การต่อสัญญาเช่าที่ดิน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” มูลค่า 3.3 หมื่นล้านบาท: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์
บทนำ
ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย การต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสำคัญย่อมเป็นประเด็นที่ได้รับความสนใจอย่างสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเกี่ยวข้องกับโครงการยักษ์ใหญ่ที่มีผลต่อภาพรวมเศรษฐกิจและผังเมือง การต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงที่ตั้งศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว ในเขตพหลโยธิน เป็นหนึ่งในดีลสำคัญที่กำลังจะได้รับการพิจารณาจากคณะกรรมการ (บอร์ด) การรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) ในเร็วๆ นี้ การตัดสินใจครั้งนี้ไม่เพียงแต่จะส่งผลต่อการดำเนินธุรกิจของกลุ่มเซ็นทรัลเท่านั้น แต่ยังสะท้อนถึงทิศทางการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์คุณภาพให้เช่า และการบริหารจัดการทรัพย์สินภาครัฐในยุคปัจจุบัน บทวิเคราะห์นี้จะเจาะลึกถึงรายละเอียดของดีล มูลค่าการลงทุน ความเหมาะสมทางเศรษฐกิจ และผลกระทบต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในโซนเหนือของกรุงเทพฯ โดยอิงจากประสบการณ์ของผู้เชี่ยวชาญในวงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์กว่า 10 ปี
ประเด็นหลัก: การต่อสัญญาเช่าที่ดิน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว”
แหล่งข่าวจาก ร.ฟ.ท. ได้เปิดเผยข้อมูลสำคัญเกี่ยวกับการเจรจาสัญญาเช่าที่ดินแปลงพหลโยธิน เนื้อที่ 47.22 ไร่ ซึ่งปัจจุบันเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว สัญญาเช่าเดิมจะสิ้นสุดลงในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 โดยบริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ซึ่งเป็นบริษัทลูกของ ร.ฟ.ท. ได้บรรลุข้อตกลงเบื้องต้นกับบริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด เรียบร้อยแล้ว
ที่ประชุมบอร์ด ร.ฟ.ท. เมื่อวันที่ 25 ธันวาคม 2568 ได้รับทราบผลการเจรจา และได้มอบหมายให้คณะอนุกรรมการกำกับและติดตามการบริหารทรัพย์สินของ ร.ฟ.ท. ตรวจสอบรายละเอียดอย่างถี่ถ้วน ซึ่งคณะอนุกรรมการได้พิจารณาและผ่านการอนุมัติแล้วเมื่อวันที่ 8 มกราคม 2569 และจะเสนอต่อที่ประชุมบอร์ด ร.ฟ.ท. อีกครั้งในวันที่ 15 มกราคม 2569 เพื่อพิจารณาอนุมัติ พร้อมทั้งให้เตรียมข้อมูลชี้แจงเกี่ยวกับการลงทุนที่คาดว่าจะสูงถึง 4,500 ล้านบาท โดยจะแจกแจงรายละเอียดการลงทุนในแต่ละปี
รายละเอียดสัญญาใหม่: ระยะเวลา 30 ปี และมูลค่า 3.3 หมื่นล้านบาท
สัญญาเช่าฉบับใหม่นี้จะมีระยะเวลา 30 ปี นับตั้งแต่วันที่ 19 ธันวาคม 2571 ถึงวันที่ 18 ธันวาคม 2601 โดยกลุ่มเซ็นทรัลได้เสนอแผนการลงทุนเพิ่มเติมไม่น้อยกว่า 4,500 ล้านบาท เพื่อปรับปรุงอาคารและระบบภายในของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว ที่มีอายุเกือบ 50 ปี การปรับปรุงครั้งใหญ่นี้จะใช้ระยะเวลา 4 ปี นับจากวันเริ่มต้นสัญญา การลงทุนนี้ไม่เพียงแต่เป็นการยืดอายุการใช้งานของอาคารเดิม แต่ยังเป็นการยกระดับประสบการณ์ของลูกค้าให้ทันสมัยและตอบสนองต่อพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
เมื่อรวมกับผลตอบแทนที่กลุ่มเซ็นทรัลจะต้องจ่ายเป็นค่าเช่าตลอดระยะเวลา 30 ปี มูลค่ารวมของดีลนี้จะสูงกว่า 33,000 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นตัวเลขที่น่าประทับใจและแสดงถึงศักยภาพของทำเล การบริหารจัดการทรัพย์สินของ ร.ฟ.ท. ได้พิจารณาแล้วว่ามูลค่าดีลนี้มีความสมเหตุสมผล แม้จะมีมูลค่าสูงกว่าการต่อสัญญาครั้งที่สองที่กลุ่มเซ็นทรัลได้จ่ายผลตอบแทนกว่า 21,298 ล้านบาท ในระยะเวลา 20 ปี
