การต่อสัญญาเช่าพื้นที่ “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” มูลค่า 3.3 หมื่นล้านบาท: การลงทุนเชิงกลยุทธ์สู่การปั้น “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ให้เป็นศูนย์กลางธุรกิจใหม่โซนเหนือ
ในวันที่ 15 มกราคม 2569 นี้ คณะกรรมการ (บอร์ด) การรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เตรียมพิจารณาการต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสำคัญบริเวณถนนพหลโยธิน ซึ่งปัจจุบันเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว สัญญาฉบับใหม่นี้คาดการณ์ว่าจะครอบคลุมระยะเวลา 30 ปี คิดเป็นมูลค่าการลงทุนรวมกว่า 3.3 หมื่นล้านบาท โดยรวมถึงค่าเช่าตลอดอายุสัญญาและการลงทุนเพื่อปรับปรุงอาคารมูลค่า 4,500 ล้านบาท การตัดสินใจครั้งนี้ไม่เพียงแต่สะท้อนถึงความเชื่อมั่นในศักยภาพของทำเลทองย่านพหลโยธิน แต่ยังเป็นการตอกย้ำกลยุทธ์การขยายอาณาจักรธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของกลุ่มเซ็นทรัล ที่กำลังเตรียมเปิดตัวโครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ศูนย์การค้าแห่งใหม่ในช่วงปลายปี 2569 นี้ ซึ่งจะเข้ามาเสริมความแข็งแกร่งให้ย่านนี้กลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ โซนเหนือ
ภาพรวมการลงทุนและมูลค่าข้อตกลง
แหล่งข่าววงในจากการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เปิดเผยว่า ผลการเจรจาสัญญาเช่าที่ดินบริเวณพหลโยธิน ขนาด 47.22 ไร่ ซึ่งเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว ในปัจจุบัน และสัญญาเดิมจะสิ้นสุดลงในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 ได้บรรลุข้อตกลงเบื้องต้นแล้ว โดยบริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ซึ่งเป็นบริษัทลูกของ ร.ฟ.ท. ได้เจรจากับ บริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด เป็นที่เรียบร้อย การต่อสัญญาใหม่นี้มีกำหนดระยะเวลา 30 ปี โดยจะเริ่มนับตั้งแต่วันที่ 19 ธันวาคม 2571 ถึง 18 ธันวาคม 2601
มูลค่ารวมของสัญญาใหม่นี้คาดการณ์ว่าจะสูงถึง 33,000 ล้านบาท ซึ่งประกอบด้วยค่าเช่าตลอด 30 ปี และการลงทุนเพิ่มเติมเพื่อปรับปรุงอาคารและระบบภายในต่างๆ เป็นมูลค่าไม่น้อยกว่า 4,500 ล้านบาท การลงทุนดังกล่าวมีวัตถุประสงค์เพื่อยกระดับคุณภาพของอาคารที่มีอายุเกือบ 50 ปี ให้ทันสมัยและตอบสนองต่อการใช้งานในยุคปัจจุบัน โดยมีแผนการปรับปรุงที่ครอบคลุมภายในระยะเวลา 4 ปี นับจากวันที่สัญญาเช่าเริ่มมีผลบังคับใช้
ผู้เชี่ยวชาญในวงการอสังหาริมทรัพย์มองว่า มูลค่าการลงทุนรวม 3.3 หมื่นล้านบาท ถือเป็นตัวเลขที่สมเหตุสมผล โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาถึงผลตอบแทนที่ ร.ฟ.ท. ได้รับจากการต่อสัญญาครั้งก่อน ซึ่งครอบคลุมระยะเวลา 20 ปี มีมูลค่าประมาณ 21,298 ล้านบาท แม้ว่ามูลค่าสัญญาใหม่จะไม่ได้เพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดด แต่ก็เป็นการแสดงให้เห็นถึงการเติบโตที่สอดคล้องกับสภาวะตลาดและความเหมาะสมในการใช้ประโยชน์จากทำเลดังกล่าว
บทวิเคราะห์จากผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์
นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด ให้ทัศนะว่า การที่กลุ่มเซ็นทรัลสามารถต่อสัญญาเช่าที่ดิน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” ได้อีก 30 ปี ด้วยมูลค่ากว่า 3.3 หมื่นล้านบาทนั้น ถือเป็นการตัดสินใจเชิงกลยุทธ์ที่ชาญฉลาดและสมเหตุสมผลอย่างยิ่ง การลงทุนในสินทรัพย์ที่มีอยู่เดิมและมีศักยภาพในการสร้างรายได้จากการให้เช่าพื้นที่ภายในศูนย์การค้าที่น่าจะถึงจุดสูงสุดแล้ว เป็นแนวทางที่คุ้มค่าในสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน
“ในเชิงการตลาด การสร้างศูนย์การค้าแห่งใหม่ขึ้นมาทั้งหมดอาจต้องใช้งบประมาณสูงกว่า 20,000 ล้านบาท ซึ่งหากมองในมุมของการเช่าระยะยาว 30 ปี อาจไม่คุ้มค่าเท่าที่ควร และอาจไม่สามารถสร้างรายได้ค่าเช่าที่สูงขึ้นได้มากนัก เมื่อพิจารณาถึงสภาพเศรษฐกิจที่ยังคงผันผวนและพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว” นายวสันต์กล่าว
“ผู้ประกอบการรายอื่นที่อาจมีแนวคิดเข้ามาแข่งขันในพื้นที่นี้ คงต้องคิดหนัก เพราะย่านพหลโยธินได้กลายเป็นอาณาจักรของกลุ่มเซ็นทรัลไปแล้ว หลังจากที่ได้ปั้นโครงการมิกซ์ยูสแห่งแรกคือเซ็นทรัล ลาดพร้าว ให้ประสบความสำเร็จ ปัจจุบันกลุ่มเซ็นทรัลยังได้ลงทุนสร้างโครงการมิกซ์ยูสแห่งใหม่ ซึ่งอยู่ห่างออกไปเพียง 300 เมตรเท่านั้น โครงการใหม่นี้จะประกอบด้วยศูนย์การค้าขนาดใหญ่ ออฟฟิศ พื้นที่สำหรับโรงแรม และยังมีแผนจะเปิดศูนย์การค้าใหม่ในช่วงปลายปีนี้ ซึ่งจะยิ่งส่งเสริมให้ย่านนี้มีความคึกคักและกลายเป็น Sub-CBD ที่รองรับความเจริญเติบโตของศูนย์กลางธุรกิจในโซนเหนือของกรุงเทพฯ ได้เป็นอย่างดี”
“ราคาที่ดินในบริเวณนี้มีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยปัจจุบันราคาประเมินใกล้เคียง 1 ล้านบาทต่อตารางวาแล้ว ดังนั้น การต่อสัญญาเช่าในราคาที่สมเหตุสมผลนี้ จึงเป็นการรักษาฐานธุรกิจเดิมและต่อยอดสู่การเติบโตในอนาคตได้อย่างมีประสิทธิภาพ”
การขยายอาณาจักร “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” สู่การเป็นศูนย์กลางใหม่
ความเคลื่อนไหวครั้งนี้ยังสะท้อนให้เห็นถึงวิสัยทัศน์อันกว้างไกลของกลุ่มเซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN ที่มุ่งมั่นในการพัฒนาศักยภาพของย่านลาดพร้าว-พหลโยธินให้เป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ (New CBD) ของกรุงเทพฯ โซนเหนือ
นายชนวัฒน์ เอื้อวัฒนะสกุล กรรมการผู้จัดการใหญ่ กลุ่มธุรกิจศูนย์การค้าและกลุ่มงานพัฒนาโครงการ CPN กล่าวถึงแผนการลงทุนว่า หลังจากโครงการเซ็นทรัล ลาดพร้าว ซึ่งเป็นโครงการมิกซ์ยูสแห่งแรกประสบความสำเร็จอย่างสูง CPN ได้ตัดสินใจลงทุนครั้งใหญ่ในโครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ศูนย์การค้าแฟลกชิปแห่งใหม่ มูลค่า 21,000 ล้านบาท โครงการนี้ตั้งอยู่บนพื้นที่กว่า 49 ไร่ คาดว่าจะแล้วเสร็จในช่วงไตรมาส 4 ปี 2569 ด้วยพื้นที่ใช้สอยกว่า 457,409 ตารางเมตร
“เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน จะไม่ใช่เพียงแค่ศูนย์การค้า แต่จะเป็นศูนย์รวมไลฟ์สไตล์ที่ครบวงจร ที่จะดึงดูดผู้คนจากทั่วกรุงเทพฯ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในโซนเหนือ นอกจากนี้ โครงการยังจะมาพร้อมกับ Convention Hall ขนาดใหญ่กว่า 6,700 ตารางเมตร ซึ่งถูกออกแบบมาเพื่อรองรับการจัดงานอีเวนต์ระดับโลก คอนเสิร์ต และกิจกรรมทางธุรกิจที่หลากหลาย” นายชนวัฒน์กล่าวเสริม
