ปลดล็อก ‘โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน’ ในยุควิกฤต: กลยุทธ์นวัตกรรมและสินเชื่อยั่งยืนเพื่ออนาคตอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์การเปลี่ยนแปลงของตลาดมาอย่างใกล้ชิด ไม่ว่าจะเป็นช่วงขาขึ้นอันรุ่งเรือง หรือช่วงเวลาแห่งความท้าทายที่ต้องอาศัยวิสัยทัศน์และกลยุทธ์ที่ลึกซึ้งเป็นพิเศษ ปัจจุบัน เรากำลังยืนอยู่บนทางแยกสำคัญที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาเข้าถึงง่าย กำลังเผชิญกับคลื่นลมมรสุมลูกใหญ่ที่สุดลูกหนึ่ง นั่นคือ “วิกฤตกู้ไม่ผ่าน” ซึ่งเป็นอุปสรรคสำคัญที่บดบัง โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน สำหรับคนจำนวนมาก บทความนี้จะเจาะลึกถึงรากฐานของปัญหา ความจำเป็นในการปรับตัวเชิงรุก และการมองหาทางออกเชิงนวัตกรรมที่สามารถนำพาผู้บริโภคและอุตสาหกรรมให้ก้าวผ่านวิกฤตนี้ไปได้อย่างยั่งยืน
ภูมิทัศน์ใหม่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ความท้าทายที่ซับซ้อนกว่าเดิม
สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันไม่ใช่เพียงแค่การชะลอตัวตามวัฏจักรเศรษฐกิจทั่วไป หากแต่เป็นภาวะที่ซับซ้อนและกดดันในทุกมิติ ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ จากบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำอย่างเสนาดีเวลลอปเม้นท์ ได้ฉายภาพสถานการณ์นี้ไว้อย่างชัดเจนว่า “ทรหดยิ่งกว่าวิกฤติรอบใด” ซึ่งสะท้อนความรู้สึกของนักพัฒนาหลายราย การพุ่งสูงขึ้นของหนี้ครัวเรือนในระดับที่ไม่เคยเป็นมาก่อน ผนวกกับภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ทำให้กำลังซื้อผู้บริโภคหดหายไปอย่างมีนัยสำคัญ ส่งผลให้สถาบันการเงินต้องเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อบ้านมากขึ้น
ตัวเลขการปฏิเสธสินเชื่อที่น่าตกใจ โดยเฉพาะในตลาดแนวราบอย่างบางใหญ่ที่สูงถึง 80% หรือแม้แต่คอนโดมิเนียมที่เฉลี่ยอยู่ที่ 50% บ่งชี้ว่าปัญหาไม่ได้อยู่ที่ “ความต้องการ” ในการมีบ้านที่ลดลง แต่เป็น “ความสามารถในการกู้” ที่เป็นกำแพงขวางกั้น โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน ของคนส่วนใหญ่ รายได้ที่เติบโตไม่ทันราคาบ้าน ท่ามกลางภาระหนี้เดิมที่รัดคอ ทำให้ความฝันในการมีบ้านหลังแรกดูเหมือนจะไกลเกินเอื้อมสำหรับคนไทยจำนวนมาก การวิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ ในเชิงลึกเผยให้เห็นว่านี่คือ Pain Point ที่สำคัญที่สุดที่อุตสาหกรรมต้องเร่งแก้ไข
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญสินเชื่อและนักกลยุทธ์ ผมมองว่าวิกฤตการณ์นี้เป็นมากกว่าแค่ตัวเลข แต่เป็นการสะท้อนถึงโครงสร้างทางเศรษฐกิจและสังคมที่เปลี่ยนแปลงไป ผู้บริโภคในยุคปัจจุบันมีความเปราะบางทางการเงินมากขึ้น และต้องการเครื่องมือที่ช่วยบริหารจัดการหนี้ และสร้างเครดิตทางการเงินที่ดี เพื่อเปิดประตูสู่ โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน ในอนาคต สิ่งนี้ผลักดันให้บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องคิดค้นนวัตกรรมอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ เพื่อตอบโจทย์ความต้องการที่ไม่เหมือนเดิม
