งที่น่าสนใจยิ่งกว่าคืออัตรากำไรขั้นต้น (Gross Margin) ที่สูงถึง 80% นี่สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการทรัพย์สินเดิมที่มีอยู่ให้เกิดประโยชน์สูงสุด และลดต้นทุนการตลาดได้อย่างมีนัยสำคัญ แนวทางนี้เป็นตัวอย่างที่ดีของหลักการ Economy of Scope หรือการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์เดิมเพื่อสร้างรายได้ใหม่สูงสุด โดยเฉพาะในทำเลที่ได้รับความนิยมในการเช่าสูงและมีความต้องการที่อยู่อาศัยหนาแน่น เช่น พระราม 9, บางนา, รังสิต หรือบริเวณนิคมอุตสาหกรรม ซึ่งล้วนเป็นโซนที่มีศักยภาพและมีความเสี่ยงต่ำ
การที่ฐานลูกค้าเริ่มขยับจากกลุ่มราคา 1-2 ล้านบาท ไปสู่กลุ่ม 3-4 ล้านบาท แสดงให้เห็นว่าความต้องการมีบ้านไม่ได้ลดลง แต่ติดปัญหาเงื่อนไขด้านเครดิตและการเข้าถึงสินเชื่อ ผมมองว่านี่เป็นสัญญาณที่ดีสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม เพราะเป็นการยืนยันว่ายังมีดีมานด์ที่แข็งแกร่งรอการปลดล็อกอยู่ เมื่อมีเครื่องมืออย่าง LivNext และ RentNext มาช่วย “ปลดล็อก” ความสามารถในการกู้ซื้อบ้านของผู้บริโภค ก็ย่อมส่งผลดีต่อเศรษฐกิจและภาคธุรกิจในระยะยาว
กลยุทธ์เสนา อสังหาริมทรัพย์: การปรับทัพรับมือปี 2569 และอนาคต
สำหรับปี 2569 เสนาฯ ได้วางแผนกลยุทธ์การดำเนินธุรกิจอย่างรัดกุม โดยจะลดการเปิดโครงการใหม่ลง ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นโครงการที่ชะลอมาจากปีก่อน หรือเป็นการพัฒนาเฟสต่อเนื่องจากโครงการเดิมแทนการขยายพอร์ตเพิ่มเติม นี่คือแนวคิดที่ชาญฉลาดในการรักษาสภาพคล่องและเพิ่มประสิทธิภาพการบริหารจัดการสินค้าคงคลังที่มีอยู่ ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วกว่า 5,000 ยูนิต มูลค่ารวมประมาณ 10,000 ล้านบาท โดยกว่า 70% เป็นคอนโดมิเนียม
ในฐานะที่ปรึกษาในวงการ ผมสนับสนุนแนวทางนี้เป็นอย่างยิ่ง การบริหารจัดการสต็อกอย่างมีประสิทธิภาพ การรีโนเวตเฟอร์นิเจอร์ การปรับ Lay Out ให้ทันสมัย และการทำตลาดแบบเจาะกลุ่มเป้าหมาย (Micro-targeting) เป็นสิ่งสำคัญที่จะทำให้สินค้าสอดรับกับความต้องการจริงของผู้บริโภคในภาวะเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงไป ดร.เกษรา ได้กล่าวไว้ในมุมมองที่เฉียบคมว่า “การที่เราไม่มีโครงการใหม่ไม่ได้หมายความว่าจำเป็นต้องหยุดพัฒนา” ซึ่งสะท้อนถึงการให้ความสำคัญกับ “นวัตกรรมอสังหาริมทรัพย์” และ “กลยุทธ์การตลาดอสังหาฯ” ที่ไม่ได้จำกัดอยู่แค่การเปิดโครงการใหม่ แต่เป็นการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับสินทรัพย์เดิมให้เกิดประโยชน์สูงสุด
อสังหาริมทรัพย์ยั่งยืน: มาตรฐานใหม่ของที่อยู่อาศัย
อีกหนึ่งเทรนด์ที่เสนาฯ ให้ความสำคัญอย่างต่อเนื่องและเป็นส่วนหนึ่งของ กลยุทธ์เสนา อสังหาริมทรัพย์ คือเรื่องความยั่งยืน ดร.เกษรา ยืนยันว่าบ้านในกลุ่มราคาแกรนด์ทุกหลังของเสนาฯ มีการติดตั้งโซลาร์เซลล์และแบตเตอรี่เก็บพลังงานเป็นมาตรฐานใหม่ ซึ่งผมมองว่านี่ไม่ใช่แค่การตามเทรนด์ แต่เป็นการลงทุนที่ตอบโจทย์ค่าครองชีพที่สูงขึ้นและความตระหนักเรื่องพลังงานสะอาดของผู้อยู่อาศัยในระยะยาว การมี “โซลาร์รูฟท็อป บ้าน” ช่วยลดภาระค่าไฟฟ้าได้อย่างเป็นรูปธรรม และยังส่งเสริมคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น นอกจากนี้ บริษัทยังเดินหน้าแนวทาง Waste Management ในทุกโครงการ เพื่อยกระดับบทบาทของบริษัทในฐานะ “Life Long Trusted Partner” ที่ไม่เพียงแค่พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แต่ยังดูแลคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยในทุกมิติ
