พลิกโฉมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: กลยุทธ์ยั่งยืนและนวัตกรรมสินเชื่อเพื่อโอกาสการเป็นเจ้าของบ้านในยุค 2025
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทยที่สั่งสมประสบการณ์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและการปรับตัวของภาคธุรกิจนี้มาแล้วหลายครั้ง แต่สถานการณ์ปัจจุบันนับเป็นหนึ่งในความท้าทายที่ซับซ้อนและเร่งด่วนที่สุด ความฝันของการมีบ้านเป็นของตัวเอง ซึ่งเป็นรากฐานสำคัญของความมั่นคงในชีวิต กำลังถูกคุกคามจากปัจจัยทางเศรษฐกิจและโครงสร้างที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรุนแรง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดระดับกลางและระดับล่าง ซึ่งเป็นแกนหลักของตลาดที่อยู่อาศัยของประเทศ ท่ามกลางกระแสความท้าทายนี้ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยจำเป็นต้องก้าวให้เหนือกว่าการตอบสนองเชิงรับ แต่ต้องสร้างสรรค์โซลูชั่นใหม่ที่พลิกวิกฤตให้เป็นโอกาส พร้อมยกระดับมาตรฐานความยั่งยืนให้เป็นส่วนหนึ่งของดีเอ็นเอธุรกิจ
วิกฤตสินเชื่อบ้าน: เงื่อนไขที่บีบรัดกำลังซื้อและโอกาสของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ณ ปัจจุบัน โดยเฉพาะในปี 2025 นี้ เผชิญกับแรงกดดันมหาศาลจากหลายทิศทาง ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงเป็นประวัติการณ์ ผนวกกับภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวและค่าครองชีพที่พุ่งสูงขึ้น ทำให้ความสามารถในการกู้ซื้อบ้านของผู้บริโภคลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ตัวเลขอัตราการปฏิเสธสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ซื้อบ้านหลังแรกและตลาดแนวราบราคาจับต้องได้ สะท้อนภาพความจริงอันน่าตกใจที่พุ่งสูงถึง 80% ในบางทำเล และเฉลี่ยกว่า 50% สำหรับคอนโดมิเนียม สิ่งนี้ไม่ใช่สัญญาณว่าความต้องการที่อยู่อาศัยหายไป แต่คือเสียงสะท้อนที่ชัดเจนว่า “ความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อ” ของประชาชนส่วนใหญ่ถูกจำกัดลงอย่างหนัก รายได้ที่เติบโตไม่ทันราคาบ้านและการบริหารหนี้ครัวเรือนที่ขาดประสิทธิภาพ กลายเป็นอุปสรรคสำคัญที่ฉุดรั้งให้ผู้คนจำนวนมากต้องห่างไกลจากความฝันในการเป็นเจ้าของบ้าน
ในบริบทนี้ การทำความเข้าใจ “Pain Point” ของลูกค้าจึงไม่ใช่แค่เรื่องของการตลาด แต่เป็นการดำรงอยู่ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย และนี่คือจุดที่ผู้ประกอบการอย่าง บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ (SENA) ได้แสดงวิสัยทัศน์ที่ก้าวข้ามขีดจำกัด ด้วยการมองหาทางออกเชิงรุกและสร้างสรรค์ เพื่อเป็น “บันได” ให้ผู้ที่ติดกับดักสินเชื่อสามารถก้าวขึ้นมาเป็นเจ้าของบ้านได้จริง ถือเป็นการสร้างสรรค์ “นวัตกรรมสินเชื่อบ้าน” ที่สำคัญยิ่ง
