พลิกวิกฤตสู่โอกาส: “Next Solution” ของเสนาฯ กับกลยุทธ์สร้าง “โอกาสซื้อบ้าน” ให้คนไทยในยุค 2025
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นภูมิทัศน์ตลาดที่เปลี่ยนแปลงผันผวนมาหลายครั้ง แต่สถานการณ์ปัจจุบันที่กำลังก้าวเข้าสู่ปี 2025 นี้ ถือเป็นช่วงเวลาที่ท้าทายอย่างยิ่ง และต้องการนวัตกรรมเชิงกลยุทธ์ที่ลึกซึ้งกว่าที่เคยเป็นมา บริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำหลายรายกำลังเร่งปรับตัว โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลาง-ล่าง ซึ่งเป็นฐานสำคัญของประเทศ ปัญหาหลักที่ยังคงคุกคามคือ “วิกฤตกู้ไม่ผ่าน” อันเป็นผลพวงจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และความสามารถในการซื้อบ้านที่ลดลงของผู้บริโภคทั่วไป อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายนี้ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ “เสนาฯ” ได้จุดประกายความหวังด้วยโมเดล “Next Solution” ซึ่งไม่ใช่แค่การแก้ปัญหาเฉพาะหน้า แต่เป็นการสร้าง โอกาสซื้อบ้าน ครั้งใหม่ให้กับผู้ที่เคยหมดหวังให้กลับมามีบ้านในฝันได้อีกครั้ง
ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ 2025: โจทย์ใหญ่ที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญ
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับแรงกดดันหลายมิติ ทั้งจากปัจจัยมหภาคและปัจจัยเฉพาะภายในอุตสาหกรรมเอง การฟื้นตัวทางเศรษฐกิจที่ยังคงเปราะบาง แม้จะมีสัญญาณที่ดีขึ้นในบางภาคส่วน แต่ก็ยังไม่กระจายตัวทั่วถึง ทำให้กำลังซื้อของผู้บริโภคโดยรวมยังคงถูกจำกัด ยิ่งไปกว่านั้น “หนี้ครัวเรือน” ที่อยู่ในระดับสูงเป็นประวัติการณ์ ได้กลายเป็นกำแพงสำคัญที่ขวางกั้นความฝันในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย ผู้คนจำนวนมากแบกรับภาระหนี้สินเดิมจนไม่สามารถสร้างภาระหนี้ใหม่ได้ ทำให้สถาบันการเงินต้องเพิ่มความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อบ้านอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
ตัวเลขการปฏิเสธสินเชื่อในบางทำเล โดยเฉพาะในตลาดแนวราบ เช่น บางใหญ่ หรือโครงการคอนโดมิเนียมในเขตปริมณฑล พุ่งสูงจนน่าตกใจ บางพื้นที่แตะระดับ 80% ซึ่งหมายความว่าผู้ขอสินเชื่อเกือบทั้งหมดไม่ผ่านการอนุมัติ ส่วนในภาพรวมก็ยังคงเฉลี่ยอยู่ที่ 50% นี่ไม่ใช่ปัญหาที่เกิดจากความต้องการที่อยู่อาศัยที่หายไป หากแต่เป็น “ความสามารถในการกู้” ที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ รายได้ของคนส่วนใหญ่เติบโตไม่ทันราคาบ้านที่ขยับสูงขึ้น ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับที่ไม่เอื้ออำนวยมากนัก ทำให้ภาระการผ่อนชำระต่อเดือนสูงเกินกว่าความสามารถที่ธนาคารจะอนุมัติได้ ผู้ประกอบการอสังหาฯ จึงจำเป็นต้องคิดนอกกรอบ และมองหาแนวทางใหม่ๆ เพื่อปลดล็อกวิกฤตนี้ และสร้าง โอกาสซื้อบ้าน ให้กับผู้บริโภคที่ต้องการที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง
“Next Solution”: กลไกสำคัญในการฟื้นฟู “โอกาสซื้อบ้าน”
เสนาฯ ตระหนักดีถึงปัญหานี้ และได้พัฒนาโมเดล “Next Solution” ขึ้นมา ซึ่งเปรียบเสมือนการ “ยื่นบันได” ให้ลูกค้าได้ก้าวขึ้นมาสู่การเป็นเจ้าของบ้าน แทนที่จะปล่อยให้ความฝันของพวกเขาต้องเลือนหายไปกับการถูกปฏิเสธสินเชื่อซ้ำแล้วซ้ำเล่า โมเดลนี้ประกอบด้วยสองกลไกหลักที่น่าสนใจและสร้างสรรค์: LivNext และ RentNext
