ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ถอดบทเรียนจากความท้าทาย สู่โอกาสการเติบโตที่ยั่งยืน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้เฝ้ามองการเปลี่ยนแปลงและพัฒนาการของตลาดมาอย่างใกล้ชิด ปี 2566 เป็นอีกปีหนึ่งที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากการคาดการณ์เชิงบวกที่อิงจากโมเมนตัมของปี 2565 ตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอีกครั้ง โดยมีปัจจัยหลายประการเข้ามาเกี่ยวข้อง ตั้งแต่สภาวะเศรษฐกิจโดยรวม การเมืองภายในประเทศ ไปจนถึงการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภค การวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 41 แห่ง โดย Property Mentor จึงเป็นเครื่องมือสำคัญในการทำความเข้าใจถึงสถานการณ์ปัจจุบัน และมองหาโอกาสในการปรับตัวเพื่อความอยู่รอดและเติบโตต่อไป
ภาพรวมรายได้รวม: การถดถอยที่ไม่อาจมองข้าม
ในปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ไทย ทั้ง 41 แห่ง ทำรายได้รวมกันอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับ 376,141 ล้านบาทในปี 2565 ตัวเลขนี้อาจดูไม่น่าตกใจนักในภาพรวม แต่หากเจาะลึกจะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ บริษัทอย่าง L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development เผชิญกับการลดลงของรายได้รวมในอัตราที่สูงถึงราว -28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ -26%, Lalin Property ที่ -23%, Major Development ที่ -22% และ Siamese Asset ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai ที่ -10%, Pruksa Holding ที่ -9% และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4% แนวโน้มนี้สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่แพร่กระจายไปในวงกว้าง ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการทุกระดับ
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดสุขภาพธุรกิจหลัก
เพื่อประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะในส่วนของกิจกรรมหลัก คือ การพัฒนาและขายโครงการ การวิเคราะห์รายได้จากการขายจึงมีความสำคัญอย่างยิ่ง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำรายได้จากการขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
Raimon Land ประสบกับการลดลงของรายได้จากการขายถึง -78%, L.P.N. Development เกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ความท้าทายนี้ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่ เพราะในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
King of Sales: AP (Thailand) นำทัพ ตามด้วย Sansiri และ Supalai
เมื่อพิจารณารายได้จากการขาย บริษัท อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ทำรายได้สูงสุด 10 อันดับแรก มีดังนี้:
AP (Thailand): 36,927 ล้านบาท
Sansiri: 32,829 ล้านบาท (เป็นหนึ่งใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai: 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding: 22,357 ล้านบาท
Land and Houses: 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 10,019 ล้านบาท
Origin Property: 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24% แต่ยังคงติด Top 10)
Quality House: 7,619 ล้านบาท
Property Perfect: 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ Central Pattana ได้แสดงผลงานที่โดดเด่นอย่างยิ่ง ด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 บ่งชี้ถึงศักยภาพในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายและประสบความสำเร็จในการเก็บเกี่ยวผลตอบแทน
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ความสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ได้วัดกันที่รายได้เพียงอย่างเดียว แต่รวมถึงความสามารถในการทำกำไรและบริหารจัดการต้นทุนเพื่อส่งมอบผลตอบแทนที่น่าพอใจให้กับผู้ถือหุ้น ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และอีกกว่า 20 บริษัท มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านกำไร แต่มีปัจจัยพิเศษ