“Next Solution”: ปลดล็อกความฝัน สู่การเป็นเจ้าของบ้านที่ยั่งยืน
ผมมองว่าโมเดล “Next Solution” ของเสนาฯ เป็นหนึ่งในกลยุทธ์ที่เฉียบคมและน่าจับตาที่สุดในสถานการณ์เช่นนี้ โดยมุ่งเน้นการสร้างกลไกฟื้นกำลังซื้อที่แท้จริง ไม่ใช่แค่การลดแลกแจกแถมชั่วคราว โมเดลนี้ประกอบด้วยหัวใจสำคัญสองส่วน: “LivNext” (เช่าออมบ้าน) และ “RentNext” (เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ) ซึ่งล้วนได้รับการออกแบบมาเพื่อแก้ไขปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อโดยตรง และถือเป็น “การลงทุนอสังหาริมทรัพย์” รูปแบบใหม่สำหรับทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการ
LivNext: เช่าออมบ้าน เพื่อสร้างเครดิตสู่การเป็นเจ้าของ
แนวคิด “เช่าออมบ้าน” ของ LivNext สะท้อนความเข้าใจเชิงลึกต่อพฤติกรรมทางการเงินและข้อจำกัดของกลุ่มลูกค้าตลาดแมส ที่มักจะถูกปฏิเสธสินเชื่อไม่ใช่เพราะไม่มีความสามารถในการผ่อน แต่เป็นเพราะประวัติทางการเงิน (เครดิตบูโร) ที่ยังไม่พร้อม หรือไม่เคยมีประวัติการกู้ที่ชัดเจน ทำให้ธนาคารไม่มั่นใจในการอนุมัติสินเชื่อ
LivNext เข้ามาเติมเต็มช่องว่างนี้ โดยให้ลูกค้าผ่อนชำระกับโครงการในอัตราดอกเบี้ยพิเศษประมาณ 1.8% ผ่านบัญชีธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ซึ่งเป็นสถาบันการเงินของรัฐที่มีพันธกิจหลักในการส่งเสริมการมีบ้าน การผ่อนชำระนี้ไม่เพียงแต่ช่วยให้ลูกค้าได้ “ฝึกวินัยทางการเงิน” แต่ยังเป็นการ “สร้างประวัติการชำระหนี้ที่ดี” ที่เป็นระบบและน่าเชื่อถือ เมื่อผ่านไป 2-3 ปี ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมในการปรับฐานข้อมูลทางการเงิน ลูกค้าจะมีเครดิตที่แข็งแกร่งขึ้นมาก ทำให้โอกาสในการขอสินเชื่อบ้านจากธนาคารพาณิชย์เพิ่มสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด
สิ่งที่น่าประทับใจคือ เสนาฯ ไม่ได้ปล่อยให้ลูกค้าเดินคนเดียว แต่มีการตรวจสอบศักยภาพและให้คำแนะนำด้านพฤติกรรมทางการเงินอย่างใกล้ชิดทุก 6 เดือน โดยบริษัทเงินสดใจดีในเครือ ซึ่งอยู่ภายใต้การกำกับของธนาคารแห่งประเทศไทย การดูแลแบบ “ที่ปรึกษาการเงินอสังหาฯ” นี้เองที่ทำให้ LivNext ไม่ใช่แค่โปรแกรมผ่อน แต่เป็นกระบวนการ “วางแผนการเงินซื้อบ้าน” ที่ครอบคลุมและสร้างโอกาสอย่างแท้จริง
ผลลัพธ์ของ LivNext เป็นเครื่องพิสูจน์ถึงประสิทธิภาพ ปัจจุบันมีลูกค้าประมาณ 1,000 ยูนิต และมีผู้ที่สามารถกู้ผ่านและโอนได้จริงแล้ว 100 ยูนิตภายในเวลาไม่ถึงสองปี แสดงให้เห็นว่าปัญหา “กู้ไม่ผ่าน” ไม่ได้เป็นเรื่องถาวร หากมีการเตรียมความพร้อมและระบบสนับสนุนที่เหมาะสม LivNext ไม่เพียงช่วยรักษาฐานลูกค้าและยอดขายที่อาจสูญเสียไปกว่า 2,000 ล้านบาท แต่ยังเป็นการยกระดับคุณภาพชีวิตและสร้างความมั่นคงทางการเงินให้กับผู้คนจำนวนมากในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