ปัจจุบัน สัญญาเช่าเดิมของเซ็นทรัล ลาดพร้าว ยังคงมีผลบังคับใช้อีก 3 ปี โดยค่าเช่าในปี 2569 อยู่ที่ 1,559.111 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเป็น 1,652.658 ล้านบาทในปี 2570 และ 1,751.817 ล้านบาทในปี 2571 ซึ่งแสดงให้เห็นถึงการปรับขึ้นค่าเช่าตามเงื่อนไขที่ตกลงไว้
มุมมองจากผู้เชี่ยวชาญ: ความเหมาะสมของมูลค่าดีล
นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด หนึ่งในผู้เชี่ยวชาญชั้นนำในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ให้ทัศนะว่า การต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงเซ็นทรัล ลาดพร้าว เป็นระยะเวลา 30 ปี ด้วยมูลค่า 33,000 ล้านบาท ถือเป็นราคาที่สมเหตุสมผลอย่างยิ่ง โดยชี้ให้เห็นถึงเหตุผลสำคัญหลายประการ:
การใช้ประโยชน์จากอาคารเดิม: การลงทุนปรับปรุงอาคารที่มีอยู่แล้ว ย่อมมีต้นทุนที่ต่ำกว่าการสร้างอาคารใหม่ทั้งหมด การลงทุน 4,500 ล้านบาทสำหรับการปรับปรุง ถือเป็นการใช้ประโยชน์สูงสุดจากโครงสร้างพื้นฐานที่มีอยู่เดิม
ข้อจำกัดด้านรายได้: ค่าเช่าพื้นที่ภายในศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว น่าจะถึงเพดานที่ทำได้แล้วในสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน การลงทุนสร้างอาคารใหม่ขนาดใหญ่กว่า 20,000 ล้านบาท อาจไม่คุ้มค่าในเชิงผลตอบแทนจากการเช่าพื้นที่ เมื่อพิจารณาถึงระยะเวลาสัญญา 30 ปี และสภาพเศรษฐกิจที่ไม่เอื้ออำนวย รวมถึงพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
ศักยภาพของทำเล: ย่านพหลโยธินถือเป็นทำเลทองที่กลุ่มเซ็นทรัลได้เข้ามาปักหลักและพัฒนาเป็นอาณาจักรของตนเอง การมีศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว เป็นโครงการมิกซ์ยูสแห่งแรกที่ประสบความสำเร็จอย่างสูง และการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ที่อยู่ใกล้เคียง ยิ่งเสริมสร้างศักยภาพและความคึกคักให้กับย่านนี้
การเป็น Sub CBD ใหม่: การพัฒนาโครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ที่มีทั้งศูนย์การค้า ออฟฟิศ และอาจรวมถึงโรงแรม จะทำให้ย่านพหลโยธินกลายเป็น Sub CBD (ศูนย์กลางธุรกิจรอง) ที่สำคัญของกรุงเทพฯ โซนเหนือ รองรับการขยายตัวของเมือง และดึงดูดผู้คน รวมถึงนักลงทุน
นายวสันต์ยังได้กล่าวเสริมว่า ผู้ประกอบการรายอื่นที่จะเข้ามาทำธุรกิจแทนกลุ่มเซ็นทรัลในกรณีที่การเจรจาไม่สำเร็จ คงต้องคิดหนัก เพราะย่านนี้มีความแข็งแกร่งของแบรนด์เซ็นทรัลที่สั่งสมมานาน การแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์คุณภาพให้เช่ามีความสูง และการสร้างฐานลูกค้าใหม่ย่อมไม่ใช่เรื่องง่าย
เซ็นทรัล: การสร้างอาณาจักรอสังหาริมทรัพย์ในโซนเหนือของกรุงเทพฯ
กลุ่มเซ็นทรัล โดยเฉพาะ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN ไม่ได้หยุดเพียงแค่การพัฒนาศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว เท่านั้น แต่ยังคงมีวิสัยทัศน์ที่ชัดเจนในการผลักดันย่านพหลโยธินให้เป็นศูนย์กลางธุรกิจใหม่ของกรุงเทพฯ โซนเหนือ
โครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ซึ่งเป็นศูนย์การค้าแฟลกชิปแห่งใหม่ มูลค่า 21,000 ล้านบาท เป็นการลงทุนครั้งสำคัญ ตั้งอยู่บนที่ดิน 49 ไร่ มีพื้นที่ใช้สอยกว่า 457,409 ตารางเมตร คาดว่าจะแล้วเสร็จในไตรมาส 4 ปี 2569 โครงการนี้ไม่เพียงแต่เป็นศูนย์การค้าขนาดใหญ่ แต่ยังรวมถึงคอนเวนชั่นฮอลล์ขนาดกว่า 6,700 ตารางเมตร ซึ่งจะรองรับการจัดงานอีเวนต์ระดับชาติและนานาชาติ รวมถึงคอนเสิร์ตใหญ่ๆ คาดการณ์ว่าจะมีผู้เข้าใช้บริการประมาณ 1.3 แสนคนต่อวันในปีแรก และยังมีแผนการพัฒนาเพิ่มเติมในอนาคต