LivNext (เช่าออมบ้าน): สร้างเครดิต ปูทางสู่การมีบ้าน
LivNext คือหัวใจสำคัญของ “Next Solution” ถูกออกแบบมาเพื่อพลิกโฉมยอดปฏิเสธสินเชื่อให้กลายเป็นยอดขายที่ยั่งยืน แนวคิดคือการให้ลูกค้าผ่อนชำระกับโครงการในลักษณะการ “เช่า” โดยเงินที่ผ่อนชำระนั้นจะถูกนำไปออมในบัญชีพิเศษกับธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ด้วยอัตราดอกเบี้ยพิเศษประมาณ 1.8% กระบวนการนี้ไม่ได้เป็นเพียงแค่การออมเงิน แต่เป็นการสร้างประวัติทางการเงินที่ดี (เครดิตบูโร) ให้กับลูกค้าอย่างต่อเนื่อง โดยได้รับการตรวจสอบและให้คำแนะนำอย่างใกล้ชิดจาก “บริษัท เงินสดใจดี” ซึ่งเป็นสถาบันการเงินในเครือเสนาฯ ที่อยู่ภายใต้การกำกับดูแลของธนาคารแห่งประเทศไทย ทีมงานจะวิเคราะห์ศักยภาพของลูกค้า ติดตามความคืบหน้าทุก 6 เดือน และให้คำแนะนำเรื่องพฤติกรรมทางการเงิน เพื่อให้ลูกค้าพร้อมสำหรับการยื่นขอสินเชื่อบ้านจริงภายใน 2-3 ปีข้างหน้า
จากข้อมูลพบว่า LivNext ได้รับการตอบรับอย่างดีเยี่ยม มีลูกค้าเข้าร่วมโครงการกว่า 1,000 ยูนิต และที่สำคัญคือมีผู้ที่สามารถกู้ผ่านและโอนกรรมสิทธิ์ได้จริงแล้วถึง 100 ยูนิตภายในเวลาไม่ถึงสองปี นี่คือข้อพิสูจน์ที่ชัดเจนว่าคนที่เคยถูกปฏิเสธสินเชื่อนั้นไม่ได้ “กู้ไม่ได้ตลอดไป” หากแต่ต้องการเวลาและแนวทางที่ถูกต้องในการปรับปรุงสถานะทางการเงิน ซึ่ง LivNext ได้มอบ โอกาสซื้อบ้าน นั้นให้กับพวกเขาได้สำเร็จ นอกจากนี้ LivNext ยังช่วยรักษายอดขายที่อาจสูญเสียไปกว่า 2,000 ล้านบาทให้กับเสนาฯ และยังช่วยให้ฐานลูกค้าขยับจากกลุ่มราคา 1-2 ล้านบาท ไปสู่กลุ่ม 3-4 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นว่าความต้องการมีบ้านยังคงมีอยู่สูง หากมีแนวทางในการจัดการเงื่อนไขด้านเครดิตที่เหมาะสม
RentNext (เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ): ความยืดหยุ่นที่ตอบโจทย์ชีวิตยุคใหม่
ควบคู่ไปกับ LivNext คือ RentNext ซึ่งเป็นโมเดลการเช่าที่ยืดหยุ่นกว่าการเช่าทั่วไป โดยมอบสิทธิ์ให้ลูกค้าสามารถเปลี่ยนใจซื้อเป็นเจ้าของได้ โดยนำค่าเช่าที่จ่ายไปหักจากเงินต้นได้เต็ม 100% หากตัดสินใจซื้อยูนิตเดียวกัน หรือ 50% หากเลือกซื้อโครงการอื่นในเครือของเสนาฯ โมเดลนี้ตอบโจทย์ผู้ที่ยังไม่แน่ใจว่าจะซื้อหรือไม่ หรือผู้ที่ต้องการทดลองอยู่อาศัยก่อนตัดสินใจซื้อจริง เป็นอีกหนึ่งนวัตกรรมที่ช่วยขยาย โอกาสซื้อบ้าน ให้กับผู้บริโภค โดยเฉพาะในทำเลที่ได้รับความนิยมในการเช่าสูง เช่น บริเวณพระราม 9, บางนา, นิคมอุตสาหกรรมต่างๆ, และรังสิต ซึ่งเป็นแหล่งงานและสถานศึกษาที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยสูงและมีความเสี่ยงต่ำต่อผู้ประกอบการ รายได้รวมจาก LivNext และ RentNext อยู่ที่ราว 80-100 ล้านบาทต่อปี แต่สิ่งที่น่าสนใจยิ่งกว่าคือ Gross Margin ที่สูงถึง 80% เนื่องจากเป็นการนำทรัพย์สินเดิมมาสร้างรายได้ใหม่ ลดต้นทุนการตลาด และเพิ่มการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์ที่มีอยู่ (Economy of Scope)
กลยุทธ์เชิงรุกและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยั่งยืนสำหรับปี 2025
