พลิกวิกฤต สินเชื่อบ้าน: SENA DEVELOPMENT กับกลยุทธ์ “Next Solution” เพื่อคนอยากมีบ้านยุคใหม่
ในฐานะที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงผันผวนของตลาดมาหลายต่อหลายครั้ง แต่ไม่มีครั้งไหนที่จะท้าทายและซับซ้อนเท่าสถานการณ์ปัจจุบัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2568-2569 ที่เรากำลังเผชิญหน้ากับมรสุมเศรษฐกิจและโครงสร้างประชากรที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อความสามารถในการเข้าถึง สินเชื่อบ้าน ของผู้บริโภค การได้ยินคำว่า “กู้ไม่ผ่าน” กลายเป็นเรื่องสามัญ ท่ามกลางภาพของคนจำนวนมากที่ความฝันในการมีบ้านหลังแรกต้องเลือนรางไป แต่ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ และผู้ประกอบการที่ฉลาดเลือกที่จะไม่เพียงแค่ตั้งรับ แต่กลับใช้โอกาสนี้สร้างสรรค์นวัตกรรมใหม่ๆ เพื่อ “พลิกเกม” เช่นเดียวกับที่ บริษัท เสนาดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA กำลังทำผ่านโมเดล “Next Solution” ที่กำลังเป็นบทเรียนสำคัญของการปรับตัวใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยุคนี้
มรสุมเศรษฐกิจ: วิกฤตกู้ไม่ผ่านที่ฉุดรั้งตลาดแมส
หากมองย้อนกลับไปในช่วงหลายปีที่ผ่านมา สถานการณ์ สินเชื่อบ้าน ในประเทศไทยอยู่ในภาวะที่ “ตึงตัว” อย่างไม่เคยเป็นมาก่อน ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ จาก SENA ได้เคยกล่าวไว้ว่านี่คือช่วงเวลาที่ “ทรหดยิ่งกว่าวิกฤติรอบใด” ซึ่งผมเห็นด้วยอย่างยิ่ง เพราะไม่ใช่เพียงแค่การชะลอตัวตามวัฏจักรเศรษฐกิจ แต่เป็นแรงกดดันเชิงโครงสร้างที่ซึมลึกและส่งผลกระทบไปทั่วทั้งห่วงโซ่อุปทานของ อสังหาริมทรัพย์ นับตั้งแต่สถาบันการเงิน ผู้ประกอบการ ไปจนถึงผู้บริโภค
ปัจจัยหลักที่กัดกินความสามารถในการกู้ของผู้บริโภคคือ “หนี้ครัวเรือน” ที่พุ่งสูงขึ้นเป็นประวัติการณ์ ควบคู่ไปกับรายได้ที่เติบโตไม่ทันค่าครองชีพและราคาบ้านที่ยังคงขยับตัวต่อเนื่อง ทำให้ DSR (Debt Service Ratio) หรือภาระหนี้ต่อรายได้ของครัวเรือนไทยอยู่ในระดับอันตราย การที่ธนาคารปฏิเสธ สินเชื่อบ้าน จึงไม่ใช่เรื่องที่น่าแปลกใจอีกต่อไป จากข้อมูลที่น่าตกใจ อัตราปฏิเสธสินเชื่อในตลาดแนวราบบางทำเล อาทิ ย่านบางใหญ่ ที่เคยเป็นแหล่งที่อยู่อาศัยยอดนิยมสำหรับคนทำงาน กลับพบตัวเลขการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 80% ขณะที่คอนโดมิเนียมในตลาดกลาง-ล่างก็มีอัตราเฉลี่ยอยู่ที่ 50% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าปัญหาไม่ได้อยู่ที่ความต้องการที่อยู่อาศัยที่หายไป แต่คือ “ความสามารถในการกู้” ที่เป็นกำแพงขวางกั้นความฝันของคนอยากมีบ้านอย่างแท้จริง