RentNext: เช่าอย่างชาญฉลาด สู่ความเป็นเจ้าของที่ยืดหยุ่น
ในอีกด้านหนึ่ง “RentNext” หรือโมเดลเช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ เป็นอีกหนึ่งกลไกที่น่าสนใจ โดยมอบความยืดหยุ่นสูงสุดให้กับลูกค้าที่ยังไม่แน่ใจว่าจะซื้อหรือไม่ หรือต้องการทดลองใช้ชีวิตในโครงการก่อนตัดสินใจ สิ่งที่ทำให้ RentNext เหนือกว่าการเช่าทั่วไปคือ การนำค่าเช่ามาหักเป็นเงินต้น 100% หากลูกค้าตัดสินใจซื้อยูนิตเดิม หรือ 50% หากย้ายไปซื้อโครงการอื่นในเครือของเสนาฯ นี่คือโมเดลที่เปลี่ยน “ค่าใช้จ่าย” ให้เป็น “การลงทุน” และเป็นทางเลือกที่ชาญฉลาดสำหรับผู้ที่ต้องการความคล่องตัว แต่ก็ไม่ต้องการให้เงินค่าเช่าสูญเปล่า
RentNext ยังช่วยเพิ่มประสิทธิภาพการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์ (Economy of Scope) สำหรับเสนาฯ โดยนำโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว โดยเฉพาะในทำเลศักยภาพสูงที่ได้รับความนิยมในการเช่า เช่น พระราม 9, บางนา, นิคมอุตสาหกรรม, และรังสิต ซึ่งเป็นทำเลที่มักมี “การลงทุนในคอนโดมิเนียม” หรือบ้านพักอาศัยที่แข็งแกร่ง มาสร้างรายได้ต่อเนื่อง ด้วย Gross Margin ที่สูงถึง 80% เนื่องจากเป็นการใช้ทรัพย์สินเดิม ลดต้นทุนการตลาด และตอบสนองความต้องการเช่าที่แข็งแกร่งในพื้นที่เหล่านี้ได้อย่างตรงจุด
รายได้รวมจาก LivNext และ RentNext อาจจะดูไม่มากนักหากเทียบกับยอดขายโครงการใหม่ แต่สิ่งที่สำคัญกว่าคือ “มูลค่าเชิงกลยุทธ์” ที่โมเดลเหล่านี้สร้างขึ้น ทั้งการสร้างความสัมพันธ์ระยะยาวกับลูกค้า การปลดล็อกกำลังซื้อที่ซ่อนอยู่ และการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์ที่มีอยู่ให้เกิดประโยชน์สูงสุด สิ่งเหล่านี้ล้วนเป็นรากฐานที่สำคัญสำหรับการเติบโตอย่างยั่งยืนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในระยะยาว
กลยุทธ์ปี 2569: รัดเข็มขัด พัฒนาอย่างยั่งยืน และปรับตัวให้ทัน “เทรนด์อสังหาริมทรัพย์ 2025”
สำหรับแผนยุทธศาสตร์ในปี 2569 ผู้ประกอบการหลายราย รวมถึงเสนาฯ ได้เลือกเดินหน้าอย่างระมัดระวัง โดยชะลอการเปิดโครงการใหม่และหันมาให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการสินค้าคงคลังที่มีอยู่ให้มีประสิทธิภาพสูงสุด ซึ่งในมุมมองของผม นี่คือการตัดสินใจที่ชาญฉลาดและสอดคล้องกับสภาพตลาดในปัจจุบันอย่างยิ่ง การรักษาสภาพคล่องทางการเงินและเร่งระบายสต็อกคอนโดมิเนียมและบ้านสร้างเสร็จกว่า 5,000 ยูนิต มูลค่ารวมกว่า 10,000 ล้านบาท โดยเฉพาะอย่างยิ่งคอนโดมิเนียมซึ่งคิดเป็นสัดส่วนกว่า 70% จะช่วยลดภาระทางการเงินและเปิดโอกาสให้บริษัทสามารถทุ่มเททรัพยากรไปกับการปรับปรุงและรีโนเวตยูนิตเดิมให้สอดรับกับความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปในยุค 2025 ทั้งการปรับ layout, เฟอร์นิเจอร์ หรือแม้แต่การทำตลาดแบบเจาะกลุ่มเป้าหมาย