จากมุมมองของผม “พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยั่งยืน” ไม่ได้เป็นเพียงแค่คำพูดสวยหรู แต่เป็นการลงทุนที่คุ้มค่าและสร้างความได้เปรียบในการแข่งขันในระยะยาว ผู้บริโภคยุคใหม่ให้ความสำคัญกับเรื่องสิ่งแวดล้อมและคุณภาพชีวิตมากขึ้น การที่ผู้ประกอบการอย่างเสนาฯ ก้าวเข้ามาเป็นผู้นำในด้านนี้ จะช่วยสร้างภาพลักษณ์ที่ดีและสร้างความแตกต่างให้กับแบรนด์ได้อย่างชัดเจน
มุมมองเศรษฐกิจและการเมือง: ปัจจัยหนุนเสริมกำลังซื้อ
เมื่อกล่าวถึงภาพรวมเศรษฐกิจและการเมือง ผมเห็นด้วยกับ ดร.เกษรา ว่ามาตรการภาครัฐที่สำคัญที่สุดในปัจจุบันคือการแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและการผ่อนคลายความเข้มงวดของสินเชื่อ หากรัฐบาลสามารถจัดตั้ง AMC (Asset Management Company) เพื่อซื้อหนี้เสียจากสถาบันการเงิน หรือมีนโยบายปรับโครงสร้างหนี้ให้เกิดผลจริง ก็จะช่วยเพิ่มกำลังซื้อของผู้บริโภคได้อย่างมหาศาล นี่คือการ “การบริหารจัดการหนี้” ในระดับมหภาคที่จำเป็นอย่างยิ่งในการฟื้นฟูเศรษฐกิจโดยรวม
นอกจากนี้ การลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายก็เป็นอีกหนึ่งเครื่องมือสำคัญที่มีผลโดยตรงต่อค่า DSR (Debt Service Ratio) และช่วยให้ลูกค้าสามารถกู้ผ่านได้ง่ายขึ้น ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่านโยบายเหล่านี้เป็นกลไกที่จำเป็นในการกระตุ้น “การขอสินเชื่อบ้าน” และฟื้นฟูความเชื่อมั่นใน “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ซึ่งจะส่งผลดีต่อทุกภาคส่วนของประเทศ
เส้นทางข้างหน้า: ความยืดหยุ่นและนวัตกรรมคือกุญแจสู่ความสำเร็จ
ท้ายที่สุด ดร.เกษรา ได้เน้นย้ำถึงสิ่งสำคัญที่ผู้ประกอบการควรยึดถือในช่วงเวลาเช่นนี้ นั่นคือการปรับตัวเชิงรุกและมองหาวิธีช่วยให้ลูกค้ามีโอกาสก้าวเข้าสู่ระบบสินเชื่อได้มากขึ้น ซึ่งนี่คือแก่นแท้ของ กลยุทธ์เสนา อสังหาริมทรัพย์ ที่เสนาฯ กำลังดำเนินการอยู่ ผมเชื่อว่าการประคองกำลังซื้อในกลุ่ม Affordable Segment และการสร้างเส้นทางให้ลูกค้าได้เตรียมความพร้อมในการยื่นกู้จริง แม้จะต้องใช้เวลา 2-3 ปี แต่เป็นการวางรากฐานที่มั่นคงสำหรับผู้บริโภคในระยะยาว
ในบริบทของ “แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์” ในปี 2025 และปีต่อ ๆ ไป ผมคาดการณ์ว่าผู้ประกอบการที่ประสบความสำเร็จคือผู้ที่สามารถผสมผสาน “การวิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ” เข้ากับ “นวัตกรรมอสังหาริมทรัพย์” และความเข้าใจใน Pain Point ของลูกค้าอย่างลึกซึ้ง การสร้าง “พอร์ตอสังหาริมทรัพย์” ที่หลากหลายและยืดหยุ่น รวมถึงการให้ความสำคัญกับความยั่งยืน จะเป็นปัจจัยสำคัญในการขับเคลื่อนธุรกิจไปข้างหน้าในยุคที่เต็มไปด้วยความท้าทาย
บทสรุปและก้าวต่อไป
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันต้องการมากกว่าแค่การสร้างและขาย แต่ต้องการความเข้าใจ การปรับตัว และนวัตกรรมที่แท้จริง กลยุทธ์เสนา อสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะโมเดล Next Solution คือตัวอย่างที่ชัดเจนของความพยายามในการสร้างสรรค์และแก้ไขปัญหาอย่างตรงจุด ผมเชื่อว่าความมุ่งมั่นในการเป็น “Life Long Trusted Partner” ให้กับลูกค้า ไม่ใช่แค่ในวันนี้ แต่ในระยะยาว จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้เสนาฯ ยังคงเติบโตอย่างแข็งแกร่งในตลาดที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาบ้านหลังแรก แต่เผชิญกับความท้าทายในการขอสินเชื่อ หรือกำลังมองหา “การลงทุนในที่อยู่อาศัย” ที่ยืดหยุ่นและตอบโจทย์อนาคต ผมขอแนะนำให้คุณศึกษาแนวทางของเสนาฯ และโมเดล LivNext และ RentNext อย่างใกล้ชิด เพราะนี่อาจเป็น “บันได” ที่จะพาคุณไปสู่ความฝันในการเป็นเจ้าของบ้านที่ยั่งยืน และเป็นบทพิสูจน์ว่า แม้ในวิกฤต ก็ยังมีโอกาสสำหรับผู้ที่กล้าคิดนอกกรอบและมองเห็นคุณค่าของการช่วยเหลือผู้อื่นอย่างแท้จริง มาร่วมกันสำรวจอนาคตของการเป็นเจ้าของบ้านกับโซลูชั่นที่สร้างสรรค์และยั่งยืนนี้ เพื่อก้าวสู่คุณภาพชีวิตที่ดีขึ้นไปด้วยกัน.