“เราคาดการณ์ว่าเมื่อโครงการเปิดให้บริการ จะมีผู้เข้าใช้บริการเฉลี่ย 1.3 แสนคนต่อวันในช่วงปีแรกของการดำเนินงาน และยังมีแผนการพัฒนาในเฟสต่อไป ซึ่งจะรวมถึงพื้นที่สำนักงาน โรงแรม และส่วนพักอาศัย เพื่อให้ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” กลายเป็นโครงการมิกซ์ยูสที่สมบูรณ์แบบ และเป็นแม่เหล็กสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจและยกระดับคุณภาพชีวิตของคนในย่านนี้”
โครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” นี้ มีเป้าหมายที่จะเป็น “เกตเวย์” ดึงดูดดีมานด์ใหม่ๆ เข้าสู่กรุงเทพฯ โซนเหนือ และจะเติบโตควบคู่ไปกับ “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” เพื่อรองรับการขยายตัวอย่างรวดเร็วของย่านนี้ ซึ่งมีปัจจัยสนับสนุนจากความหนาแน่นของประชากรที่เพิ่มขึ้น โครงการที่พักอาศัย อาคารสำนักงาน โรงแรม สถาบันการศึกษา รวมถึงความสะดวกในการเดินทางด้วยระบบรถไฟฟ้า BTS และ MRT ซึ่งทั้งหมดนี้ล้วนเป็นองค์ประกอบสำคัญที่บ่งชี้ถึงศักยภาพอันมหาศาลของย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน ในการก้าวขึ้นเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ของมหานคร
โอกาสและความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์
การลงทุนขนาดใหญ่ในย่านพหลโยธิน สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพของทำเลนี้ในการเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจและแหล่งรวมไลฟ์สไตล์ที่สำคัญ การมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่ถึงสองแห่งของกลุ่มเซ็นทรัลในระยะใกล้เคียงกัน จะช่วยสร้าง Synergy effect และดึงดูดผู้บริโภคและนักลงทุนให้เข้ามาในพื้นที่มากยิ่งขึ้น
อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงนักลงทุน ควรพิจารณาถึงปัจจัยแวดล้อมอื่นๆ ประกอบด้วย เช่น การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภคที่หันมาให้ความสำคัญกับประสบการณ์ (Experiential Retail) มากขึ้น การเติบโตของตลาดอีคอมเมิร์ซ และความต้องการที่อยู่อาศัยและพื้นที่สำนักงานที่สอดคล้องกับเทรนด์การทำงานในอนาคต
สำหรับผู้ที่กำลังมองหา อสังหาริมทรัพย์คุณภาพให้เช่า ในทำเลศักยภาพ หรือ อสังหาริมทรัพย์ เพื่อการลงทุนในกรุงเทพฯ โซนเหนือ การจับตาดูการพัฒนาของย่านพหลโยธิน และโครงการต่างๆ ที่จะเกิดขึ้น ถือเป็นโอกาสที่ไม่ควรมองข้าม
บทสรุปและก้าวต่อไป
การต่อสัญญาเช่าที่ดิน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” เป็นมากกว่าเพียงแค่การต่อสัญญาธุรกิจ แต่เป็นการวางรากฐานที่มั่นคงเพื่อการเติบโตในระยะยาวของกลุ่มเซ็นทรัล และเป็นการประกาศศักดาถึงการก้าวขึ้นมาเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ โซนเหนือ การเปิดตัว “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” จะเป็นการยกระดับประสบการณ์การช้อปปิ้ง ไลฟ์สไตล์ และธุรกิจในย่านนี้ไปอีกขั้น
หากคุณเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือกำลังมองหาโอกาสทางธุรกิจในทำเลศักยภาพ การติดตามความเคลื่อนไหวและศักยภาพของย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน จะเปิดประตูสู่โอกาสใหม่ๆ ที่น่าสนใจอย่างยิ่ง เริ่มต้นศึกษาข้อมูลเชิงลึกและวางแผนกลยุทธ์ของคุณได้แล้ววันนี้ เพื่อคว้าโอกาสในการเติบโตไปพร้อมกับการพัฒนาของมหานครกรุงเทพฯ