ในฐานะที่ปรึกษาด้าน การเงินส่วนบุคคล และ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ มานาน ผมมองว่านี่คือจุดเปลี่ยนสำคัญที่ผู้ประกอบการต้องทำความเข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป ไม่ใช่ทุกคนที่มีเงินดาวน์ก้อนใหญ่ หรือมีประวัติเครดิตบูโรที่สมบูรณ์แบบเสมอไป การมองหาโซลูชันที่ช่วย “สร้างสะพาน” ให้คนเหล่านี้เข้าถึง สินเชื่อบ้าน ได้จึงเป็นหัวใจสำคัญของการอยู่รอดและเติบโตใน ตลาดอสังหาฯ แห่งอนาคต
SENA’s Next Solution: ปฏิวัติการเข้าถึง “สินเชื่อบ้าน” ด้วยนวัตกรรม
ท่ามกลางความท้าทายนี้ SENA ได้เปิดตัวโมเดล “Next Solution” ซึ่งเป็นการตอบโจทย์ Pain Point ของผู้บริโภคได้อย่างตรงจุด โดยมีแกนหลักคือโครงการ “LivNext” (เช่าออมบ้าน) และ “RentNext” (เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ) แนวคิดเบื้องหลังคือการ “โยนบันไดลงไปให้ลูกค้าขึ้นมากู้บ้านได้” แทนที่จะปล่อยให้พวกเขาต้องติดอยู่ในวงจรการเช่าไปเรื่อยๆ โดยไม่มีโอกาสเป็นเจ้าของ
LivNext: เช่าออมบ้าน สร้างเครดิต ปลดล็อก “สินเชื่อบ้าน”
โมเดล LivNext คือนวัตกรรมที่น่าจับตาอย่างยิ่ง มันถูกออกแบบมาเพื่อพลิกยอดปฏิเสธสินเชื่อให้กลายเป็นยอดขาย โดยให้ลูกค้าสามารถผ่อนกับโครงการในอัตราดอกเบี้ยพิเศษประมาณ 1.8% ผ่านบัญชีธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ซึ่งนี่คือหัวใจสำคัญ ลูกค้าไม่ได้แค่เช่า แต่กำลัง “ออม” ไปพร้อมกับการสร้างประวัติการชำระหนี้ที่ดี ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญในการยื่น สินเชื่อบ้าน ในอนาคต
กระบวนการทำงานของ LivNext ไม่ได้หยุดแค่การผ่อนชำระ แต่ยังรวมถึงการตรวจสอบและให้คำปรึกษาทางการเงินอย่างใกล้ชิดร่วมกับบริษัทเงินสดใจดี ซึ่งเป็นสถาบันการเงินภายใต้การกำกับของธนาคารแห่งประเทศไทย การวิเคราะห์ศักยภาพลูกค้าและติดตามความคืบหน้าทุก 6 เดือน พร้อมให้คำแนะนำเรื่องพฤติกรรมทางการเงิน เป็นเสมือน “พี่เลี้ยง” ที่ช่วยให้ลูกค้าค่อยๆ ปรับฐานข้อมูลทางการเงินให้ถูกต้อง และสร้าง เครดิตบูโร ที่แข็งแกร่งขึ้น เพื่อให้พร้อมสำหรับการยื่นกู้จริงในอีก 2-3 ปีข้างหน้า
ผลลัพธ์ของ LivNext เป็นที่ประจักษ์แล้ว ปัจจุบันมีลูกค้าเข้าร่วมโครงการแล้วประมาณ 1,000 ยูนิต และที่น่าภาคภูมิใจคือ มีผู้ที่สามารถกู้ผ่านและโอนกรรมสิทธิ์ได้จริงแล้วถึง 100 ยูนิต ภายในระยะเวลาไม่ถึงสองปี นี่คือเครื่องพิสูจน์ว่าคนที่เคยถูกปฏิเสธ สินเชื่อบ้าน ไม่ได้หมายความว่า “กู้ไม่ได้ตลอดไป” แต่พวกเขาต้องการเวลาและการสนับสนุนที่ถูกต้อง เพื่อเตรียมความพร้อมทางการเงิน SENA ได้รักษาโอกาสในการขายที่อาจสูญเสียไปกว่า 2,000 ล้านบาท ด้วยโมเดลนี้ นอกจากนี้ ฐานลูกค้ายังขยับจากกลุ่มราคา 1-2 ล้านบาท ไปสู่กลุ่ม 3-4 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง เพียงแต่ติดปัญหาเรื่องเงื่อนไขด้านเครดิตเท่านั้น