“Next Solution”: นวัตกรรมการเงินเพื่อสร้างโอกาสเป็นเจ้าของบ้าน
ท่ามกลางความท้าทาย เสนาดีเวลลอปเม้นท์ได้นำเสนอโมเดล “Next Solution” ซึ่งเป็นการเดินหมากที่ชาญฉลาดและมองเห็นปัญหาของตลาดอย่างถ่องแท้ ดร.เกษราเปรียบเทียบโมเดลนี้ว่าเป็นการ “โยนบันไดลงไปให้ลูกค้าขึ้นมากู้บ้านได้” ซึ่งเป็นการเปรียบเทียบที่เห็นภาพชัดเจนถึงเจตนารมณ์ในการช่วยเหลือลูกค้าที่ไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อในระบบได้ทันที แทนที่จะปล่อยให้ลูกค้าหลุดออกจากระบบและต้องกลับไปเช่าที่อยู่อาศัยต่อไปอีกหลายปี โมเดลนี้มุ่งเน้นการสร้าง โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน ให้กับกลุ่มตลาดแมสที่เปราะบางที่สุด
หัวใจสำคัญของ “Next Solution” ประกอบด้วยสองกลไกหลัก ได้แก่ “LivNext” (เช่าออมบ้าน) และ “RentNext” (เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ)
LivNext (เช่าออมบ้าน): สร้างเครดิต ปลดล็อกโอกาสเป็นเจ้าของบ้าน
LivNext เป็นโปรแกรมที่ออกแบบมาเพื่อเปลี่ยนยอดปฏิเสธสินเชื่อให้กลายเป็นยอดขาย โดยให้ลูกค้าผ่อนชำระกับโครงการในอัตราดอกเบี้ยผ่อนปรน (ราว 1.8%) ผ่านบัญชีธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ซึ่งเป็นสถาบันการเงินของรัฐที่มุ่งเน้นการสนับสนุนการมีที่อยู่อาศัย ลูกค้าจะได้รับการตรวจสอบและวิเคราะห์ศักยภาพทางการเงินอย่างใกล้ชิดร่วมกับบริษัทเงินสดใจดีในเครือเสนาฯ ซึ่งอยู่ภายใต้การกำกับของธนาคารแห่งประเทศไทย โปรแกรมนี้ไม่ได้เป็นเพียงแค่การเช่า แต่เป็นการสร้างวินัยทางการเงินและประวัติเครดิตที่ดีขึ้นระหว่างรอเวลา 2-3 ปี เพื่อให้พร้อมสำหรับการยื่นกู้จริง
ความสำเร็จของ LivNext ไม่ได้เป็นเพียงเรื่องของตัวเลข แต่สะท้อนการเปลี่ยนแปลงทางสังคมที่สำคัญ ลูกค้าประมาณ 1,000 ยูนิตที่เข้าร่วมโครงการ และ 100 ยูนิตที่สามารถกู้ผ่านและโอนได้จริงภายในเวลาไม่ถึงสองปี คือบทพิสูจน์ว่าคนที่เคยถูกปฏิเสธสินเชื่อไม่ได้ “กู้ไม่ได้ตลอดไป” แต่ต้องการเวลาและคำแนะนำในการปรับฐานข้อมูลทางการเงินให้ถูกต้อง โมเดลนี้ช่วยรักษา โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน ที่อาจสูญไปกว่า 2,000 ล้านบาทให้กับบริษัท และที่สำคัญยิ่งกว่านั้นคือช่วยให้ผู้คนนับร้อยได้ทำความฝันให้เป็นจริง ฐานลูกค้าของ LivNext ยังขยับจากกลุ่ม 1-2 ล้านบาท ไปสู่กลุ่ม 3-4 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นว่าความต้องการบ้านยังมีอยู่สูง แต่ติดปัญหาเรื่องเงื่อนไขด้านเครดิตเท่านั้น การเงินเพื่อที่อยู่อาศัยรูปแบบนี้จึงเป็นตัวอย่างที่ดีของนวัตกรรมที่แท้จริง
RentNext (เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ): ความยืดหยุ่นเพื่อการตัดสินใจที่เป็นเจ้าของ
RentNext เป็นอีกหนึ่งโมเดลที่มอบความยืดหยุ่นให้ลูกค้ามากกว่าการเช่าแบบปกติ โดยลูกค้าสามารถเปลี่ยนใจซื้อเป็นเจ้าของได้ และที่สำคัญคือสามารถนำค่าเช่ามาหักเงินต้นได้เต็ม 100% หากตัดสินใจซื้อยูนิตเดิม หรือ 50% หากย้ายไปซื้อโครงการอื่นในเครือของเสนาฯ โมเดลนี้ตอบโจทย์ลูกค้าที่ยังไม่แน่ใจว่าจะซื้อหรือไม่ หรือต้องการทดลองใช้ชีวิตในโครงการก่อนตัดสินใจผูกพันระยะยาว