นอกเหนือจาก “Next Solution” เสนาฯ ยังได้ปรับกลยุทธ์ภาพรวมสำหรับปี 2025 โดยเน้นการเดินหน้าอย่างระมัดระวังและรัดกุมเป็นพิเศษ บริษัทเลือกที่จะชะลอการเปิดโครงการใหม่ ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นโครงการที่เลื่อนมาจากปีก่อนหน้า หรือเป็นเฟสต่อเนื่องจากโครงการเดิม แทนที่จะขยายพอร์ตเพิ่มเติม เพื่อรักษาสภาพคล่องและเพิ่มประสิทธิภาพในการบริหารจัดการสูงสุด เสนาฯ ได้หันมามุ่งเน้นการระบายสต็อกคอนโดมิเนียมและบ้านที่สร้างเสร็จแล้วกว่า 5,000 ยูนิต คิดเป็นมูลค่ารวมกว่า 10,000 ล้านบาท ซึ่งมากกว่า 70% เป็นคอนโดมิเนียม
สิ่งสำคัญคือ เสนาฯ ไม่ได้หยุดนิ่งกับการขายสต็อกเดิม แต่ยังคงดำเนินการปรับปรุงยูนิตเหล่านั้นอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่การรีโนเวทเฟอร์นิเจอร์ ปรับ Layout ให้ทันสมัย ไปจนถึงการทำการตลาดแบบตรงกลุ่มเป้าหมายมากขึ้น เพื่อให้สินค้าสอดรับกับความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคในภาวะเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงไป ดร. เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บมจ. เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ได้กล่าวเน้นย้ำว่า “การที่เราไม่มีโครงการใหม่ ไม่ได้หมายความว่าจำเป็นต้องหยุดพัฒนา” ซึ่งสะท้อนถึงปรัชญาการทำงานที่มองหาการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง แม้ในขณะที่ตลาดกำลังท้าทาย
อีกหนึ่งเทรนด์สำคัญที่เสนาฯ มุ่งมั่นผลักดันคือ “ความยั่งยืน” (Sustainability) ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่านี่คือทิศทางที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำทั่วโลกกำลังให้ความสำคัญอย่างจริงจัง และเสนาฯ ได้ก้าวไปข้างหน้าอย่างโดดเด่น โดยบ้านในกลุ่มราคาแกรนด์ทุกหลังมีการติดตั้งโซลาร์เซลล์และแบตเตอรี่เก็บพลังงานเป็นมาตรฐานใหม่ สิ่งนี้ไม่เพียงช่วยลดภาระค่าครองชีพให้กับผู้อยู่อาศัยได้อย่างมีนัยสำคัญในระยะยาว แต่ยังเป็นการส่งเสริมการใช้พลังงานสะอาด และยกระดับคุณภาพชีวิตที่ยั่งยืน ตอบโจทย์เทรนด์การอยู่อาศัยที่ใส่ใจสิ่งแวดล้อม นอกจากนี้ บริษัทยังเดินหน้าแนวทาง Waste Management (การบริหารจัดการของเสีย) ในทุกโครงการ เพื่อตอกย้ำบทบาทของบริษัทในฐานะ “Life Long Trusted Partner” ที่ไม่เพียงพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แต่ยังดูแลคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยในทุกมิติ ซึ่งแน่นอนว่าการลงทุนในเทคโนโลยีและนวัตกรรมเพื่อความยั่งยืนเหล่านี้จะช่วยเพิ่ม โอกาสซื้อบ้าน สำหรับผู้ที่ใส่ใจสิ่งแวดล้อมและมองหาการประหยัดค่าใช้จ่ายระยะยาว
ปัจจัยมหภาคและนโยบายรัฐ: กลไกหนุนเสริม “โอกาสซื้อบ้าน”
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การแก้ไขปัญหาอสังหาริมทรัพย์และการสร้าง โอกาสซื้อบ้าน ให้กับประชาชนนั้น ไม่สามารถพึ่งพาภาคเอกชนเพียงลำพังได้ นโยบายและมาตรการจากภาครัฐมีบทบาทสำคัญอย่างยิ่ง ดร. เกษรา ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจเกี่ยวกับเรื่องนี้ มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองที่รัฐบาลได้ออกมาแล้วนั้นเป็นสิ่งที่ดี แต่สิ่งที่สำคัญกว่าและมีผลกระทบในวงกว้างกว่าคือการแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือน และสินเชื่อที่ตึงตัวเกินไปของสถาบันการเงิน หากรัฐบาลสามารถจัดตั้งบริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC) เพื่อเข้ามาซื้อหนี้เสียจากสถาบันการเงิน หรือปรับโครงสร้างหนี้ภาคครัวเรือนให้เกิดผลจริงได้ จะเป็นการปลดล็อกกำลังซื้อของผู้บริโภคได้อย่างมหาศาล และจะช่วยสร้าง โอกาสซื้อบ้าน ให้กับคนไทยจำนวนมาก
