บทวิเคราะห์ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ชะลอตัวท้าทาย แต่โอกาสยังคงซ่อนเร้น
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น นับเป็นปีแห่งความท้าทายที่ถาโถมเข้าใส่ผู้ประกอบการหลายราย แม้จะมีความคาดหวังถึงการเติบโตต่อเนื่องจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ก่อนหน้าการเลือกตั้งครั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ซึ่งปกติควรจะเป็นช่วงเวลาแห่งการฟื้นตัว กลับไม่สามารถกระตุ้นยอดขายได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้บรรยากาศในปี 2567 ยังคงต้องจับตามองอย่างใกล้ชิด
ภาพรวมผลประกอบการ: รายได้รวมชะลอตัว แต่ใครคือผู้แข็งแกร่งที่แท้จริง?
เพื่อให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับความท้าทายในปี 2566 ได้ดีเพียงใด
โดยรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไป 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม การมองเพียงภาพรวมอาจทำให้มองข้ามความแตกต่างในระดับบุคคลไป หากเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่าสูงถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่ค่อนข้างกว้างขวางในอุตสาหกรรม
บริษัทที่เผชิญกับรายได้ที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญในอัตรา 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ติดลบราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่พ้นจากผลกระทบ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% นอกจากนี้ สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ครองแชมป์รายได้รวมปี 2566: การแข่งขันที่เข้มข้นในกลุ่มผู้นำ
เมื่อพิจารณารายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 พบว่า แสนสิริ (SIRI) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำไว้ได้ ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12% ทิ้งห่าง AP (Thailand) (AP) ที่ตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท Supalai (SPALI) คว้าอันดับ 3 ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) มาในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ติดอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้ 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City Public Company (U) (เดิมคือ UET) ด้วยรายได้ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดความสามารถในการสร้างรายได้จากธุรกิจหลัก
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลประกอบการที่แท้จริงนั้น จำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่นๆ ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก หากวัดกันที่รายได้จากการขายเพียงอย่างเดียว โฉมหน้าของ Top 10 และอันดับต่างๆ ย่อมมีการเปลี่ยนแปลง
ภาพรวมของ 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และเป็นที่น่าสังเกตว่า มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมาก ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในกลุ่มนี้ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นนำในตลาดรายได้จากการขาย: ความสามารถในการตอบสนองความต้องการของผู้บริโภค
สำหรับ 10 อันดับแรกในด้านรายได้จากการขายในปี 2566 นั้น AP (Thailand) (AP) สามารถกลับมาผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่คว้าอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถเพิ่มรายได้จากการขายได้ถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 3 ได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ขึ้นมาติด Top 5 เป็นครั้งแรก ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) มาในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ยังคงประคองตัวเองอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 8 แม้รายได้จะลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) มาเงียบๆ แต่คงเส้นคงวา ติดอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มแสดงศักยภาพในการเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างชัดเจน โดยในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: บทสรุปของความสามารถในการทำกำไรในภาวะตลาดท้าทาย
แม้ว่าการสร้างยอดขายจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่บทสรุปที่แท้จริงของความสำเร็จในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คือ “กำไรสุทธิ” ที่สามารถนำกลับเข้ากระเป๋าได้ ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัท มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ยืนหนึ่งผู้นำกำไรสุทธิปี 2566: กลยุทธ์การบริหารจัดการสินทรัพย์ที่เหนือชั้น
สำหรับ 10 อันดับแรกในด้านกำไรสุทธิ แม้ Land and Houses (LH) จะมีรายได้รวมลดลง แต่ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำไว้ได้ ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai (SPALI) คงจะขึ้นเป็นอันดับ 1 โดยในปี 2566 ทำกำไรไป 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด แสนสิริ (SIRI) มาในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) ติดอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: โอกาสในวิกฤตสำหรับผู้ประกอบการที่ปรับตัวได้
ผลประกอบการของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มที่คาดว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ต้องใช้ความพยายามอย่างมากในการปรับตัว
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสซ่อนเร้นอยู่เสมอ สำหรับผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์ มีกลยุทธ์การบริหารจัดการที่ดี สามารถปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค โอกาสในการเติบโตและคว้าชัยชนะในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงมีอยู่เสมอ
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาแนวทางการลงทุน หรือต้องการศึกษาเพิ่มเติมเกี่ยวกับกลยุทธ์การบริหารจัดการในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ประสบความสำเร็จ หรือกำลังมองหา โครงการอสังหาริมทรัพย์ ที่น่าสนใจในทำเลศักยภาพ อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อรับคำปรึกษาและข้อมูลเชิงลึก ที่จะช่วยนำพาคุณไปสู่การตัดสินใจที่ถูกต้องและคุ้มค่าที่สุดในทุกการลงทุนของคุณ