นายชนวัฒน์ เอื้อวัฒนะสกุล กรรมการผู้จัดการใหญ่ กลุ่มธุรกิจศูนย์การค้าและกลุ่มงานพัฒนาโครงการ CPN กล่าวว่า “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน จะทำหน้าที่เป็นเกตเวย์ในการดึงดูดดีมานด์ใหม่ๆ เข้าสู่กรุงเทพฯ โซนเหนือ โดยจะเติบโตควบคู่ไปกับเซ็นทรัล ลาดพร้าว เพื่อรองรับการขยายตัวอย่างรวดเร็วของย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน ซึ่งมีความหนาแน่นของประชากรที่เพิ่มขึ้น ทั้งในส่วนของที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน โรงแรม และสถาบันการศึกษา อีกทั้งยังได้รับประโยชน์จากระบบขนส่งมวลชนอย่างรถไฟฟ้า BTS และ MRT ที่เชื่อมโยงการเดินทางได้อย่างสะดวกสบาย ทำให้ศักยภาพของทำเลนี้มีสูงมาก”
การมีศูนย์การค้าเซ็นทรัลถึง 2 แห่งในรัศมีใกล้เคียงกัน จะเป็นการสร้าง Ecosystem ที่แข็งแกร่ง ดึงดูดผู้คนให้เข้ามาจับจ่ายใช้สอย พักอาศัย และทำงานในย่านนี้ ซึ่งจะส่งผลดีต่อมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในภาพรวม ทั้งอสังหาริมทรัพย์คุณภาพให้เช่า และโครงการที่อยู่อาศัย
ปัจจัยเสริม: แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 และการเติบโตของ CBD ใหม่
สำหรับแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 และปีต่อๆ ไป ผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์คุณภาพให้เช่า โดยเฉพาะในทำเลศักยภาพสูงอย่างย่านพหลโยธิน จะยังคงมีดีมานด์อย่างต่อเนื่อง การพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่เช่น “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” และการต่อสัญญาของเซ็นทรัล ลาดพร้าว จะเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญที่ทำให้ย่านนี้กลายเป็น Sub CBD ที่มีความสำคัญทัดเทียมกับ CBD เดิมของกรุงเทพฯ
นอกจากนี้ การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคม เช่น โครงการรถไฟฟ้าสายต่างๆ ที่กำลังก่อสร้างและมีแผนจะเปิดใช้งาน จะยิ่งเสริมศักยภาพของย่านพหลโยธินให้เป็นที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนและผู้ที่มองหาที่อยู่อาศัยและพื้นที่สำนักงาน สิ่งนี้จะส่งผลโดยตรงต่อการเพิ่มมูลค่าของ อสังหาริมทรัพย์ ในบริเวณใกล้เคียง โดยเฉพาะที่ดินที่มีมูลค่าสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ปัจจุบันราคาที่ดินในย่านนี้ใกล้แตะระดับ 1 ล้านบาทต่อตารางวา ซึ่งสะท้อนถึงความต้องการและศักยภาพในการลงทุน
บทสรุปและก้าวต่อไป
ดีลการต่อสัญญาเช่าที่ดิน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” ด้วยมูลค่า 3.3 หมื่นล้านบาท พร้อมการลงทุนเพิ่มเติม 4,500 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นถึงความเชื่อมั่นในศักยภาพของทำเลพหลโยธิน และกลยุทธ์การลงทุนระยะยาวของกลุ่มเซ็นทรัล การพัฒนาโครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ควบคู่ไปกับการปรับปรุง “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” จะเป็นการยกระดับย่านนี้ให้กลายเป็น Sub CBD ที่มีความสำคัญ และเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจใหม่ของกรุงเทพฯ โซนเหนือ
สำหรับนักลงทุน หรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในตลาด อสังหาริมทรัพย์ การติดตามความเคลื่อนไหวในย่านพหลโยธิน ถือเป็นเรื่องที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง ทั้งในแง่ของการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์คุณภาพให้เช่า หรือการมองหา อสังหาริมทรัพย์ เพื่อการอยู่อาศัยและการลงทุนระยะยาว
หากท่านเป็นนักลงทุนที่สนใจโอกาสในตลาด อสังหาริมทรัพย์ ระดับพรีเมียมในทำเลที่มีศักยภาพเช่นนี้ หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ โซนกรุงเทพฯ เหนือ ที่กำลังจะเติบโตอย่างก้าวกระโดด เราขอเชิญชวนให้ท่านติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อรับคำปรึกษาและวางแผนการลงทุนที่เหมาะสมกับเป้าหมายของท่าน เพื่อให้ท่านไม่พลาดโอกาสสำคัญในการสร้างผลตอบแทนสูงสุดจากตลาด อสังหาริมทรัพย์ ที่กำลังเติบโตอย่างแข็งแกร่งนี้
