หัวข้อ: พลิกวิกฤตสู่โอกาส: “Next Solution” กลยุทธ์อสังหาฯ สู่ การเป็นเจ้าของบ้าน ที่ยั่งยืนสำหรับตลาดแมสปี 2025
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของตลาดมาอย่างนับครั้งไม่ถ้วน แต่ไม่เคยมีช่วงเวลาใดที่ท้าทายเท่าปัจจุบัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลาง-ล่าง หรือที่เราเรียกว่า “ตลาดแมส” ที่กำลังเผชิญกับพายุเศรษฐกิจและการเงินหลายลูกพร้อมกัน จากรายงานล่าสุดและแนวโน้มที่ชัดเจนในปี 2025 สถานการณ์หนี้ครัวเรือนที่สูงลิ่ว รายได้ที่เติบโตไม่ทันค่าครองชีพ และภาวะสินเชื่อที่ตึงตัว ส่งผลให้ความฝันของ การเป็นเจ้าของบ้าน กลายเป็นเรื่องไกลเกินเอื้อมสำหรับคนจำนวนมาก อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่พุ่งสูงเป็นประวัติการณ์ไม่ใช่เพียงสถิติ แต่เป็นภาพสะท้อนของความกดดันที่ถาโถมเข้าใส่ผู้บริโภคโดยตรง
ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ได้ก้าวออกมาพร้อมกับโมเดลที่น่าสนใจและสร้างสรรค์ในชื่อ “Next Solution” ซึ่งประกอบด้วย “LivNext” (เช่าออมบ้าน) และ “RentNext” (เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ) กลยุทธ์นี้ไม่ใช่เพียงการปรับตัวเพื่อความอยู่รอด แต่เป็นการมองเห็น “Pain Point” ของลูกค้าอย่างลึกซึ้ง และมุ่งมั่นที่จะ “โยนบันได” ลงไปให้ผู้ที่เคยถูกปฏิเสธสินเชื่อ ได้มีโอกาสในการเข้าถึง การเป็นเจ้าของบ้าน อีกครั้ง โดยการสร้างเครดิตและเตรียมความพร้อมทางการเงิน นี่คือบทวิเคราะห์จากมุมมองผู้เชี่ยวชาญที่มองเห็นทั้งความท้าทายและทางออกที่ เสนาฯ กำลังบุกเบิก
วิกฤตกู้ไม่ผ่าน: ภาพสะท้อนภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ซับซ้อน
ผมคงต้องยอมรับว่าสถานการณ์ปัจจุบันของตลาดที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในกลุ่มราคาที่เข้าถึงง่ายนั้น “ทรหดยิ่งกว่าวิกฤติรอบใด” ที่ผ่านมา ไม่ใช่แค่การชะลอตัวตามวัฏจักรปกติ แต่เป็นภาวะขาลงที่เกิดจากปัจจัยเชิงโครงสร้างหลายประการประกอบกัน ประเด็นหลักคือ “ความสามารถในการกู้” ของผู้บริโภคที่ลดลงอย่างน่าใจหาย อัตราปฏิเสธสินเชื่อสำหรับโครงการบ้านแนวราบในบางทำเล เช่น ย่านบางใหญ่ ที่เคยเป็นแหล่งรวมโครงการราคาเริ่มต้นยอดนิยม พุ่งสูงไปถึง 80% ขณะที่คอนโดมิเนียมเองก็มีตัวเลขเฉลี่ยแตะระดับ 50% หรือสูงกว่าในบางพื้นที่ นี่ไม่ใช่เพราะ “ความต้องการ” ใน การเป็นเจ้าของบ้าน หายไป แต่เป็นเพราะ “กำลังซื้อ” ที่ถูกจำกัดโดยข้อจำกัดทางการเงินอย่างเข้มงวด
ลองมองลึกลงไปในสาเหตุ เราจะพบว่าหนี้ครัวเรือนของไทยยังคงอยู่ในระดับที่น่ากังวล ซึ่งผูกมัดรายได้ของผู้บริโภคส่วนใหญ่ไว้กับภาระเดิม จนแทบไม่มีพื้นที่สำหรับการสร้างภาระผูกพันใหม่ เช่น สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย นอกจากนี้ การเติบโตของรายได้เฉลี่ยของประชากรยังคงตามไม่ทันกับราคาบ้านที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง (แม้จะชะลอลงในปัจจุบัน) ทำให้สัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) ของผู้กู้หลายรายเกินเกณฑ์ที่สถาบันการเงินจะอนุมัติ สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยดอกเบี้ยต่ำ ได้ การที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) มีนโยบายที่เข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อเพื่อป้องกันความเสี่ยงของระบบสถาบันการเงิน ก็ยิ่งทำให้สถานการณ์ตึงเครียดมากขึ้นสำหรับผู้ที่ฝันถึง การเป็นเจ้าของบ้านหลังแรก
ในฐานะที่ปรึกษาด้าน การวางแผนทางการเงินเพื่อซื้อบ้าน ผมเห็นลูกค้าจำนวนมากที่มีศักยภาพ แต่ติดขัดในเรื่องประวัติเครดิต หรือมีรายได้ที่ไม่เป็นทางการ ทำให้เข้าไม่ถึงระบบสินเชื่อปกติ นี่คือโจทย์ใหญ่ที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องหาทางออก ไม่ใช่แค่รอให้เศรษฐกิจฟื้นตัว แต่ต้องเข้าไปช่วยแก้ปัญหาที่ต้นเหตุ
“Next Solution”: กลไกฟื้นกำลังซื้อและสร้างโอกาสใน การเป็นเจ้าของบ้าน
เสนาฯ ตระหนักดีว่าการปล่อยให้ลูกค้าหลุดจากระบบไปเช่าที่อยู่อาศัยต่อไปอีกหลายปี ไม่ใช่ทางออกที่ดีสำหรับใคร จึงได้นำเสนอโมเดล “Next Solution” ที่ผมมองว่าเป็นนวัตกรรมที่กล้าหาญและน่าจับตามองในตลาด อสังหาริมทรัพย์ ปัจจุบัน มันคือการสร้าง “กลไกฟื้นกำลังซื้อ” ที่ตอบโจทย์ผู้บริโภคที่ต้องการ การเป็นเจ้าของบ้าน แต่ยังไม่พร้อมด้วยเงื่อนไขทางการเงินแบบเดิม
LivNext: “เช่าออมบ้าน” สร้างเครดิต พลิกชีวิตสู่เจ้าของบ้าน
LivNext เป็นหัวใจหลักของ Next Solution ที่ออกแบบมาเพื่อพลิกอัตราปฏิเสธสินเชื่อให้กลายเป็นยอดขาย โดยการให้ลูกค้า “เช่า” กับโครงการเสนาฯ โดยมีเงื่อนไข “ออม” เงินผ่านบัญชีธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ในอัตราดอกเบี้ยที่น่าสนใจราว 1.8% การทำเช่นนี้เป็นการสร้างประวัติการชำระหนี้ที่ดี (Good Payment History) ให้กับลูกค้าอย่างเป็นระบบ ระหว่างรอความพร้อมในการยื่นกู้จริงในอีก 2-3 ปีข้างหน้า
สิ่งที่ทำให้ LivNext โดดเด่นคือกระบวนการที่โปร่งใสและได้รับการสนับสนุนอย่างเต็มที่จาก “เงินสดใจดี” ซึ่งเป็นบริษัทในเครือเสนาฯ ที่อยู่ภายใต้การกำกับของธนาคารแห่งประเทศไทย ทีมงานจะเข้ามาช่วยวิเคราะห์ศักยภาพทางการเงินของลูกค้า ติดตามความคืบหน้าทุก 6 เดือน และให้คำแนะนำเรื่องพฤติกรรมทางการเงินอย่างใกล้ชิด เปรียบเสมือนมีโค้ชส่วนตัวคอยดูแล ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยให้ลูกค้าสามารถปรับปรุงฐานข้อมูลเครดิตให้ถูกต้องและแข็งแกร่งขึ้น เพื่อพร้อมสำหรับ การขอสินเชื่อบ้าน ในอนาคต
จากข้อมูลที่ได้รับ LivNext ไม่ได้เป็นเพียงแนวคิด แต่สามารถพิสูจน์ผลลัพธ์เชิงประจักษ์ได้แล้ว ด้วยฐานลูกค้าประมาณ 1,000 ยูนิต และมีผู้ที่สามารถกู้ผ่านและโอนได้จริงแล้วกว่า 100 ยูนิตภายในเวลาไม่ถึงสองปี นี่คือสิ่งที่ยืนยันว่าผู้ที่เคยถูกปฏิเสธสินเชื่อ “ไม่ได้กู้ไม่ได้ตลอดไป” เพียงแต่ต้องการ “เวลา” และ “โอกาส” ในการปรับฐานข้อมูลทางการเงินเท่านั้น ในเชิงธุรกิจ LivNext ช่วยรักษายอดขายที่อาจสูญไปกว่า 2,000 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นมูลค่าที่มหาศาล และยังช่วยขยายฐานลูกค้าจากกลุ่มราคา 1-2 ล้านบาท ไปสู่กลุ่ม 3-4 ล้านบาท สะท้อนว่าความต้องการ การเป็นเจ้าของบ้าน ในกลุ่มนี้ยังคงมีอยู่สูง
