การต่อสัญญาเช่าที่ดิน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” มูลค่า 3.3 หมื่นล้านบาท: สัญญาณบวกต่ออสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ เหนือ
กรุงเทพมหานคร, 10 มกราคม 2569 – วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังจับตาความเคลื่อนไหวสำคัญที่อาจส่งผลกระทบเชิงบวกต่อทิศทางการพัฒนาของย่านเศรษฐกิจสำคัญทางตอนเหนือของกรุงเทพฯ เมื่อการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เตรียมพิจารณาต่อสัญญาเช่าที่ดินผืนงามย่านพหลโยธิน ซึ่งปัจจุบันเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว เป็นระยะเวลา 30 ปี มูลค่าการลงทุนกว่า 3.3 หมื่นล้านบาท การตัดสินใจครั้งนี้ไม่เพียงแต่เป็นการยืนยันความแข็งแกร่งของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว ที่เปิดดำเนินการมานาน แต่ยังเป็นการส่งสัญญาณการเติบโตอย่างต่อเนื่องของย่านนี้ ซึ่งกำลังจะมีความคึกคักยิ่งขึ้นด้วยการเปิดตัวโครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ศูนย์การค้าแห่งใหม่ที่กำลังจะกลายเป็นหมุดหมายสำคัญของกรุงเทพฯ โซนเหนือ
เบื้องหลังดีลประวัติศาสตร์: การเจรจาระหว่าง ร.ฟ.ท. และกลุ่มเซ็นทรัล
ตามแหล่งข่าววงในจากการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) ระบุว่า การประชุมคณะกรรมการ (บอร์ด) ร.ฟ.ท. เมื่อวันที่ 25 ธันวาคม 2568 ได้รับทราบผลการเจรจาสัญญาเช่าที่ดินแปลงพิเศษขนาด 47.22 ไร่ ย่านพหลโยธิน ซึ่งเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว สัญญาเช่าปัจจุบันจะสิ้นสุดลงในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 โดย บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของ ร.ฟ.ท. ได้บรรลุข้อตกลงร่วมกับ บริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของกลุ่มเซ็นทรัลพัฒนา (CPN) แล้ว
กระบวนการพิจารณามีความละเอียดรอบคอบ โดยบอร์ด ร.ฟ.ท. ได้มอบหมายให้คณะอนุกรรมการกำกับและติดตามการบริหารทรัพย์สินของ ร.ฟ.ท. ตรวจสอบรายละเอียดและความถูกต้องของข้อตกลง ซึ่งคณะอนุกรรมการฯ ได้ผ่านการพิจารณาเมื่อวันที่ 8 มกราคมที่ผ่านมา และจะนำเสนอต่อบอร์ด ร.ฟ.ท. อีกครั้งในวันที่ 15 มกราคม 2569 พร้อมกับการเตรียมข้อมูลชี้แจงรายละเอียดเกี่ยวกับการลงทุนที่กลุ่มเซ็นทรัลเสนอไว้กว่า 4,500 ล้านบาท เพื่อแสดงให้เห็นถึงแผนการปรับปรุงและการลงทุนที่จะเกิดขึ้นตลอดระยะเวลาของสัญญาใหม่
สัญญาใหม่ 30 ปี: การลงทุนมหาศาลเพื่ออนาคตที่ยั่งยืน
ข้อเสนอสัญญาเช่าฉบับใหม่นี้จะมีระยะเวลา 30 ปี โดยจะเริ่มนับตั้งแต่วันที่ 19 ธันวาคม 2571 ไปจนถึงวันที่ 18 ธันวาคม 2601 การต่อสัญญาครั้งนี้มาพร้อมกับการลงทุนเพิ่มเติมจากทางกลุ่มเซ็นทรัลที่ไม่น้อยกว่า 4,500 ล้านบาท โดยมีเป้าหมายหลักคือการปรับปรุงอาคารเดิมและระบบสาธารณูปโภคภายในทั้งหมด การลงทุนดังกล่าวมีความจำเป็นอย่างยิ่ง เนื่องจากอาคารศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว ซึ่งเปิดให้บริการมาเกือบ 50 ปีแล้ว จำเป็นต้องได้รับการยกระดับให้ทันสมัยและสอดคล้องกับมาตรฐานปัจจุบัน กลุ่มเซ็นทรัลวางแผนที่จะดำเนินการปรับปรุงให้แล้วเสร็จภายใน 4 ปี นับจากวันเริ่มต้นสัญญาใหม่
