พลิกวิกฤตสู่โอกาส: ถอดรหัส “กลยุทธ์เสนา Next Solution” นวัตกรรมเพื่อการเป็นเจ้าของบ้านในยุควิกฤต
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของตลาดมาแล้วหลายระลอก แต่คงต้องยอมรับว่าสถานการณ์ปัจจุบันนั้นท้าทายและซับซ้อนยิ่งกว่าครั้งไหน ๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลางที่กำลังเผชิญกับคลื่นลมมรสุมลูกใหญ่ ผมกำลังพูดถึงปรากฏการณ์ “กู้ไม่ผ่าน” ที่พุ่งสูงขึ้นเป็นประวัติการณ์ ซึ่งไม่เพียงบั่นทอนกำลังซื้อของผู้บริโภค แต่ยังสั่นคลอนความเชื่อมั่นในอุตสาหกรรมโดยรวมอีกด้วย
ท่ามกลางความผันผวนนี้ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ได้แสดงให้เห็นถึงวิสัยทัศน์และความกล้าหาญในการปรับตัว ด้วยการนำเสนอโมเดล “Next Solution” ซึ่งผมมองว่าเป็นก้าวสำคัญที่จะเปลี่ยนเกมในการมอบ นวัตกรรมเพื่อการเป็นเจ้าของบ้านในยุควิกฤต โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับกลุ่มผู้ซื้อบ้านรายแรกที่กำลังถูกจำกัดด้วยเงื่อนไขสินเชื่อที่เข้มงวด บทความนี้จะเจาะลึกถึงกลยุทธ์อันชาญฉลาดนี้ พร้อมวิเคราะห์ถึงผลกระทบในเชิงเศรษฐกิจและสังคม ตลอดจนทิศทางที่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังมุ่งไปในปี 2025 และหลังจากนั้น
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2025: วิกฤตสินเชื่อที่กัดกินความฝัน
ปัจจุบันนี้ คงปฏิเสธไม่ได้ว่าภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงถูกกดดันอย่างหนักจากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาคหลายประการ ทั้งอัตราเงินเฟ้อที่ยังคงอยู่ในระดับสูง หนี้ครัวเรือนที่พุ่งทะยานเป็นประวัติการณ์ และการเติบโตของรายได้ที่ไม่ทันกับการปรับขึ้นของ ราคาอสังหาริมทรัพย์ สิ่งเหล่านี้ล้วนส่งผลกระทบโดยตรงต่อ ความสามารถในการกู้ ของผู้บริโภค โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ที่ต้องการ ซื้อบ้านหลังแรก ซึ่งมักจะเป็นกลุ่มที่อ่อนไหวต่อปัจจัยทางเศรษฐกิจมากที่สุด
จากประสบการณ์ตรงในฐานะ ที่ปรึกษาการกู้ซื้อบ้าน ผมเห็นอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่พุ่งสูงขึ้นอย่างน่าตกใจ จากรายงานของ ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ชี้ให้เห็นว่าในบางทำเล เช่น บางใหญ่ อัตราการปฏิเสธสินเชื่อในตลาดแนวราบสูงถึง 80% ซึ่งเป็นตัวเลขที่สะท้อนถึงวิกฤตเชิงโครงสร้างที่ลึกซึ้ง ไม่ใช่แค่เพียงการชะลอตัวตามวัฏจักรปกติเท่านั้น แม้แต่ในตลาดคอนโดมิเนียม ก็ยังคงมีตัวเลขเฉลี่ยการกู้ไม่ผ่านอยู่ที่ราว 50% สถานการณ์เช่นนี้ทำให้ความฝันในการมีบ้านกลายเป็นเรื่องไกลตัวสำหรับคนจำนวนมาก และสร้างความกังวลให้กับผู้ประกอบการ โครงการบ้านจัดสรร และ คอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ ที่มีสินค้าคงค้างในสต็อกจำนวนมาก
ปัญหานี้ไม่ได้อยู่ที่ความต้องการที่อยู่อาศัยที่หายไป คนยังคงต้องการมีบ้านเป็นของตัวเอง แต่ติดอยู่ที่เงื่อนไขของสถาบันการเงินที่เข้มงวดขึ้น สัดส่วนหนี้ต่อรายได้ (DSR) ที่สูงเกินไป เครดิตสกอร์ที่ไม่ผ่านเกณฑ์ หรือแม้แต่ประวัติการเงินที่ไม่มั่นคง ล้วนเป็นอุปสรรคสำคัญที่ทำให้ สินเชื่อบ้านอนุมัติง่าย กลายเป็นเรื่องยากในยุคนี้ ผู้บริโภคจำนวนมากจึงติดอยู่ในวงจรการเช่าไปเรื่อย ๆ โดยไม่มีโอกาสสร้างฐานะหรือเป็นเจ้าของสินทรัพย์สำคัญอย่างบ้านได้เลย