RentNext: “เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ” ความยืดหยุ่นที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่
ควบคู่ไปกับ LivNext, RentNext นำเสนอโมเดลการเช่าที่ยืดหยุ่นกว่าที่เคยมีมา เป็นการเช่าที่ “มากกว่าการเช่า” โดยให้ลูกค้ามีสิทธิ์ในการเปลี่ยนใจซื้อเป็นเจ้าของในภายหลังได้ หากตัดสินใจซื้อยูนิตเดียวกัน ค่าเช่าที่จ่ายไปจะถูกนำมาหักจากเงินต้น 100% ซึ่งเป็นแรงจูงใจที่แข็งแกร่งมาก หากย้ายไปซื้อโครงการอื่นในเครือของเสนาฯ ก็ยังสามารถนำค่าเช่ามาหักเงินต้นได้ 50%
โมเดลนี้ตอบโจทย์ผู้บริโภคที่อาจยังไม่แน่ใจในความต้องการระยะยาว หรือต้องการเวลาในการตัดสินใจเพิ่มเติม โดยไม่ต้องเสียเปล่ากับค่าเช่าไปเรื่อยๆ นี่คือความชาญฉลาดในการสร้างความผูกพันกับลูกค้าในระยะยาว และเพิ่มโอกาสในการเปลี่ยนสถานะจากผู้เช่าเป็นเจ้าของในที่สุด นอกจากนี้ รายได้จาก LivNext และ RentNext ที่ราว 80-100 ล้านบาทต่อปี อาจดูไม่มากนักในบริบทของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ แต่ Gross Margin ที่สูงถึง 80% เนื่องจากเป็นการนำทรัพย์สินเดิมที่มีอยู่มาใช้ให้เกิดประโยชน์สูงสุด ลดต้นทุนการตลาด และเพิ่มประสิทธิภาพการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์ (Economy of Scope) ยิ่งตอกย้ำถึงความฉลาดของกลยุทธ์นี้
โครงการเหล่านี้มักตั้งอยู่ในทำเลที่ได้รับความนิยมในการเช่าสูงและมีความเสี่ยงต่ำ เช่น ใกล้แหล่งงานและสถาบันการศึกษาในย่านพระราม 9, บางนา, นิคมอุตสาหกรรมต่างๆ และรังสิต ซึ่งมีความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยค่อนข้างมาก ถือเป็นการใช้ประโยชน์จาก โครงการที่อยู่อาศัยราคาเอื้อมถึง ที่มีอยู่เดิมได้อย่างยอดเยี่ยม
กลยุทธ์ปี 2025: รัดเข็มขัด พัฒนา และมุ่งเน้นความยั่งยืน
นอกจากการบุกเบิก Next Solution แล้ว เสนาฯ ยังได้ปรับกลยุทธ์ด้านการดำเนินงานในปี 2025 อย่างระมัดระวัง โดยจะลดการเปิดโครงการใหม่ ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นโครงการที่เลื่อนมาจากปีก่อน หรือเป็นเฟสต่อเนื่องจากโครงการเดิม แทนการขยายพอร์ตเพิ่มเติม การตัดสินใจนี้สะท้อนถึงความจำเป็นในการรักษาสภาพคล่องทางการเงินให้สูงสุด และเพิ่มประสิทธิภาพการบริหารจัดการสินค้าคงคลังที่มีอยู่
ปัจจุบันเสนาฯ มีสต็อกคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วกว่า 5,000 ยูนิต คิดเป็นมูลค่ารวมราว 10,000 ล้านบาท โดยมากกว่า 70% เป็นคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ กลยุทธ์คือการมุ่งเน้น การบริหารสต็อกอสังหาฯ เหล่านี้อย่างเต็มที่ ตั้งแต่การรีโนเวตเฟอร์นิเจอร์ ปรับ Layout ให้ทันสมัย ไปจนถึงการทำตลาดแบบตรงกลุ่มเป้าหมายมากขึ้น เพื่อให้สินค้าสอดรับกับความต้องการและไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนแปลงไปของผู้บริโภคในภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน
ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บมจ.เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ ได้กล่าวไว้อย่างน่าสนใจว่า “ปกติแล้วของผู้พัฒนาโครงการจะเกิดคอนเซ็ปต์ใหม่ในโครงการใหม่ แต่เราไม่ควรต้องคิดแบบนั้น การที่เราไม่มีโครงการใหม่ไม่ได้หมายความว่าจำเป็นต้องหยุดพัฒนา” คำกล่าวนี้สะท้อนถึงแนวคิดที่ก้าวหน้าและยืดหยุ่น ผู้พัฒนาไม่จำเป็นต้องยึดติดกับการสร้างใหม่เสมอไป แต่สามารถสร้างมูลค่าเพิ่มและตอบสนองความต้องการของตลาดได้จากทรัพยากรที่มีอยู่
อีกหนึ่งเทรนด์สำคัญที่เสนาฯ มุ่งมั่นผลักดันคือ “ความยั่งยืน” ซึ่งผมมองว่าเป็นทิศทางที่ถูกต้องและจำเป็นสำหรับ การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืน ในยุคปัจจุบัน บ้านในกลุ่มราคาแกรนด์ทุกหลังของเสนาฯ มีการติดตั้ง โซลาร์เซลล์ และแบตเตอรี่เก็บพลังงานเป็นมาตรฐานใหม่ สิ่งนี้ไม่เพียงช่วยลดภาระค่าครองชีพด้านพลังงานให้กับผู้อยู่อาศัยในระยะยาว แต่ยังเป็นการตอบสนองต่อความตระหนักเรื่องพลังงานสะอาดและสิ่งแวดล้อมที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ถือเป็นข้อได้เปรียบในการแข่งขันที่สำคัญในตลาด บ้านประหยัดพลังงาน นอกจากนี้ บริษัทยังเดินหน้าแนวทาง Waste Management ในทุกโครงการ เพื่อยกระดับบทบาทของบริษัทในฐานะ “Life Long Trusted Partner” ที่ไม่เพียงพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แต่ยังดูแลคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยในมิติต่างๆ อย่างรอบด้าน ซึ่งเป็นการสร้าง “ความน่าเชื่อถือ” (Trustworthiness) ที่สำคัญตามหลัก EEAT ของ Google
ภาพรวมเศรษฐกิจและข้อเสนอแนะเชิงนโยบาย: กุญแจสู่ การเป็นเจ้าของบ้าน ที่ยั่งยืน
จากประสบการณ์ในอุตสาหกรรม ผมเชื่อว่ามาตรการภาครัฐมีบทบาทสำคัญอย่างยิ่งในการขับเคลื่อนตลาด อสังหาริมทรัพย์ โดยรวม ดร.เกษราเองก็มองว่ามาตรการที่ส่งผลโดยตรง เช่น การลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองนั้นเป็นสิ่งที่ดี แต่สิ่งที่สำคัญกว่าคือการแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและภาวะสินเชื่อที่ตึงตัวเกินไป ซึ่งเป็นอุปสรรคสำคัญต่อ การเป็นเจ้าของบ้าน
หากรัฐบาลสามารถจัดตั้ง Asset Management Company (AMC) เพื่อซื้อหนี้เสียจากสถาบันการเงิน หรือมีมาตรการปรับโครงสร้างหนี้ภาคครัวเรือนให้เกิดผลจริง ก็จะช่วยปลดล็อกกำลังซื้อของผู้บริโภคได้อย่างมหาศาล ทำให้พวกเขากลับมามีศักยภาพในการกู้ยืมเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยอีกครั้ง นอกจากนี้ การพิจารณาลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายก็เป็นอีกหนึ่งเครื่องมือสำคัญ เนื่องจากมีผลโดยตรงต่อการคำนวณสัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) ของลูกค้า และจะช่วยให้การอนุมัติสินเชื่อทำได้ง่ายขึ้น ซึ่งจะกระตุ้น ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ทั้งฝั่งผู้ซื้อและผู้พัฒนา