นอกจากนี้ การพิจารณาลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายก็เป็นอีกหนึ่งเครื่องมือที่สำคัญและมีผลโดยตรงต่อความสามารถในการกู้ของลูกค้า อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลงจะช่วยลดภาระการผ่อนชำระต่อเดือน (DSR – Debt Service Ratio) ทำให้ลูกค้ามีโอกาสผ่านการอนุมัติสินเชื่อได้ง่ายขึ้น ซึ่งจะช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมให้กลับมาคึกคักอีกครั้ง การทำงานร่วมกันระหว่างภาครัฐและเอกชนในการแก้ไขปัญหาเชิงโครงสร้างเหล่านี้ จะเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างความมั่นคงในระยะยาวให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ และทำให้ความฝันในการมีบ้านของคนไทยเป็นจริงได้ง่ายขึ้น
บทสรุป: สร้างเส้นทางสู่การมีบ้านอย่างยั่งยืน
จากประสบการณ์ในอุตสาหกรรม ผมเชื่อมั่นว่าในยุคที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เผชิญความท้าทาย ผู้ประกอบการที่ปรับตัวเชิงรุก มองหาทางออก และพร้อมที่จะ “ช่วยลูกค้า” ให้สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้มากขึ้น จะเป็นผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่ง เสนาฯ ด้วยกลยุทธ์ “Next Solution” ไม่ว่าจะเป็น LivNext หรือ RentNext ได้แสดงให้เห็นถึงความมุ่งมั่นในการประคองกำลังซื้อในกลุ่ม Affordable Segment และสร้างเส้นทางที่ชัดเจนให้ลูกค้าได้เตรียมความพร้อมในการยื่นกู้จริง แม้จะต้องใช้เวลา 2-3 ปี แต่ถือเป็นการวางรากฐานทางการเงินที่มั่นคงและยั่งยืนให้กับผู้บริโภคในระยะยาว
ท่ามกลางสภาพตลาดที่ยังต้องใช้เวลาในการฟื้นตัว การสร้างเครื่องมือช่วยเหลือและเสริมศักยภาพให้ลูกค้าจึงเป็นบทบาทที่ภาคธุรกิจสามารถทำได้ทันที และเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่จะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับมาเดินหน้าอย่างยั่งยืนในอนาคต การสร้าง โอกาสซื้อบ้าน ให้กับผู้ที่ตั้งใจและมีความพร้อมทางการเงิน แต่ขาดเพียงเครื่องมือที่เหมาะสม คือภารกิจที่เราทุกคนต้องร่วมมือกัน ไม่ว่าจะเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ สถาบันการเงิน หรือแม้แต่นโยบายจากภาครัฐ การลงทุนในอนาคตของชาติเริ่มต้นจากการสร้างความมั่นคงในชีวิต และที่อยู่อาศัยคือจุดเริ่มต้นที่สำคัญที่สุด
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหา โอกาสซื้อบ้าน หรือต้องการคำแนะนำในการวางแผนทางการเงินเพื่อการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย ไม่ว่าคุณจะเผชิญกับปัญหาสินเชื่อบ้านไม่ผ่าน หรือต้องการทางออกที่ยืดหยุ่น ผมขอแนะนำให้คุณศึกษาโมเดล “Next Solution” ของเสนาฯ อย่างใกล้ชิด หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านสินเชื่อและการวางแผนการเงินเพื่อบ้านในฝันของคุณ ก้าวแรกในการเป็นเจ้าของบ้านอาจเริ่มต้นที่นี่ เพื่อให้คุณได้ค้นพบเส้นทางที่ใช่และคว้า โอกาสซื้อบ้าน ที่รอคอยมานานนี้ไว้ในมือได้สำเร็จ.