“Next Solution” ของเสนา: บันไดสู่การเป็นเจ้าของบ้าน
เพื่อตอบโจทย์วิกฤตที่เกิดขึ้น เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ได้เปิดตัวโมเดล “Next Solution” ซึ่งผมมองว่าเป็นการคิดนอกกรอบอย่างแท้จริง แทนที่จะรอให้ตลาดฟื้นตัวหรือลดราคาเพื่อระบายสต็อก เสนาเลือกที่จะสร้าง “บันได” ให้กับลูกค้าที่ติดปัญหาการกู้ ทำให้พวกเขามีโอกาสกลับเข้าสู่ระบบสินเชื่อและเป็นเจ้าของบ้านได้ในที่สุด กลยุทธ์เสนา Next Solution นี้ประกอบด้วยสองโมเดลหลักที่น่าสนใจเป็นอย่างยิ่ง: LivNext และ RentNext
LivNext: โมเดล “เช่าออมบ้าน” สร้างเครดิต ปลดล็อกการกู้
LivNext หรือโมเดล เช่าออมบ้าน คือหัวใจสำคัญของ Next Solution ที่ออกแบบมาเพื่อแก้ไขปัญหา วิธีซื้อบ้านไม่มีเครดิต หรือมีเครดิตไม่ดีให้มีโอกาสเป็นเจ้าของบ้านได้ แนวคิดคือการให้ลูกค้าผ่อนชำระกับโครงการโดยตรงในอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำ (ประมาณ 1.8%) ผ่านบัญชีพิเศษของธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ซึ่งไม่ใช่แค่การจ่ายค่าเช่าธรรมดา แต่เป็นการ “ออมเงิน” และ “สร้างประวัติการเงินที่ดี” ไปพร้อมกัน
เสนาฯ ไม่ได้ปล่อยให้ลูกค้าเดินตามลำพัง แต่ทำงานร่วมกับบริษัทเงินสดใจดี ซึ่งเป็นสถาบันการเงินในเครือที่อยู่ภายใต้การกำกับของธนาคารแห่งประเทศไทย เพื่อประเมินศักยภาพลูกค้าอย่างใกล้ชิดและให้คำแนะนำด้าน การวางแผนการเงิน อย่างสม่ำเสมอ ทุก ๆ 6 เดือน จะมีการทบทวนสถานะทางการเงินและพฤติกรรมการผ่อนชำระของลูกค้า เพื่อให้แน่ใจว่าพวกเขากำลังสร้างประวัติเครดิตที่ดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง กระบวนการนี้กินเวลาประมาณ 2-3 ปี ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่ลูกค้าจะได้พิสูจน์ความสามารถในการชำระหนี้และปรับปรุงสถานะทางการเงินให้พร้อมสำหรับการยื่นกู้จริง
ผลลัพธ์ของ LivNext นั้นน่าประทับใจเป็นอย่างยิ่ง จากลูกค้าประมาณ 1,000 ยูนิต มีผู้ที่สามารถกู้ผ่านและโอนได้จริงแล้วกว่า 100 ยูนิตภายในเวลาไม่ถึงสองปี นี่คือตัวเลขที่พิสูจน์ว่าคนที่เคยถูกปฏิเสธสินเชื่อไม่ได้ “กู้ไม่ได้ตลอดไป” แต่พวกเขาแค่ต้องการเวลา โอกาส และคำแนะนำที่ถูกต้องในการปรับฐานข้อมูลทางการเงิน ซึ่งในเชิงธุรกิจ LivNext ยังช่วยรักษายอดขายที่อาจสูญไปกว่า 2,000 ล้านบาทให้กับเสนาฯ และยังขยายฐานลูกค้าจากกลุ่มราคา 1-2 ล้านบาท ไปสู่กลุ่ม 3-4 ล้านบาท ซึ่งตอกย้ำว่าความต้องการมีบ้านยังคงแข็งแกร่ง เพียงแต่ติดปัญหาเงื่อนไขด้านเครดิตเท่านั้น
RentNext: “เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ” ทางเลือกยืดหยุ่นสำหรับอนาคต
คู่ขนานไปกับ LivNext คือ RentNext ซึ่งเป็นโมเดล เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ ที่มอบความยืดหยุ่นเหนือกว่าการเช่าทั่วไป ลูกค้าสามารถเปลี่ยนใจซื้อเป็นเจ้าของได้ โดยมีข้อเสนอที่น่าสนใจคือ:
หักค่าเช่า 100% จากเงินต้น: หากลูกค้าตัดสินใจ ซื้อยูนิตเดียวกัน ที่เช่าอยู่ สามารถนำค่าเช่าที่จ่ายไปแล้วมาหักออกจากเงินต้นได้เต็มจำนวน ซึ่งเป็นแรงจูงใจที่ยิ่งใหญ่มาก เพราะค่าเช่าจะไม่ใช่ค่าใช้จ่ายที่เสียเปล่าอีกต่อไป แต่เป็นการลงทุนในอนาคตของตัวเอง