สิ่งที่ ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ กล่าวไว้ว่า “การไม่มีโครงการใหม่ไม่ได้หมายความว่าจำเป็นต้องหยุดพัฒนา” เป็นประโยคที่สะท้อนถึงวิสัยทัศน์ที่ลึกซึ้ง ผู้ประกอบการที่แข็งแกร่งจะมองเห็นโอกาสในการสร้างมูลค่าเพิ่มจากสิ่งที่ “มีอยู่” โดยเฉพาะในภาวะที่การเปิดโครงการใหม่มีความเสี่ยงสูง การรีโนเวตและการปรับปรุงยูนิตเดิมให้มีฟังก์ชันที่ทันสมัย ตอบโจทย์การใช้ชีวิตยุคใหม่ พร้อมนำเสนอ “บ้านพร้อมโซลาร์เซลล์” และเทคโนโลยีอัจฉริยะ จะเป็นปัจจัยสำคัญในการดึงดูดลูกค้าและสร้างความแตกต่างใน “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย” ที่มีการแข่งขันสูง
ความยั่งยืน: มาตรฐานใหม่ของการใช้ชีวิตและ “กลยุทธ์พัฒนาอสังหาฯ ยั่งยืน”
อีกหนึ่งเทรนด์ที่สำคัญและเสนาฯ ให้ความสำคัญมาโดยตลอด คือ “ความยั่งยืน” ผมเชื่อว่านี่คือหัวใจสำคัญของภาคอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต ไม่ใช่แค่เพียงกระแสชั่วคราว การติดตั้งโซลาร์เซลล์และแบตเตอรี่เก็บพลังงานในบ้านกลุ่มราคา Grand เป็นมาตรฐานใหม่ของเสนาฯ ถือเป็นการตอบโจทย์ค่าครองชีพที่สูงขึ้น และความตระหนักรู้เรื่อง “พลังงานสะอาด” ของผู้บริโภค การที่ผู้ซื้อบ้านสามารถลดค่าไฟฟ้าได้ในระยะยาว ไม่เพียงช่วยลดภาระทางการเงิน แต่ยังสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว ซึ่งเป็นการ “ลงทุนอสังหาริมทรัพย์” ที่คุ้มค่า
นอกจากนี้ การเดินหน้าแนวทาง Waste Management ในทุกโครงการ ยังเป็นการตอกย้ำบทบาทของเสนาฯ ในฐานะ “Life Long Trusted Partner” ที่ไม่เพียงแค่พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แต่ยังดูแลคุณภาพชีวิตและสิ่งแวดล้อมอย่างยั่งยืน การทำความเข้าใจ “การบริหารหนี้ครัวเรือน” และการลดภาระค่าใช้จ่ายระยะยาวให้กับผู้อยู่อาศัย เป็นการสร้างความผูกพันและความไว้วางใจที่ยั่งยืน ซึ่งเป็นสิ่งมีค่าอย่างยิ่งในตลาดที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอน
บทบาทภาครัฐและการฟื้นฟูตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ ผมเห็นด้วยอย่างยิ่งกับ ดร.เกษรา ว่ามาตรการภาครัฐที่สำคัญกว่าการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองชั่วคราว คือการแก้ไขปัญหาเชิงโครงสร้าง ทั้งปัญหาหนี้ครัวเรือนที่รัดตัว และสินเชื่อที่ตึงตัวเกินไป การพิจารณาจัดตั้ง AMC (Asset Management Company) เพื่อซื้อหนี้เสียจากธนาคาร หรือปรับโครงสร้างหนี้ให้กับลูกหนี้ที่มีศักยภาพ แต่ติดขัดด้วยเงื่อนไขทางเครดิต จะเป็นกลไกสำคัญในการปลดล็อกกำลังซื้อของผู้บริโภคได้อย่างมหาศาล