RentNext: เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ ความยืดหยุ่นเพื่อการเป็นเจ้าของ
ควบคู่ไปกับ LivNext คือ RentNext ซึ่งเป็นโมเดลเช่าที่ยืดหยุ่นกว่าการเช่าทั่วไป โดยให้สิทธิ์ลูกค้าในการเปลี่ยนใจซื้อเป็นเจ้าของได้ โดยสามารถนำค่าเช่ามาหักเงินต้นได้ 100% หากซื้อยูนิตเดิม หรือ 50% หากย้ายไปซื้อโครงการอื่นในเครือของ SENA นี่คือกลไกที่ช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายในการเริ่มต้น และเป็นแรงจูงใจให้ผู้เช่าตัดสินใจก้าวสู่การเป็นเจ้าของบ้านได้ง่ายขึ้น เป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่กำลัง “วางแผนการเงินซื้อบ้าน” แต่ยังไม่แน่ใจว่าจะพร้อมสำหรับ สินเชื่อบ้าน เต็มรูปแบบหรือไม่
รายได้รวมจาก LivNext และ RentNext อยู่ราว 80-100 ล้านบาทต่อปี แต่สิ่งที่น่าสนใจยิ่งกว่าคือ Gross Margin ที่สูงถึง 80% เนื่องจากเป็นการนำทรัพย์สินเดิมมาใช้สร้างรายได้ใหม่ ลดต้นทุนการตลาด และเพิ่มการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์ (Economy of Scope) ในทำเลที่ได้รับความนิยมในการเช่า อาทิ พระราม 9, บางนา, นิคมอุตสาหกรรม และรังสิต ซึ่งเป็นย่านที่มีความต้องการเช่าสูงและมีความเสี่ยงต่ำ
กลยุทธ์เชิงรุกสำหรับปี 2568-2569: รัดเข็มขัด สู่การพัฒนา “อสังหาริมทรัพย์ยั่งยืน”
นอกจากการสร้างสรรค์นวัตกรรมเพื่อผู้บริโภคแล้ว SENA ยังแสดงให้เห็นถึงวิสัยทัศน์ที่เฉียบคมในการปรับกลยุทธ์องค์กรเพื่อรับมือกับสภาพตลาดที่ท้าทายในปี 2568-2569 แทนที่จะเร่งเปิดโครงการใหม่ SENA เลือกที่จะเดินหน้าอย่างระมัดระวัง โดยจะลดการเปิดตัวโครงการใหม่ลง และหันมามุ่งเน้นการบริหารจัดการและระบายสต็อกสินค้าคงคลังที่มีอยู่ให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุด
ปัจจุบัน SENA มีคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จแล้วกว่า 5,000 ยูนิต คิดเป็นมูลค่ารวมกว่า 10,000 ล้านบาท โดยมากกว่า 70% เป็นคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ การปรับปรุงยูนิตเดิมอย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นการรีโนเวตเฟอร์นิเจอร์ ปรับ Layout ให้ทันสมัย ไปจนถึงการทำตลาดแบบตรงกลุ่มเป้าหมายมากขึ้น คือหัวใจสำคัญในการทำให้สินค้าสอดรับกับความต้องการจริงของผู้บริโภคในภาวะเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงไป ผมมองว่านี่คือการแสดงออกถึงความเชี่ยวชาญในการบริหารจัดการสินทรัพย์ และเป็นทิศทางที่ผู้ประกอบการหลายรายควรพิจารณา เพราะในยุคที่การแข่งขันสูง การสร้างคุณค่าเพิ่มให้กับสิ่งที่มีอยู่ ย่อมดีกว่าการทุ่มเงินไปกับการพัฒนาสิ่งใหม่ๆ โดยไม่มีตลาดรองรับ