เมื่อรวมกับการประเมินผลตอบแทนที่กลุ่มเซ็นทรัลจะต้องจ่ายตลอดระยะเวลา 30 ปี ซึ่งคาดการณ์ว่าจะมีมูลค่ารวมกว่า 33,000 ล้านบาท ทาง ร.ฟ.ท. และ SRTA มองว่ามูลค่าดีลนี้มีความสมเหตุสมผลอย่างยิ่ง แม้ราคาต่อตารางวาอาจไม่สูงนักเมื่อเทียบกับการประเมินมูลค่าที่ดินปัจจุบันในย่านนี้ แต่ถือเป็นการบริหารจัดการสินทรัพย์ของรัฐให้เกิดประโยชน์สูงสุดภายใต้บริบทของตลาดและสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน ซึ่งการต่อสัญญาครั้งนี้มีมูลค่าสูงกว่าการต่อสัญญาครั้งที่สองที่กลุ่มเซ็นทรัลเคยจ่ายไปกว่า 21,298 ล้านบาท สำหรับสัญญา 20 ปี
ปัจจุบัน สัญญาเช่าที่ดินเซ็นทรัล ลาดพร้าว ยังคงเหลือระยะเวลาอีก 3 ปี โดยในปี 2569 กลุ่มเซ็นทรัลมีกำหนดชำระค่าเช่าเป็นจำนวน 1,559.111 ล้านบาท ตามด้วย 1,652.658 ล้านบาท ในปี 2570 และ 1,751.817 ล้านบาท ในปี 2571 ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงมูลค่าทางเศรษฐกิจของพื้นที่และบทบาทสำคัญของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว ในฐานะศูนย์กลางการค้าและการบริการของกรุงเทพฯ โซนเหนือ
มุมมองกูรูอสังหาริมทรัพย์: ดีลที่สมดุลและมีกลยุทธ์
นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด กูรูด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของไทย ให้ทัศนะว่า ข้อตกลงการเช่าเซ็นทรัล ลาดพร้าว เป็นระยะเวลา 30 ปี ด้วยมูลค่า 33,000 ล้านบาท ถือเป็นราคาที่สมเหตุสมผลอย่างยิ่งในเชิงกลยุทธ์และเศรษฐศาสตร์ การใช้ประโยชน์จากอาคารเดิมที่มีศักยภาพอยู่แล้ว และการคำนึงถึงข้อจำกัดของตลาดเช่าพื้นที่ภายในศูนย์การค้าที่อาจถึงจุดอิ่มตัวแล้ว ประกอบกับการประเมินสภาวะเศรษฐกิจและพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป ทำให้การลงทุนสร้างอาคารใหม่ทั้งหมด ซึ่งอาจต้องใช้งบประมาณมากกว่า 20,000 ล้านบาท อาจไม่คุ้มค่ากับการเช่า 30 ปี และไม่สามารถสร้างผลตอบแทนจากการเช่าที่สูงขึ้นได้อย่างมีนัยสำคัญ
“ย่านพหลโยธิน ถือเป็นอาณาจักรของกลุ่มเซ็นทรัลไปแล้ว” นายวสันต์กล่าว “หลังจากประสบความสำเร็จกับเซ็นทรัล ลาดพร้าว ซึ่งเป็นมิกซ์ยูสแห่งแรกของพวกเขา ปัจจุบันกลุ่มเซ็นทรัลยังได้ลงทุนในโครงการมิกซ์ยูสแห่งใหม่ที่อยู่ห่างออกไปเพียง 300 เมตร ซึ่งรวมถึงศูนย์การค้า ออฟฟิศ และอาจจะมีโรงแรมอีกด้วย การเปิดตัวศูนย์การค้าแห่งใหม่ในช่วงปลายปีนี้ จะยิ่งทำให้ย่านนี้มีความคึกคักและมีชีวิตชีวา เป็นการสร้าง Sub-CBD ที่แข็งแกร่งขึ้น เพื่อรองรับการขยายตัวของศูนย์กลางธุรกิจในกรุงเทพฯ โซนเหนือ ขณะที่ราคาที่ดินในบริเวณนี้ก็มีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง จากปัจจุบันที่ราคาใกล้เคียง 1 ล้านบาทต่อตารางวา”
“เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน”: การปั้นอาณาจักรใหม่ใจกลางกรุงเทพฯ เหนือ