หักค่าเช่า 50% จากเงินต้น: หากย้ายไปซื้อ โครงการอื่นในเครือของเสนาฯ ลูกค้าก็ยังสามารถนำค่าเช่ามาหักเงินต้นได้ 50% ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความยืดหยุ่นและความเข้าใจในความต้องการที่หลากหลายของลูกค้า
โมเดลนี้ไม่เพียงแต่เป็นประโยชน์ต่อลูกค้าในการสะสมทุนและตัดสินใจอย่างรอบคอบ แต่ยังเป็นประโยชน์ต่อเสนาฯ ในการสร้าง รายได้รวมจาก LivNext และ RentNext ได้ประมาณ 80-100 ล้านบาทต่อปี โดยมี Gross Margin สูงถึง 80% เนื่องจากเป็นการนำทรัพย์สินเดิมมาใช้สร้างรายได้ใหม่ ลดต้นทุนการตลาด และเพิ่มการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์ (Economy of Scope) นอกจากนี้ยังเป็นการบริหารจัดการสินค้าคงคลังให้เกิดประโยชน์สูงสุดในทำเลที่ได้รับความนิยมในการเช่ามากที่สุด เช่น พระราม 9 บางนา นิคมอุตสาหกรรม และรังสิต ซึ่งเป็นทำเลที่มีความต้องการเช่าสูงและมีความเสี่ยงต่ำ
การปรับกลยุทธ์และมุ่งเน้นความยั่งยืนในระยะยาว
สำหรับปี 2025 และปี 2026 เสนาดีเวลลอปเม้นท์ได้ปรับยุทธศาสตร์อย่างระมัดระวัง โดยจะชะลอการเปิด โครงการใหม่ และหันมามุ่งเน้นการบริหารจัดการและระบายสต็อกอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่ ซึ่งเป็น คอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ กว่า 5,000 ยูนิต มูลค่ารวมกว่า 10,000 ล้านบาท ซึ่งมากกว่า 70% เป็นคอนโดมิเนียม นี่ไม่ใช่การหยุดพัฒนา แต่เป็นการปรับปรุงยูนิตเดิมอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่การรีโนเวตเฟอร์นิเจอร์ ปรับ Layout ไปจนถึงการทำ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ แบบเจาะกลุ่มมากขึ้น เพื่อให้สินค้าสอดรับกับความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคในภาวะเศรษฐกิจที่เปลี่ยนไป ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความเข้าใจใน วัฏจักรตลาดอสังหาริมทรัพย์ และการจัดการสภาพคล่องอย่างมีประสิทธิภาพ
สิ่งที่ผมให้ความสำคัญเป็นพิเศษคือความมุ่งมั่นของเสนาฯ ในเรื่อง ความยั่งยืนอสังหาริมทรัพย์ ดร.เกษรา ยืนยันว่าบ้านในกลุ่มราคาแกรนด์ทุกหลังมีการติดตั้ง โซลาร์เซลล์บ้าน และแบตเตอรี่เก็บพลังงานเป็นมาตรฐานใหม่ ซึ่งไม่เพียงช่วยลดภาระค่าครองชีพด้านพลังงานให้กับผู้อยู่อาศัย แต่ยังสอดรับกับกระแสความตระหนักรู้เรื่องพลังงานสะอาดและสิ่งแวดล้อมทั่วโลก การลงทุนในพลังงานหมุนเวียนเช่นนี้เป็นส่วนหนึ่งของเทรนด์ อสังหาริมทรัพย์ยั่งยืน ที่จะเข้ามามีบทบาทสำคัญในการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคในอนาคต นอกจากนี้ บริษัทยังเดินหน้าแนวทาง Waste Management ในทุกโครงการ เพื่อยกระดับบทบาทของบริษัทในฐานะ “Life Long Trusted Partner” ที่ไม่เพียงพัฒนา อสังหาริมทรัพย์ แต่ยังดูแลคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยในมิติต่างๆ อีกด้วย
นโยบายรัฐและอนาคตของตลาดอสังหาฯ