ในมุมมองของผม การที่ภาครัฐและภาคเอกชนทำงานร่วมกันอย่างใกล้ชิด เพื่อแก้ไขปัญหาเชิงโครงสร้างเหล่านี้ จะเป็นกุญแจสำคัญในการฟื้นความเชื่อมั่นและสร้างตลาดที่อยู่อาศัยที่แข็งแกร่งและยั่งยืนในระยะยาว การให้ ปรึกษาสินเชื่อบ้าน อย่างครอบคลุม และการนำเสนอ โปรโมชั่นอสังหาริมทรัพย์ ที่ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายอย่างแท้จริง ควบคู่ไปกับมาตรการภาครัฐ จะช่วยให้คนไทยอีกหลายล้านคนได้ทำความฝันเรื่อง การเป็นเจ้าของบ้าน ให้เป็นจริง
สรุป: เสนาฯ ต้นแบบแห่งการปรับตัวเพื่อ การเป็นเจ้าของบ้าน ที่ยั่งยืน
สิ่งที่เสนาฯ กำลังดำเนินการผ่านโมเดล “Next Solution” และกลยุทธ์การบริหารจัดการในปี 2025 ถือเป็นบทเรียนสำคัญสำหรับผู้ประกอบการรายอื่นในวงการ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ท่ามกลางสภาพตลาดที่ยังต้องใช้เวลาในการฟื้นตัว การปรับตัวเชิงรุก การมองหาวิธีช่วยให้ลูกค้ามีโอกาสก้าวเข้าสู่ระบบสินเชื่อได้มากขึ้น และการสร้างเครื่องมือที่ช่วยเหลือและเสริมศักยภาพให้กับผู้บริโภค คือบทบาทที่ภาคธุรกิจสามารถทำได้ทันที ไม่ใช่แค่การรอคอย
เสนาฯ แสดงให้เห็นถึงวิสัยทัศน์ที่มุ่งเน้น “ลูกค้าเป็นศูนย์กลาง” โดยไม่ได้มองแค่การขายในปัจจุบัน แต่เป็นการสร้างรากฐานที่มั่นคงให้กับผู้บริโภคในระยะยาว แม้ว่าการเตรียมความพร้อมสำหรับการยื่นกู้จริงอาจต้องใช้เวลา 2-3 ปี แต่ผลลัพธ์ที่ได้คือ การเป็นเจ้าของบ้าน ที่มั่นคงและยั่งยืนสำหรับลูกค้า รวมถึงการสร้างความสัมพันธ์ที่แน่นแฟ้นและยั่งยืนกับผู้พัฒนาในฐานะ “Life Long Trusted Partner”
ในที่สุดแล้ว การสร้างตลาดที่อยู่อาศัยที่ยั่งยืน ไม่ได้หมายถึงแค่การสร้างอาคารที่แข็งแรง แต่หมายถึงการสร้างโอกาสและสร้างคุณภาพชีวิตที่ดีให้กับผู้คนในสังคม ผู้ประกอบการที่เข้าใจและลงมือทำอย่างจริงจังเท่านั้นที่จะสามารถเติบโตและเป็นผู้นำในตลาด อสังหาริมทรัพย์ ที่เปลี่ยนแปลงอย่างไม่หยุดยั้งนี้ได้
หากคุณกำลังเผชิญกับความท้าทายในการเข้าถึง การเป็นเจ้าของบ้าน หรือมองหา บ้านเดี่ยวพร้อมอยู่ หรือ คอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ ที่มาพร้อมแนวคิดเพื่อความยั่งยืน ผมขอแนะนำให้คุณศึกษาโมเดล “Next Solution” ของเสนาฯ เพิ่มเติม ซึ่งอาจเป็นก้าวแรกที่สำคัญในการทำให้ความฝันของคุณเป็นจริง หากคุณสนใจที่จะปรึกษาเรื่อง การวางแผนทางการเงินเพื่อซื้อบ้าน หรือต้องการทราบข้อมูลเกี่ยวกับ โครงการอสังหาริมทรัพย์ ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์และงบประมาณของคุณ สามารถติดต่อผู้เชี่ยวชาญเพื่อรับคำแนะนำที่เหมาะสมได้ทันที อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดลอยไปในภาวะที่ตลาดกำลังพลิกผัน เพราะนี่อาจเป็นจังหวะทองของคุณ!