นายชนวัฒน์ เอื้อวัฒนะสกุล กรรมการผู้จัดการใหญ่ กลุ่มธุรกิจศูนย์การค้าและกลุ่มงานพัฒนาโครงการ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN ได้เคยกล่าวถึงวิสัยทัศน์ในการพัฒนาพื้นที่ย่านพหลโยธินว่า หลังจากความสำเร็จของโครงการเซ็นทรัล ลาดพร้าว ที่เป็นมิกซ์ยูสแห่งแรก ทาง CPN ได้ทุ่มงบประมาณกว่า 21,000 ล้านบาท เพื่อสร้างโครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ซึ่งเป็นศูนย์การค้าแฟลกชิปแห่งใหม่บนที่ดินกว่า 49 ไร่ คาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จในไตรมาส 4 ปี 2569 โดยมีพื้นที่ใช้สอยรวมกว่า 457,409 ตารางเมตร นอกจากนี้ ยังมี Convention Hall ขนาดใหญ่กว่า 6,700 ตารางเมตร ซึ่งจะรองรับการจัดงานอีเวนต์ระดับนานาชาติและคอนเสิร์ตต่างๆ
โครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ถูกวางตำแหน่งให้เป็น “เกตเวย์” ที่จะดึงดูดประชากรและสร้างอุปสงค์ใหม่ให้กับกรุงเทพฯ โซนเหนือ โดยจะเติบโตควบคู่ไปกับเซ็นทรัล ลาดพร้าว เพื่อรองรับการขยายตัวอย่างรวดเร็วของย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน ซึ่งมีความหนาแน่นของประชากรสูง มีที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน โรงแรม และสถาบันการศึกษาจำนวนมาก อีกทั้งยังได้รับอานิสงส์จากการคมนาคมที่สะดวกสบายด้วยระบบรถไฟฟ้า BTS และ MRT ที่เชื่อมต่อถึงกัน
การมีศูนย์การค้าเซ็นทรัลถึง 2 แห่งที่ตั้งอยู่ใกล้กัน โดยห่างกันเพียงเล็กน้อย จะเป็นการเสริมศักยภาพซึ่งกันและกัน สร้างนิเวศทางเศรษฐกิจที่แข็งแกร่ง และส่งเสริมให้ย่านพหลโยธินกลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ในอนาคตอันใกล้นี้ โดย CPN มีแผนพัฒนาโครงการในอนาคตเพิ่มเติม นอกเหนือจากศูนย์การค้า เพื่อให้ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” กลายเป็นจุดหมายปลายทางครบวงจรที่ตอบสนองทุกไลฟ์สไตล์
บทสรุปและโอกาสทางธุรกิจ
การตัดสินใจต่อสัญญาเช่าที่ดิน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” และการลงทุนอย่างมหาศาลในโครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” สะท้อนให้เห็นถึงความเชื่อมั่นของกลุ่มเซ็นทรัลพัฒนาในการศักยภาพการเติบโตของย่านพหลโยธิน ดีลนี้ไม่เพียงแต่เป็นการรักษาฐานลูกค้าและธุรกิจเดิม แต่ยังเป็นการขยายอาณาจักรค้าปลีกและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้ครอบคลุมมากยิ่งขึ้น ซึ่งจะส่งผลดีต่อภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ เหนือ ทั้งในด้านการเพิ่มมูลค่าของที่ดิน การสร้างงาน และการกระตุ้นเศรษฐกิจในพื้นที่
สำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การขยายตัวของย่านนี้ถือเป็นโอกาสทองในการมองหาศักยภาพใหม่ๆ ไม่ว่าจะเป็นการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยระดับพรีเมียม อาคารสำนักงานที่ทันสมัย หรือธุรกิจบริการที่รองรับไลฟ์สไตล์ที่หลากหลายของผู้คนที่ย้ายเข้ามาอยู่อาศัยและทำงานในย่านนี้
หากคุณคือผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเติบโตอย่างมีนัยสำคัญในกรุงเทพฯ โซนเหนือ การศึกษาและทำความเข้าใจกับทิศทางการพัฒนาของย่านพหลโยธิน จะเป็นก้าวสำคัญในการตัดสินใจลงทุนที่ชาญฉลาด อย่าพลาดโอกาสในการเข้าถึงข้อมูลเชิงลึกและวางแผนกลยุทธ์ของคุณให้พร้อมรับมือกับการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญนี้.
