วิเคราะห์ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ความท้าทายที่ต้องเผชิญและผู้ชนะที่แท้จริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมานับไม่ถ้วน แต่ปี 2566 นี้ ถือเป็นปีที่มีความท้าทายและน่าผิดหวังอย่างยิ่งสำหรับภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้ว่าความคาดหวังจะตั้งอยู่บนโมเมนตัมที่แข็งแกร่งจากปี 2565 ที่ดูเหมือนตลาดกำลังจะกลับมาคึกคักอีกครั้ง แต่ความเป็นจริงกลับไม่เป็นไปตามนั้น ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ได้ต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยที่เรียกว่า “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกตลาดให้ฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง จนกระทั่งก้าวเข้าสู่ปี 2567 สถานการณ์ก็ยังคงดูอึมครึมเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา
จากข้อมูลที่ Property Mentor ได้รวบรวมและวิเคราะห์อย่างละเอียด เกี่ยวกับผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่ง ที่จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ พบว่า เป็นปีแห่งการทดสอบความสามารถในการปรับตัวของผู้ประกอบการแต่ละรายอย่างแท้จริง ว่าใครคือผู้ที่สามารถรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้ดีที่สุด และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ท่ามกลางสมรภูมิอันดุเดือดนี้
รายได้รวมภาพรวม: ตัวเลขที่ชี้ให้เห็นถึงการชะลอตัว
เมื่อมองภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 ตัวเลขที่ปรากฏอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมได้ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูไม่มากนัก แต่หากเจาะลึกลงไปในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือมากกว่าครึ่งหนึ่ง ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างน่ากังวล
บริษัทบางแห่งเผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่สูงมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่ง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมติดลบในระดับที่สูงถึงราวๆ -28% ในขณะที่ Raimon Land (RML) ก็ไม่น้อยหน้า โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siam Assets (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบนี้ได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% นอกจากนี้ ยังมีข้อสังเกตที่น่าสนใจว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
รายได้รวมสูงสุด: แสนสิริ ขึ้นแท่นผู้นำ ท่ามกลางการแข่งขันที่เข้มข้น
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น แสนสิริ (SIRI) สามารถคว้าตำแหน่งผู้นำไปได้ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ทิ้งห่างอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว อันดับ 3 เป็นของ ศุภาลัย (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ขณะที่อันดับ 4 คือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และอันดับ 5 ได้แก่ พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) ที่ 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City (U) (เดิมคือ Undevenntures) ที่ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 เป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนกำลังซื้อที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ควรให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมาจากแหล่งอื่นนอกเหนือจากการขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง การพิจารณาเพียงรายได้รวมเพียงอย่างเดียว อาจไม่สะท้อนถึงศักยภาพในการพัฒนาและจำหน่ายโครงการที่เป็นธุรกิจหลักของบริษัทได้อย่างแม่นยำ
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีรายได้รวมประมาณ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวเลขที่น่าตกใจปรากฏขึ้นในหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่ากังวลยิ่งกว่าคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ผู้นำอย่าง AP (Thailand) (AP) ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงบริษัทใหญ่ๆ เท่านั้นที่ประสบปัญหานี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
AP (Thailand) ครองแชมป์รายได้จากการขาย ท่ามกลางการแข่งขันที่เข้มข้น
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 นั้น AP (Thailand) (AP) กลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท เอาชนะ แสนสิริ (SIRI) ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% อันดับ 3 ตกเป็นของ ศุภาลัย (SPALI) ที่ยังรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
ตามมาด้วยอันดับ 4 อย่าง SC Asset Corporation (SC) ที่สามารถไต่ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่ทำผลงานการเติบโตในแดนบวกได้ถึง 13% อันดับ 5 คือ พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะตกลงไปมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงประคองตัวเองให้อยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังสามารถเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ที่มักจะปรากฏชื่อในลิสต์นี้ทุกปี ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีอีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นจนต้องกล่าวถึง คือ Central Pattana (CPN) ที่หลังจากได้ทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง บัดนี้เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนเป็นรูปธรรม โดยในปี 2566 Central Pattana สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นสัญญาณที่ดีของการขยายธุรกิจสู่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่น่าจับตา
กำไรสุทธิ: บทสรุปของผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสามารถขายได้มากน้อยเพียงใด หากสุดท้ายแล้วมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถบริหารจัดการต้นทุนและค่าใช้จ่ายได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็ยากที่จะถือว่าเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ได้ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัท ที่มีผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ ขณะที่กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด ท่ามกลางภาพรวมที่ท้าทาย
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์เก่าไว้ได้อีกครั้ง แม้จะมีรายได้รวมที่ลดลง แต่สามารถกวาดกำไรไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH มีกำไรสูงในปีนี้ มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรได้ถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง ศุภาลัย (SPALI) คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน โดยในปี 2566 ศุภาลัยทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียว
อันดับ 4 คือ แสนสิริ (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท โดยมีการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง -25% ก็ตาม
ส่วนอันดับ 6 ได้แก่ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างน่าเสียดาย อันดับ 8 คือ พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 เป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ทำกำไรได้ 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ที่มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 กับความท้าทายที่รออยู่
ข้อมูลทั้งหมดนี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมผลการดำเนินงานที่น่าสนใจของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งเป็นปีที่แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งและความสามารถในการปรับตัวของผู้ประกอบการแต่ละราย ในขณะเดียวกันก็ชี้ให้เห็นถึงความเปราะบางและความท้าทายที่ยังคงอยู่
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่มีความยากลำบากและเต็มไปด้วยความท้าทายสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ว่าจะเป็นปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาค, อัตราดอกเบี้ย, กำลังซื้อของผู้บริโภค, และความไม่แน่นอนทางการเมืองที่อาจส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่น การที่ผู้ประกอบการแต่ละรายจะสามารถรับมือและสร้างการเติบโตได้อย่างไรในสภาวะเช่นนี้ เป็นสิ่งที่น่าติดตามต่อไป
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการทำความเข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในเชิงลึก เพื่อวางแผนธุรกิจของคุณให้แข็งแกร่งท่ามกลางความท้าทายนี้ โปรดติดต่อเรา เพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญ ที่พร้อมจะนำเสนอข้อมูลเชิงลึกและกลยุทธ์ที่เหมาะสมสำหรับคุณโดยเฉพาะ