ดร.เกษราได้ย้ำเตือนว่า “ปกติแล้วของผู้พัฒนาโครงการจะเกิดคอนเซ็ปต์ใหม่ในโครงการใหม่ แต่เราไม่ควรต้องคิดแบบนั้น การที่เราไม่มีโครงการใหม่ไม่ได้หมายความว่าจำเป็นต้องหยุดพัฒนา” ซึ่งประโยคนี้สะท้อนปรัชญาการทำงานที่มองการณ์ไกล ไม่ยึดติดกับกรอบเดิมๆ แต่ให้ความสำคัญกับการ “พัฒนา” อย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นการพัฒนาสินค้า การบริการ หรือแม้กระทั่งการพัฒนาโมเดลธุรกิจเพื่อตอบโจทย์ผู้บริโภคอย่างยั่งยืน
ก้าวสู่ “บ้านประหยัดพลังงาน”: มาตรฐานใหม่แห่งการอยู่อาศัยที่ยั่งยืน
อีกหนึ่งเทรนด์สำคัญที่ SENA มุ่งมั่นและผมเชื่อว่าเป็นอนาคตของ ตลาดอสังหาฯ คือ “ความยั่งยืน” ในปี 2568 SENA ได้ยกระดับมาตรฐานโดยประกาศให้บ้านในกลุ่มราคาแกรนด์ทุกหลังมีการติดตั้ง โซลาร์เซลล์บ้าน และแบตเตอรี่เก็บพลังงานเป็นมาตรฐานใหม่ นี่คือการตอบโจทย์ทั้งในด้านค่าครองชีพที่สูงขึ้น และความตระหนักเรื่องพลังงานสะอาดของผู้บริโภคยุคใหม่
ในฐานะผู้ที่ติดตามเทคโนโลยี บ้านประหยัดพลังงาน มาตลอด ผมเห็นถึงศักยภาพของโซลาร์เซลล์ในการช่วยลดภาระค่าไฟฟ้าให้กับผู้อยู่อาศัยในระยะยาว ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของการช่วยเสริมสภาพคล่องทางการเงินให้ครัวเรือน และยังส่งผลดีต่อสิ่งแวดล้อมอีกด้วย การติดตั้งแบตเตอรี่เก็บพลังงานยังช่วยเพิ่มความมั่นคงทางพลังงานให้กับบ้าน ทำให้สามารถพึ่งพาตนเองได้มากขึ้นในภาวะที่ค่าไฟฟ้าผันผวน หรือในกรณีที่เกิดไฟฟ้าขัดข้อง
นอกจากนี้ บริษัทยังเดินหน้าแนวทาง Waste Management ในทุกโครงการ เพื่อยกระดับบทบาทของบริษัทในฐานะ “Life Long Trusted Partner” ที่ไม่เพียงแค่พัฒนา อสังหาริมทรัพย์ แต่ยังดูแลคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยในมิติต่างๆ สิ่งเหล่านี้ไม่เพียงสร้างแบรนด์รอยัลตี้ แต่ยังเป็นปัจจัยสำคัญที่ผู้บริโภคยุคใหม่ใช้ประกอบการตัดสินใจเลือกซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มผู้ที่ต้องการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือมองหาบ้านที่สร้างมูลค่าเพิ่มในระยะยาว
เสียงสะท้อนจากผู้เชี่ยวชาญ: มาตรการรัฐที่จำเป็นต่อการฟื้นฟู “สินเชื่อบ้าน”