รายได้รวมจาก LivNext และ RentNext อาจดูไม่สูงนักที่ 80-100 ล้านบาทต่อปี แต่ Gross Margin ที่สูงถึง 80% คือสิ่งที่น่าสนใจอย่างยิ่ง นี่คือผลลัพธ์ของการบริหารจัดการทรัพย์สินที่มีอยู่เดิมให้เกิดประโยชน์สูงสุด (Economy of Scope) โดยไม่ต้องลงทุนสร้างใหม่ ลดต้นทุนการตลาด และเพิ่มอัตราการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์ ซึ่งสะท้อนถึงกลยุทธ์อสังหาฯ ที่ฉลาดในการพลิกวิกฤตเป็นโอกาส ทำเลที่ได้รับความนิยมในการเช่าสูงสุดมักจะอยู่ใกล้แหล่งงานและสถาบันการศึกษา เช่น พระราม 9, บางนา, นิคมอุตสาหกรรมต่างๆ และรังสิต ซึ่งมีความต้องการเช่าสูงและความเสี่ยงต่ำ ทำให้การจัดการหนี้ของลูกค้าเป็นไปได้ด้วยดีและสนับสนุน โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน ในระยะยาว
กลยุทธ์ปี 2569: รัดเข็มขัด พัฒนา และก้าวสู่ความยั่งยืน
สำหรับยุทธศาสตร์ปี 2569 เสนาฯ ได้เลือกที่จะเดินหน้าอย่างระมัดระวัง โดยจะชะลอการเปิดโครงการใหม่ลง และหันมามุ่งเน้นการบริหารจัดการสินค้าคงคลังที่มีอยู่แล้วมูลค่ากว่า 10,000 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วกว่า 5,000 ยูนิต มากกว่า 70% การปรับปรุงยูนิตเดิม ไม่ว่าจะเป็นการรีโนเวตเฟอร์นิเจอร์ ปรับ Layout หรือการทำตลาดแบบตรงกลุ่มมากขึ้น เป็นการตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปในภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน และยังคงสร้าง โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน ในราคาที่เข้าถึงได้
แนวคิดที่ ดร.เกษรากล่าวว่า “การที่เราไม่มีโครงการใหม่ไม่ได้หมายความว่าจำเป็นต้องหยุดพัฒนา” เป็นการตอกย้ำถึงความสำคัญของการคิดนอกกรอบ ผู้พัฒนาโครงการไม่จำเป็นต้องรอโครงการใหม่เพื่อนำเสนอแนวคิดใหม่ๆ แต่สามารถสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับสินทรัพย์ที่มีอยู่ได้ นี่คือหนึ่งในหลักการของกลยุทธ์ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ยั่งยืน และการบริหารจัดการทรัพย์สินอย่างมีประสิทธิภาพ
อีกหนึ่งเทรนด์สำคัญที่เสนาฯ มุ่งมั่นเดินหน้าอย่างต่อเนื่องคือการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืน ดร.เกษรายืนยันว่าบ้านในกลุ่มราคาแกรนด์ทุกหลังมีการติดตั้งโซลาร์เซลล์และแบตเตอรี่เก็บพลังงานเป็นมาตรฐานใหม่ สิ่งนี้ไม่เพียงตอบโจทย์ความตระหนักเรื่องพลังงานสะอาด แต่ยังช่วยลดภาระค่าครองชีพให้ผู้อยู่อาศัยได้อย่างเป็นรูปธรรม ซึ่งถือเป็นจุดขายที่แข็งแกร่งในยุคที่พลังงานมีราคาแพง นอกจากนี้ บริษัทยังดำเนินแนวทาง Waste Management ในทุกโครงการ ซึ่งเป็นการยกระดับบทบาทของบริษัทในฐานะ “Life Long Trusted Partner” ที่ไม่เพียงพัฒนาอสังหาฯ แต่ยังดูแลคุณภาพชีวิตและสิ่งแวดล้อมให้ผู้อยู่อาศัยในมิติต่างๆ สอดรับกับแนวคิด ESG อสังหาฯ ที่กำลังเป็นเมกะเทรนด์ทั่วโลก
