การประเมินผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ย้อนรอยความท้าทายและมองหาโอกาสในปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองพลวัตของตลาดนี้อย่างใกล้ชิด และปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น ถือเป็นบทพิสูจน์ที่ท้าทายอย่างแท้จริงสำหรับทุกภาคส่วนในอุตสาหกรรมนี้ แม้ความคาดหวังในช่วงต้นปีจะสดใส จากแรงส่งของโมเมนตัมเชิงบวกที่ต่อเนื่องมาจากปี 2565 ซึ่งเป็นสัญญาณของการฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ แต่ความเป็นจริงกลับสวนทางอย่างน่าใจหาย ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 ได้เผชิญกับการชะลอตัวที่ชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งส่งผลกระทบต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่ปกติเป็นไฮซีซั่นสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสที่ 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง สัญญาณเหล่านี้ยังคงทอดยาวมาถึงต้นปี 2567 ซึ่งยังคงบ่งชี้ถึงความเปราะบางและความไม่แน่นอนที่ยังคงอยู่
เพื่อทำความเข้าใจถึงประสิทธิภาพและการรับมือของบริษัทต่างๆ ในสภาวะตลาดเช่นนี้ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวนทั้งสิ้น 41 แห่ง โดยมีวัตถุประสงค์หลักเพื่อประเมินว่าแต่ละองค์กรสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ที่ท้าทายนี้ได้มากน้อยเพียงใด และที่สำคัญ ใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและสร้างผลงานที่โดดเด่นท่ามกลางความผันผวนนี้ได้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่เกิดขึ้นพร้อมกับความแตกต่างของแต่ละบริษัท
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นถึงการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเราเจาะลึกในรายละเอียดของแต่ละบริษัท จะพบว่าสถานการณ์ไม่ได้กระจายตัวอย่างสม่ำเสมอ เนื่องจากมีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
ในกลุ่มบริษัทที่ประสบกับภาวะรายได้ลดลงในระดับที่น่ากังวล ได้แก่ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน), บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน) และ บริษัท คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงในอัตราที่สูงถึงประมาณ -28% นอกจากนี้ ยังมีบริษัทอื่นๆ ที่เผชิญกับความท้าทายอย่างหนัก เช่น บริษัท ไรมอน แลนด์ จำกัด (มหาชน) ที่มีรายได้รวมลดลงถึง -26%, บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ที่ -23%, บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ที่ -22% และบริษัท ไซมิส แอสเสท จำกัด (มหาชน) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้เล่นหลักในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นสภาวะรายได้รวมติดลบ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ แล้ว ยังมี บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ที่ -10%, บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) ที่ -9% และ บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
การแข่งขันด้านยอดขาย: “เอพี (ไทยแลนด์)” ผงาดขึ้นนำ “แสนสิริ”
เมื่อพิจารณาถึงความสามารถในการสร้างรายได้จากการขาย ซึ่งเป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงกำลังซื้อและความต้องการที่แท้จริงในตลาดได้อย่างแม่นยำยิ่งขึ้น เราพบว่าภาพรวมของ 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และยิ่งตอกย้ำถึงความท้าทายของตลาดที่เห็นได้จากการที่มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างเห็นได้ชัด
ในบรรดาบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างรุนแรง ได้แก่ บริษัท ไรมอน แลนด์ จำกัด (มหาชน) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ที่ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ซึ่งปกติเป็นผู้นำด้านยอดขาย ก็ยังประสบกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ได้รับผลกระทบ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลง
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางสภาวะที่ค่อนข้างชะลอตัวนี้ ยังคงมีผู้เล่นที่สามารถสร้างผลงานโดดเด่นได้ โดย บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) สามารถกลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้านยอดขายได้อย่างน่าประทับใจ ด้วยยอดขายรวม 36,927 ล้านบาท เอาชนะ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ที่ตามมาในอันดับที่ 2 ด้วยยอดขาย 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริถือเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของยอดขายไว้ได้ที่ 7%