ในมุมมองของผู้ประกอบการและผู้เชี่ยวชาญด้าน อสังหาริมทรัพย์ เช่นผม การแก้ปัญหา สินเชื่อบ้าน และหนี้ครัวเรือนอย่างยั่งยืน จำเป็นต้องอาศัยการสนับสนุนจากภาครัฐอย่างจริงจัง ดร.เกษรามองว่ามาตรการรัฐที่ส่งผลต่อภาคอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เช่น การลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองนั้น มีการออกมาแล้ว แต่สิ่งที่สำคัญกว่าคือการแก้ปัญหาเชิงโครงสร้างของหนี้ครัวเรือนและสินเชื่อที่ตึงตัวเกินไป
หากรัฐบาลสามารถจัดตั้ง AMC (Asset Management Company) เพื่อซื้อหนี้เสียจากสถาบันการเงิน หรือปรับโครงสร้างหนี้ภาคครัวเรือนให้เกิดผลจริงได้ จะช่วยเพิ่มกำลังซื้อของผู้บริโภคได้อย่างมหาศาล และเป็นกลไกสำคัญในการปลดล็อกผู้ที่ติดปัญหา เครดิตบูโร ให้กลับเข้าสู่ระบบ สินเชื่อบ้าน ได้อีกครั้ง นอกจากนี้ การพิจารณาลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายก็เป็นอีกหนึ่งเครื่องมือสำคัญ เพราะมีผลโดยตรงต่อ DSR และช่วยให้ลูกค้ากู้ผ่านได้ง่ายขึ้น ลดภาระรายเดือน และทำให้ สินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ เป็นจริงได้สำหรับคนจำนวนมาก
เส้นทางข้างหน้า: สร้างโอกาส ปลดล็อกความฝัน “ซื้อบ้านหลังแรก”
สุดท้ายนี้ ดร.เกษราเน้นย้ำถึงสิ่งสำคัญที่ผู้ประกอบการควรทำในช่วงเวลานี้ คือการปรับตัวเชิงรุกและมองหาวิธีช่วยให้ลูกค้ามีโอกาสก้าวเข้าสู่ระบบสินเชื่อได้มากขึ้น ซึ่งผมเห็นด้วยอย่างยิ่ง ในสภาพ ตลาดอสังหาฯ ที่ยังต้องใช้เวลาในการฟื้นตัว การสร้างเครื่องมือช่วยเหลือและเสริมศักยภาพให้กับลูกค้าจึงเป็นบทบาทที่ภาคธุรกิจสามารถทำได้ทันที และเป็นหนึ่งในปัจจัยที่จะช่วยให้ตลาดกลับมาเดินหน้าอย่างยั่งยืนในอนาคต
สำหรับผู้ที่กำลังมองหา คอนโดพร้อมอยู่ หรือบ้านเดี่ยว และกำลังเผชิญกับความท้าทายในการขอ สินเชื่อบ้าน โมเดล Next Solution ของ SENA ไม่ได้เป็นเพียงแค่การขายอสังหาริมทรัพย์ แต่เป็นการสร้าง “เส้นทาง” ให้ผู้บริโภคได้เตรียมความพร้อมในการยื่นกู้จริง แม้อาจจะต้องใช้เวลา 2-3 ปี แต่ถือเป็นการวางรากฐานทางการเงินที่มั่นคงสำหรับผู้บริโภคในระยะยาว นี่คือการลงทุนในอนาคตของลูกค้า และเป็นการตอกย้ำบทบาทของ SENA ในฐานะผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยที่เข้าใจและยืนเคียงข้างผู้บริโภคอย่างแท้จริง
หากท่านกำลังเผชิญปัญหาเกี่ยวกับ สินเชื่อบ้าน หรือต้องการคำแนะนำในการวางแผนการเงินเพื่อซื้อบ้านหลังแรกในสภาพตลาดปัจจุบัน ขอเชิญท่านศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับโครงการ “Next Solution” ของ SENA หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้าน ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ เพื่อค้นหาทางออกที่เหมาะสมกับสถานการณ์ของท่าน เพื่อให้ความฝันในการมีบ้านเป็นจริงได้ ไม่ว่าสถานการณ์จะท้าทายเพียงใด