มาตรการรัฐและอนาคตของโอกาสเป็นเจ้าของบ้าน
จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่าภาครัฐมีบทบาทสำคัญในการคลี่คลายสถานการณ์และส่งเสริม โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน สำหรับประชาชน มาตรการที่ส่งผลโดยตรงต่อภาคอสังหาฯ เช่น การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองนั้นเป็นสิ่งที่ดี แต่สิ่งที่สำคัญกว่าคือการแก้ปัญหาระดับโครงสร้าง ได้แก่ ปัญหาหนี้ครัวเรือนและสินเชื่อที่ตึงตัวเกินไป
หากรัฐบาลสามารถตั้ง Asset Management Company (AMC) เพื่อเข้ามาซื้อหนี้เสียหรือปรับโครงสร้างหนี้ให้เกิดผลจริง จะช่วยปลดล็อกภาระของผู้บริโภคและเพิ่มกำลังซื้อได้อย่างมหาศาล อีกทั้งการพิจารณาลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายก็เป็นอีกหนึ่งเครื่องมือสำคัญที่จะส่งผลโดยตรงต่อ Debt Service Ratio (DSR) ซึ่งช่วยให้ลูกค้ามีคุณสมบัติในการกู้ผ่านได้ง่ายขึ้น และเป็นการกระตุ้นกำลังซื้อในภาพรวม การวิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ และนโยบายที่ผ่านมาแสดงให้เห็นว่ามาตรการเหล่านี้จะส่งผลดีต่อตลาดอย่างมีนัยสำคัญ
บทสรุป: สร้างเส้นทางสู่โอกาสเป็นเจ้าของบ้านที่มั่นคงและยั่งยืน
ท่ามกลางสภาพตลาดที่ยังคงต้องใช้เวลาในการฟื้นตัว นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และผู้เกี่ยวข้องทุกฝ่ายจำเป็นต้องปรับตัวเชิงรุกและมองหาวิธีการที่ช่วยให้ลูกค้ามี โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน ได้มากขึ้น กลยุทธ์ Next Solution ของเสนาฯ เป็นตัวอย่างที่ชัดเจนของการสร้างเครื่องมือช่วยเหลือและเสริมศักยภาพให้ลูกค้าได้เตรียมความพร้อมในการยื่นกู้จริง แม้จะต้องใช้เวลา 2-3 ปี แต่เป็นการวางรากฐานที่มั่นคงสำหรับผู้บริโภคในระยะยาว
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญที่ติดตามตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมาอย่างใกล้ชิด ผมมองว่านี่คือทิศทางที่ถูกต้องและจำเป็น การสร้างนวัตกรรมการเงินที่เข้าถึงได้ การพัฒนาโครงการที่คำนึงถึงความยั่งยืน และการร่วมมือกับภาครัฐในการแก้ไขปัญหาระดับมหภาค คือกุญแจสำคัญที่จะช่วยให้ โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน ไม่ใช่เพียงแค่ความฝันที่เลือนลาง แต่เป็นความจริงที่จับต้องได้สำหรับคนไทยทุกคน
หากท่านกำลังมองหาที่อยู่อาศัย หรือเป็นนักลงทุนที่สนใจลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยในปี 2569 และต้องการค้นหาโมเดลสินเชื่อบ้านที่ยืดหยุ่นและตอบโจทย์อนาคต ผมขอแนะนำให้ศึกษาโมเดลเช่าซื้อนวัตกรรมเหล่านี้ หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญสินเชื่อเพื่อวางแผนการเงินส่วนบุคคลอย่างรอบคอบ ไม่ว่าจะเป็นการมองหาบ้านเดี่ยวกรุงเทพ คอนโดใกล้รถไฟฟ้า หรือที่อยู่อาศัยราคาเอื้อมถึงในทำเลศักยภาพ การทำความเข้าใจกลยุทธ์ใหม่ๆ ของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ จะช่วยเปิดทางสู่ โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน ของท่านได้อย่างมั่นคงและยั่งยืน
