ปลดล็อกความฝัน: ทางออกสำหรับคนอยากซื้อบ้านในยุคที่ท้าทาย – บทวิเคราะห์จากผู้เชี่ยวชาญวงการอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงพลิกผันมาแล้วหลายครั้ง แต่คงปฏิเสธไม่ได้ว่าสถานการณ์ปัจจุบันนั้น “ท้าทายยิ่งกว่าวิกฤตใด ๆ” ที่เราเคยเผชิญมา ไม่ใช่แค่การชะลอตัวตามวัฏจักรเศรษฐกิจปกติ แต่เป็นขาลงที่เรื้อรังและส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ ตั้งแต่ต้นน้ำถึงปลายน้ำ ตั้งแต่สถาบันการเงิน ผู้ประกอบการ ไปจนถึงผู้บริโภคที่ใฝ่ฝันอยากมีบ้านเป็นของตัวเอง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มตลาดที่อยู่อาศัยราคาเข้าถึงง่าย ซึ่งเป็นฟันเฟืองสำคัญของระบบเศรษฐกิจ แต่กลับกำลังเผชิญกับอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงเป็นประวัติการณ์ บทความนี้จะเจาะลึกถึงสาเหตุของปัญหา กลยุทธ์การปรับตัวของผู้ประกอบการที่ก้าวไปข้างหน้า และ ทางออกสำหรับคนอยากซื้อบ้าน ที่แท้จริงในยุคสมัยแห่งความไม่แน่นอนนี้
มรสุมสินเชื่อ: วิกฤตกู้ไม่ผ่านที่ฉุดรั้งตลาดอสังหาริมทรัพย์
ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบันสะท้อนแรงกดดันอย่างรุนแรงจากปัจจัยเชิงเศรษฐกิจมหภาคและโครงสร้างรายได้ที่เปลี่ยนแปลงไปของผู้บริโภค ปัญหาหลักไม่ได้อยู่ที่ความต้องการซื้อบ้านที่หายไป แต่คือ “ความสามารถในการกู้” ที่ลดลงอย่างฮวบฮาบ หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงเป็นประวัติการณ์กลายเป็นภาระหนักอึ้งที่รัดคอผู้บริโภค ทำให้ DSR (Debt Service Ratio) หรืออัตราส่วนภาระหนี้ต่อรายได้อยู่ในระดับสูงจนแทบไม่มีช่องว่างสำหรับการก่อหนี้ใหม่ ยิ่งไปกว่านั้น รายได้ของคนส่วนใหญ่ยังคงเติบโตไม่ทันราคาบ้านที่ขยับขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้ความฝันในการเป็น เจ้าของบ้าน หลังแรกดูเลือนลางออกไปทุกที
จากประสบการณ์ตรงในฐานะ ที่ปรึกษาการเงิน ด้านอสังหาริมทรัพย์ ผมพบว่าบางทำเลในตลาดแนวราบ เช่น ย่านบางใหญ่ อัตราการปฏิเสธสินเชื่อบ้านพุ่งสูงถึง 80% ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่าตกใจอย่างยิ่ง สำหรับตลาดคอนโดมิเนียมเองก็มีตัวเลขเฉลี่ยอยู่ที่ 50% สถานการณ์เช่นนี้ไม่เพียงกระทบต่อยอดขายของผู้ประกอบการ แต่ยังสร้างความรู้สึกท้อแท้ให้กับผู้ที่พยายามดิ้นรนเพื่อสร้างหลักประกันในชีวิต นี่คือวิกฤตที่ต้องการมากกว่าแค่การแก้ไขระยะสั้น แต่คือการคิดค้น โซลูชันทางการเงิน ที่พลิกโฉมวิธีการเข้าถึงที่อยู่อาศัย
“Next Solution”: บันไดสู่การเป็นเจ้าของบ้านสำหรับทุกคน
ท่ามกลางความท้าทายนี้ ผู้ประกอบการอย่างเสนาดีเวลลอปเม้นท์ได้แสดงให้เห็นถึงวิสัยทัศน์ที่ก้าวไกล ด้วยการเปิดตัวโมเดล “Next Solution” ซึ่งผมมองว่าเป็นกลไกสำคัญในการฟื้นกำลังซื้อ และเปิด ทางออกสำหรับคนอยากซื้อบ้าน ที่เคยถูกปฏิเสธสินเชื่อให้กลับมามีโอกาสอีกครั้ง แนวคิดหลักคือการ “โยนบันไดลงไปให้ลูกค้าขึ้นมากู้บ้านได้” แทนที่จะปล่อยให้พวกเขาหลุดออกจากระบบและต้องวนเวียนกับการเช่าที่อยู่อาศัยไปอีกหลายปี
โมเดลนี้ประกอบด้วยสองกลไกหลักที่น่าสนใจ:
LivNext (เช่าออมบ้าน): นี่ไม่ใช่แค่การเช่าธรรมดา แต่เป็นการ “เช่าเพื่อสร้างเครดิต” ลูกค้าจะผ่อนชำระกับโครงการในอัตราดอกเบี้ยต่ำผ่านบัญชีธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ซึ่งเป็นพันธมิตรสำคัญ กระบวนการนี้ถูกออกแบบมาเพื่อช่วยให้ลูกค้าที่ยังไม่พร้อมกู้ได้มีโอกาส “สร้างประวัติทางการเงินที่ดี” เตรียมความพร้อมสำหรับการยื่นขอสินเชื่อจริงในอีก 2-3 ปีข้างหน้า ทุกขั้นตอนมีการตรวจสอบร่วมกับบริษัทเงินสดใจดีในเครือเสนาฯ ซึ่งเป็นสถาบันการเงินที่อยู่ภายใต้การกำกับของธนาคารแห่งประเทศไทย เพื่อวิเคราะห์ศักยภาพของลูกค้า ให้คำแนะนำด้าน การเงินส่วนบุคคล อย่างใกล้ชิด และติดตามความคืบหน้าทุก 6 เดือน