นอกจากนี้ การลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายก็เป็นอีกหนึ่งเครื่องมือที่มีผลโดยตรงต่อ DSR (Debt Service Ratio) ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อ การที่ดอกเบี้ยลดลงจะช่วยให้ภาระผ่อนต่อเดือนลดลง ทำให้ลูกค้าสามารถกู้ผ่านได้ง่ายขึ้น และมีกำลังซื้อเพิ่มขึ้น ซึ่งจะส่งผลดีต่อ “การลงทุนอสังหาริมทรัพย์” และการขับเคลื่อน “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย” โดยรวม
อนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: โอกาสและความท้าทาย
อนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเต็มไปด้วยพลวัตและความท้าทาย แต่ก็มีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่พร้อมปรับตัวและสร้างสรรค์นวัตกรรม ดังเช่นที่เสนาฯ ได้แสดงให้เห็น การมองเห็นปัญหาเป็นโอกาส การพัฒนา “โมเดลธุรกิจใหม่” ที่ยึดโยงกับ Pain Point ของลูกค้าอย่างแท้จริง และการผสานแนวคิด “ความยั่งยืน” เข้าไปในทุกมิติของธุรกิจ จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
สำหรับผู้บริโภคยุคใหม่ที่กำลังมองหา “โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน” ในสถานการณ์ที่ไม่เอื้ออำนวยนี้ การศึกษาและทำความเข้าใจทางเลือกใหม่ๆ เช่น LivNext หรือ RentNext รวมถึงการให้ความสำคัญกับการ “วางแผนการเงินซื้อบ้าน” และ “การจัดการหนี้ครัวเรือน” อย่างรอบคอบ จะเป็นรากฐานสำคัญในการบรรลุความฝัน การเลือกโครงการที่ตอบโจทย์ไม่เพียงแค่ดีไซน์ แต่ยังรวมถึง “สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยดอกเบี้ยต่ำ” และฟังก์ชันที่ช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายระยะยาว เช่น “บ้านพร้อมโซลาร์เซลล์” จะเป็นปัจจัยที่ทำให้การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของคุณคุ้มค่ามากยิ่งขึ้น
ท่ามกลางกระแสการเปลี่ยนแปลงของ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย” ในปี 2025 นี้ ผู้ประกอบการที่พร้อมก้าวออกจากกรอบเดิมๆ และสร้างสรรค์โซลูชั่นที่เข้าใจและช่วยเหลือลูกค้าอย่างแท้จริง จะไม่เพียงแต่ประสบความสำเร็จทางธุรกิจ แต่ยังเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนสังคมให้ก้าวไปข้างหน้าอย่างยั่งยืน และช่วยให้ความฝันของ “การเป็นเจ้าของบ้าน” ยังคงเป็นจริงได้สำหรับคนไทยทุกคน
หากท่านกำลังมองหาแนวทางในการเป็นเจ้าของบ้าน หรือต้องการคำปรึกษาด้าน “การลงทุนอสังหาริมทรัพย์” ในภาวะตลาดปัจจุบัน ผมขอแนะนำให้ท่านศึกษาโมเดล “Next Solution” อย่างละเอียด และพิจารณาถึงโอกาสที่นวัตกรรมเหล่านี้สามารถมอบให้ เพื่อการตัดสินใจที่มั่นคงและยั่งยืนในระยะยาว