ในมุมมองของผม มาตรการรัฐมีส่วนสำคัญอย่างยิ่งในการขับเคลื่อนหรือชะลอตัวของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ดร.เกษรา ชี้ให้เห็นว่ามาตรการที่ส่งผลโดยตรง เช่น การลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง ได้มีการออกมาแล้ว แต่สิ่งที่สำคัญกว่าและจะส่งผลกระทบอย่างลึกซึ้งคือการแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและสินเชื่อที่ตึงตัวเกินไป หากรัฐบาลสามารถตั้ง AMC (Asset Management Company) เพื่อซื้อหนี้เสียหรือปรับโครงสร้างหนี้ให้เกิดผลจริง จะช่วยเพิ่มกำลังซื้อของผู้บริโภคได้อย่างมหาศาล และเป็นปัจจัยสำคัญในการกระตุ้นเศรษฐกิจโดยรวม
นอกจากนี้ การพิจารณาลดอัตราดอกเบี้ยก็ควรเป็นอีกหนึ่งเครื่องมือสำคัญ เพราะมีผลโดยตรงต่อ DSR (Debt Service Ratio) และช่วยให้ลูกค้ากู้ผ่านได้ง่ายขึ้น หากรัฐบาลสามารถดำเนินมาตรการเหล่านี้ควบคู่ไปกับการสนับสนุนนวัตกรรมอย่าง “Next Solution” ของเสนาฯ ผมเชื่อว่าเราจะได้เห็น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัว กลับมาเดินหน้าอย่างยั่งยืน และเกิด โอกาสการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่หลากหลายขึ้น
บทสรุป: สร้างโอกาสท่ามกลางความท้าทาย
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่าสถานการณ์ปัจจุบันคือบททดสอบสำคัญของวงการอสังหาริมทรัพย์ และ เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ได้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเป็นผู้นำด้าน นวัตกรรมเพื่อการเป็นเจ้าของบ้านในยุควิกฤต การปรับตัวเชิงรุก มองหาวิธีช่วยให้ลูกค้ามีโอกาสก้าวเข้าสู่ระบบสินเชื่อได้มากขึ้น แม้จะต้องใช้เวลา 2-3 ปี ในการสร้างความพร้อม แต่เป็นการวางรากฐานที่มั่นคงให้กับผู้บริโภคในระยะยาว และสร้างความไว้วางใจที่ยั่งยืน
โมเดลอย่าง LivNext และ RentNext ไม่ได้เป็นเพียงกลยุทธ์ทางธุรกิจเท่านั้น แต่ยังเป็นการแก้ไขปัญหาสังคม โดยการมอบโอกาสให้กับผู้ที่เคยหมดหวังในการมีบ้าน ไม่ว่าจะเป็นกลุ่ม ผู้ซื้อบ้านรายแรก หรือผู้ที่กำลังมองหา สินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ ในภาวะที่ การกู้บ้านไม่ผ่าน เป็นเรื่องปกติ การเดินหน้ากลยุทธ์ Next Solution ของเสนาฯ จึงเป็นการประคองกำลังซื้อในกลุ่ม Affordable และสร้างเส้นทางที่ชัดเจนให้ลูกค้าได้เตรียมความพร้อมในการยื่นกู้จริง
ผมเชื่อมั่นว่าในสภาพตลาดที่ยังคงต้องใช้เวลาในการฟื้นตัว การสร้างเครื่องมือช่วยเหลือและเสริมศักยภาพให้กับลูกค้าเช่นนี้ ไม่ใช่แค่บทบาทที่ภาคธุรกิจ “สามารถ” ทำได้ทันที แต่เป็นบทบาทที่ “ควร” ทำอย่างยิ่ง เพราะมันคือหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่จะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับมาเดินหน้าอย่างเข้มแข็งและยั่งยืนในอนาคต ซึ่งจะส่งผลดีต่อเศรษฐกิจโดยรวมและคุณภาพชีวิตของคนไทย
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังฝันอยากมีบ้าน แต่เผชิญกับอุปสรรคด้านสินเชื่อ หรือกำลังมองหาทางเลือกในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบใหม่ ผมขอแนะนำให้ศึกษาโมเดล “Next Solution” ของ เสนาดีเวลลอปเม้นท์ อย่างละเอียด หรือปรึกษา ที่ปรึกษาการเงินอสังหาฯ เพื่อค้นหาเส้นทางที่เหมาะสมกับคุณ โอกาสในการเป็นเจ้าของบ้านไม่ได้หายไปไหน เพียงแต่คุณอาจต้องการเครื่องมือและกลยุทธ์ที่ถูกต้อง เพื่อก้าวผ่านความท้าทายในยุคปัจจุบันนี้.