ผลลัพธ์ของ LivNext เป็นที่ประจักษ์แล้วว่าไม่ใช่แค่เรื่องเชิงสถิติ แต่เป็นการเปลี่ยนแปลงทางสังคม ลูกค้าหลายรายที่เคยถูกปฏิเสธ สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย สามารถกู้ผ่านและโอนกรรมสิทธิ์ได้จริงภายในระยะเวลาไม่ถึงสองปี นี่เป็นข้อพิสูจน์ที่ชัดเจนว่าคนที่ “กู้ไม่ได้” ในวันนี้ ไม่ได้หมายความว่าจะ “กู้ไม่ได้ตลอดไป” พวกเขาเพียงต้องการเวลาและคำแนะนำในการปรับฐานข้อมูลทางการเงินให้ถูกต้อง ซึ่งเป็น ทางออกสำหรับคนอยากซื้อบ้าน ที่ประสบปัญหาเครดิต
RentNext (เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ): โมเดลนี้เพิ่มความยืดหยุ่นให้ลูกค้าได้สัมผัสประสบการณ์การอยู่อาศัยก่อนตัดสินใจซื้อ โดยนำค่าเช่าที่จ่ายไปหักจากเงินต้น 100% หากตัดสินใจ ซื้อบ้านคอนโด ยูนิตเดิม หรือ 50% หากย้ายไปซื้อโครงการอื่นในเครือเสนาฯ นี่คือทางเลือกที่ตอบโจทย์ผู้ที่ยังไม่แน่ใจในสถานะทางการเงินระยะยาว หรือต้องการเวลาในการตัดสินใจ ซึ่งเป็น อสังหาริมทรัพย์ราคาประหยัด ที่มาพร้อมโอกาสในการเป็นเจ้าของอย่างแท้จริง
จากข้อมูลที่ผมได้รับ โมเดลเหล่านี้ช่วยรักษายอดขายที่อาจสูญไปกว่า 2,000 ล้านบาท และยังช่วยขยายฐานลูกค้าจากกลุ่มราคา 1-2 ล้านบาท ไปสู่ 3-4 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นว่าความต้องการ ซื้อบ้าน ไม่ได้ลดลง แต่ติดปัญหาเรื่องเงื่อนไขด้านเครดิตเป็นสำคัญ
กลยุทธ์รัดเข็มขัดและวิถีแห่งความยั่งยืน: การปรับตัวของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์สู่ปี 2569
ในฐานะผู้บริหาร ผมเข้าใจดีถึงความจำเป็นในการวางแผนกลยุทธ์อย่างรอบคอบ โดยเฉพาะในช่วงเวลาที่ตลาดผันผวน ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้อง “รัดเข็มขัด” เพื่อรักษาเสถียรภาพทางการเงิน เสนาฯ เองก็ได้ปรับกลยุทธ์ในปี 2569 ด้วยการชะลอการเปิดโครงการใหม่ และหันมามุ่งเน้นการบริหารจัดการและระบายสต็อกโครงการที่สร้างเสร็จแล้วมูลค่ากว่า 10,000 ล้านบาท ซึ่งมากกว่า 70% เป็นคอนโดมิเนียม
นี่คือการตัดสินใจที่ชาญฉลาด เพื่อรักษาสภาพคล่องและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สินทรัพย์สูงสุด โดยดำเนินการปรับปรุงยูนิตเดิมอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่การรีโนเวทเฟอร์นิเจอร์ ปรับ Layout ไปจนถึงการทำตลาดแบบตรงกลุ่มมากขึ้น เพื่อให้สินค้าตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคในภาวะเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงไป ผมเห็นด้วยกับแนวคิดที่ว่า “การที่เราไม่มีโครงการใหม่ไม่ได้หมายความว่าจำเป็นต้องหยุดพัฒนา” การปรับปรุงและยกระดับสต็อกที่มีอยู่คือหนึ่งในรูปแบบของ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่ยั่งยืนและสร้างมูลค่าเพิ่มได้ในระยะยาว
นอกจากนี้ แนวโน้มสำคัญที่เสนาฯ มุ่งมั่นผลักดันต่อไปคือ “ความยั่งยืน” ซึ่งกำลังกลายเป็นหัวใจสำคัญของ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในยุค 2025 บ้านในกลุ่มราคาแกรนด์ทุกหลังมีการติดตั้งโซลาร์เซลล์และแบตเตอรี่เก็บพลังงานเป็นมาตรฐานใหม่ ซึ่งไม่เพียงตอบโจทย์ความตระหนักเรื่องพลังงานสะอาด แต่ยังช่วย “ลดภาระค่าครองชีพ” ให้กับผู้อยู่อาศัยได้อย่างเป็นรูปธรรม นี่คือสิ่งที่ผมเรียกว่า บ้านประหยัดพลังงาน ที่เป็นมากกว่าแค่ที่อยู่อาศัย แต่เป็นการลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตและอนาคต บริษัทฯ ยังเดินหน้าแนวทาง Waste Management ในทุกโครงการ เพื่อตอกย้ำบทบาทของบริษัทในฐานะ “Life Long Trusted Partner” ที่ไม่เพียงแค่ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แต่ยังดูแลคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยในทุกมิติ
บทบาทของภาครัฐ: สร้างโอกาสและลดภาระหนี้ครัวเรือน
การแก้ไขปัญหาในตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้น ไม่สามารถทำได้เพียงลำพังโดยภาคเอกชน ภาครัฐมีบทบาทสำคัญในการออกมาตรการที่ส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อและสภาพคล่องในระบบเศรษฐกิจ มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองที่ออกมาแล้วนั้นเป็นเพียงส่วนหนึ่ง แต่สิ่งที่สำคัญกว่าคือการเร่งแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและสินเชื่อที่ตึงตัวเกินไป ซึ่งเป็นอุปสรรคสำคัญที่ขัดขวาง ทางออกสำหรับคนอยากซื้อบ้าน
ผมเชื่อว่าหากรัฐบาลสามารถจัดตั้ง Asset Management Company (AMC) เพื่อซื้อหนี้เสียจากสถาบันการเงิน หรือมีนโยบาย บริหารหนี้ ที่ชัดเจนและเป็นรูปธรรม จะช่วยเพิ่มกำลังซื้อของผู้บริโภคได้อย่างมหาศาล นอกจากนี้ การปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายก็เป็นอีกหนึ่งเครื่องมือสำคัญที่มีผลโดยตรงต่อ DSR และช่วยให้ลูกค้ากู้ผ่านได้ง่ายขึ้น นี่คือปัจจัยเชิงโครงสร้างที่ภาครัฐต้องเร่งดำเนินการเพื่อสร้างเสถียรภาพและกระตุ้น ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในภาพรวม
อนาคตของคนอยากมีบ้าน: การปรับตัวคือหัวใจ
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมขอย้ำว่าสิ่งสำคัญที่สุดสำหรับผู้ประกอบการและผู้บริโภคในช่วงเวลานี้ คือการ “ปรับตัวเชิงรุก” การมองหา ทางออกสำหรับคนอยากซื้อบ้าน ในรูปแบบใหม่ ๆ การสร้างเครื่องมือช่วยเหลือและเสริมศักยภาพให้ลูกค้าได้มีโอกาสก้าวเข้าสู่ระบบสินเชื่อที่อยู่อาศัยนั้น เป็นสิ่งที่ภาคธุรกิจสามารถทำได้ทันที และเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่จะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับมาเดินหน้าอย่างยั่งยืนในอนาคต
สำหรับผู้ที่กำลังฝันอยากมีบ้าน การเรียนรู้และทำความเข้าใจ โซลูชันทางการเงิน รูปแบบใหม่ ๆ อย่าง LivNext หรือ RentNext ถือเป็นโอกาสทอง การปรึกษา ที่ปรึกษาการเงิน เพื่อวางแผน การเงินส่วนบุคคล และ สร้างเครดิต ที่ดี จะเป็นก้าวแรกที่มั่นคงบนเส้นทางสู่การเป็นเจ้าของบ้านที่ยั่งยืน แม้จะต้องใช้เวลา 2-3 ปีในการเตรียมความพร้อม แต่เป็นการวางรากฐานที่แข็งแกร่งสำหรับอนาคต
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงต้องใช้เวลาในการฟื้นตัว แต่ด้วยนวัตกรรม กลยุทธ์ที่ชาญฉลาด และความมุ่งมั่นที่จะเป็น “Life Long Trusted Partner” เราสามารถเปลี่ยนวิกฤตให้เป็นโอกาส และเปิด ทางออกสำหรับคนอยากซื้อบ้าน ให้กับผู้คนอีกมากมาย
หากท่านกำลังเผชิญกับความท้าทายในการเป็นเจ้าของบ้าน หรือสนใจกลยุทธ์ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่ยั่งยืนเช่นนี้ อย่ารอช้าที่จะศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมจากผู้พัฒนาที่มีวิสัยทัศน์ก้าวหน้า หรือ ปรึกษาซื้อบ้าน กับผู้เชี่ยวชาญทางการเงินเพื่อค้นหา ทางออกสำหรับคนอยากซื้อบ้าน ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ของท่านโดยเฉพาะ เพราะความฝันของการมีบ้านเป็นของตัวเอง ไม่ควรเป็นเรื่องที่ไกลเกินเอื้อม.