ในอันดับที่ 3 ยังคงเป็นของ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ด้วยยอดขาย 30,836 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งและการบริหารจัดการที่ต่อเนื่อง ตามมาด้วย บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ที่สามารถก้าวขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลงานการเติบโตในแดนบวกที่ 13% ส่วนอันดับที่ 5 ตกเป็นของ บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) ด้วยยอดขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้จะมียอดขายลดลงอย่างมาก บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 เอาไว้ได้ในอันดับที่ 6 ด้วยยอดขายรวม 18,966 ล้านบาท ตามมาด้วย บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) ในอันดับที่ 7 ด้วยยอดขาย 10,019 ล้านบาท แม้จะมียอดขายลดลงถึง -24% บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ก็ยังคงเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท ในอันดับที่ 8 ตามมาด้วย บริษัท ควอลิตี้ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ในอันดับที่ 9 ด้วยยอดขาย 7,619 ล้านบาท และ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) ปิดท้ายในอันดับที่ 10 ด้วยยอดขาย 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) ซึ่งเริ่มเห็นผลประกอบการที่ดีขึ้นอย่างชัดเจน หลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 บริษัทฯ สามารถทำยอดขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้าที่มียอดขาย 2,870 ล้านบาท
การวัดผลกำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว แม้จะมีตัวเลขรายได้ที่สูงเพียงใด หากความสามารถในการทำกำไรสุทธิมีน้อย หรือไม่สามารถนำเงินสดเข้าสู่กระเป๋าได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็ย่อมไม่ถือเป็นความสำเร็จที่สมบูรณ์แบบ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท สภาวะการณ์เช่นนี้ส่งผลให้มีถึง 12 บริษัทที่ประสบกับภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทได้เผชิญกับการขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับคืนมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง ยังมีผลกำไรลดลงจากปี 2565
“แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” นำทัพกำไรสูงสุด แม้ภาพรวมรายได้ลดลง
เมื่อพิจารณาถึงผลกำไรสุทธิ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำไว้ได้ โดยสามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท แม้ว่าจะมีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ สาเหตุหลักมาจากรายได้พิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากปราศจากรายการดังกล่าว บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ซึ่งมีกำไร 6,083 ล้านบาท จะสามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้อย่างแน่นอน โดยศุภาลัยเฉือนเอาชนะ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด ในอันดับที่ 4 คือ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ที่แสดงการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท และอันดับที่ 5 คือ บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ซึ่งแม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อน แต่ก็ยังคงทำกำไรได้ถึง 3,160 ล้านบาท
ในอันดับที่ 6 คือ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนเอาชนะ บริษัท ควอลิตี้ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ในอันดับที่ 7 ซึ่งมีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาทไปเล็กน้อย บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) อยู่ในอันดับที่ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท และอันดับที่ 9 คือ บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท ปิดท้ายใน Top 10 คือ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (โดยประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่และโอกาสที่ต้องคว้า
ข้อมูลผลประกอบการจาก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นอย่างชัดเจนว่า ปี 2566 เป็นปีที่ยากลำบากสำหรับภาพรวมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างไรก็ตาม สภาพเศรษฐกิจที่ยังคงมีความไม่แน่นอน และการเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภค ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อทิศทางของตลาดในปี 2567
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในวงการนี้มาอย่างยาวนาน ผมมองว่าปี 2567 จะยังคงเป็นปีที่ท้าทายเช่นเดียวกับปีที่ผ่านมา แต่ไม่ใช่ปีที่สิ้นหวัง การปรับตัวอย่างรวดเร็ว การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคยุคใหม่ เช่น โครงการที่ใส่ใจสิ่งแวดล้อม (Green real estate), บ้านอัจฉริยะ (Smart home), และการพัฒนาทำเลที่มีศักยภาพในการเติบโตระยะยาว รวมถึงการใช้เทคโนโลยีในการเข้าถึงลูกค้า (Digital marketing for real estate) จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวข้ามอุปสรรค
สำหรับผู้ประกอบการที่สามารถบริหารจัดการความเสี่ยงได้ดี ปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสภาพตลาด และยังคงมุ่งมั่นในการสร้างสรรค์คุณค่าให้กับลูกค้า ยังคงมีโอกาสที่จะเติบโตและสร้างผลกำไรได้อย่างยั่งยืน การวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และหัวเมืองใหญ่ๆ เช่น อสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ หรือ อสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต เพื่อหาดีมานด์เฉพาะกลุ่ม (Niche market) ก็เป็นอีกกลยุทธ์ที่น่าสนใจ
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการทำความเข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น เพื่อนำข้อมูลไปประกอบการตัดสินใจทางธุรกิจที่สำคัญ ขอเชิญชวนทุกท่านร่วมติดตามการวิเคราะห์เชิงลึก และคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญของเราอย่างต่อเนื่อง เพื่อร่วมกันก้าวผ่านความท้าทาย และคว้าโอกาสที่ซ่อนอยู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยไปด้วยกัน