แม้จะเผชิญกับรายได้ที่ลดลง แต่ Land and Houses ยังคงครองอันดับ 1 ในการทำกำไรสุทธิสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาทในปี 2566 ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ Land and Houses มีกำไรโดดเด่นในปีนี้ คือ การมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากหักปัจจัยพิเศษนี้ออกไป Supalai ซึ่งทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน โดยมี AP (Thailand) ตามมาติดๆ ที่ 6,054 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุด มีดังนี้:
Land and Houses: 7,495 ล้านบาท (มีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม)
Supalai: 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand): 6,054 ล้านบาท
Sansiri: 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property: 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง -25%)
SC Asset: 2,525 ล้านบาท
Quality House: 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding: 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี)
บทเรียนและทิศทางสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทย
ผลประกอบการในปี 2566 สะท้อนให้เห็นถึงความผันผวนและความท้าทายที่ภาค อสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเผชิญ ซึ่งคาดว่าจะยังคงดำเนินต่อไปในปี 2567 การเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจ สังคม และพฤติกรรมของผู้บริโภคเป็นปัจจัยสำคัญที่ผู้ประกอบการทุกรายต้องให้ความสนใจ
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในวงการนี้ ผมมองว่าการปรับตัวคือหัวใจสำคัญของการอยู่รอดและเติบโต ผู้ประกอบการจำเป็นต้อง:
ทำความเข้าใจตลาดเชิงลึก: ไม่ใช่แค่การมองตัวเลขรายได้ แต่ต้องเข้าใจถึงความต้องการที่แท้จริงของลูกค้าในแต่ละทำเล แต่ละกลุ่มเป้าหมาย การวิเคราะห์ข้อมูลตลาดอย่างละเอียด จะช่วยให้สามารถพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการได้อย่างแม่นยำ
บริหารจัดการต้นทุนและกระแสเงินสดอย่างมีประสิทธิภาพ: ในสภาวะที่รายได้อาจไม่แน่นอน การควบคุมต้นทุนการก่อสร้าง ต้นทุนการดำเนินงาน และการบริหารกระแสเงินสดให้แข็งแกร่ง จะช่วยลดความเสี่ยงและเพิ่มความยืดหยุ่นให้กับธุรกิจ
พัฒนานวัตกรรมและสร้างความแตกต่าง: ตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย มีการแข่งขันสูง การนำเสนอนวัตกรรมใหม่ๆ ทั้งในด้านการออกแบบ ฟังก์ชันการใช้งาน เทคโนโลยี และบริการหลังการขาย จะช่วยสร้างจุดเด่นและดึงดูดลูกค้าได้
มองหาโอกาสการลงทุนที่หลากหลาย: นอกเหนือจากการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแบบดั้งเดิม การขยายไปสู่ธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง เช่น อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ การบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน หรือแม้แต่การพัฒนาแพลตฟอร์มเทคโนโลยีที่เกี่ยวข้องกับการอสังหาริมทรัพย์ (PropTech) อาจเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ
ให้ความสำคัญกับความยั่งยืนและ ESG: ปัจจัยด้านสิ่งแวดล้อม สังคม และธรรมาภิบาล (ESG) กำลังเป็นที่จับตามองของผู้บริโภค นักลงทุน และหน่วยงานกำกับดูแล การพัฒนาโครงการที่ใส่ใจสิ่งแวดล้อม มีความรับผิดชอบต่อสังคม และบริหารจัดการด้วยหลักธรรมาภิบาล จะสร้างภาพลักษณ์ที่ดีและเพิ่มมูลค่าให้กับแบรนด์ในระยะยาว
ปี 2567 เป็นอีกปีแห่งความท้าทายสำหรับธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ไทย แต่ท่ามกลางความยากลำบาก ย่อมมีโอกาสซ่อนอยู่เสมอ การเรียนรู้จากผลประกอบการที่ผ่านมา การปรับกลยุทธ์ให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลง และการมุ่งมั่นพัฒนานวัตกรรม จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวผ่านช่วงเวลานี้ และสร้างการเติบโตที่แข็งแกร่งและยั่งยืนในอนาคต
หากท่านเป็นนักลงทุน หรือผู้ประกอบการที่กำลังมองหาแนวทางในการปรับกลยุทธ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567 ทีมผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำแนะนำและร่วมวางแผนเพื่อให้ท่านสามารถคว้าโอกาสและบรรลุเป้าหมายทางธุรกิจได้อย่างประสบความสำเร็จ อย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อเริ่มต้นการสนทนาเกี่ยวกับอนาคตของท่านในวงการอสังหาริมทรัพย์.
