ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนบนกระดานหลัก
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์ความเคลื่อนไหวของตลาดมาโดยตลอด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2566 ซึ่งเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากการส่งมอบโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม ตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งครั้งใหญ่ และยืดเยื้อต่อเนื่องจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาไฮซีซั่นในไตรมาสที่ 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้เกิดการกลับมาฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และสถานการณ์ก็ยังไม่แสดงสัญญาณการเปลี่ยนแปลงในเชิงบวกมากนักเมื่อย่างเข้าสู่ปี 2567
ด้วยความมุ่งมั่นที่จะเข้าใจถึงความสามารถในการปรับตัวและกลยุทธ์ที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ นำมาใช้รับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินประสิทธิภาพและค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ท่ามกลางความท้าทายดังกล่าว
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่การกระจายตัวที่น่ากังวล
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท แม้จะลดลงเพียงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท กลับพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณที่บ่งชี้ถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในภาพรวม
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้รวมในระดับที่น่าเป็นห่วง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ติดลบประมาณ -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็อยู่ในกลุ่มเดียวกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) แสดงผลประกอบการที่ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังคงมีรายได้รวมลดลงถึง -18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
การแข่งขันใน Top 10: แสนสิริ ผงาด ขึ้นแท่นผู้นำด้านรายได้รวม
เมื่อพิจารณาจาก 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่าอันดับ 1 คือ แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เฉือนอันดับ 2 อย่าง เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ที่มีรายได้ 38,399 ล้านบาทไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 3 เป็นของ ศุภาลัย (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ขณะที่อันดับ 4 คือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และอันดับ 5 คือ พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 ตกเป็นของ เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ ยูนิเวนเจอร์ (UV) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 เป็นของ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ สิงห์ เอสเตท (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดผลงานหลักที่แท้จริง
หากเราต้องการวัดผลงานที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุด เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับผลบวกจากการดำเนินงานในส่วนอื่นๆ ที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง การวิเคราะห์รายได้จากการขายจะสะท้อนถึงความสามารถในการขับเคลื่อนธุรกิจหลักได้อย่างแม่นยำยิ่งขึ้น
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท จะมียอดรวมอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมกว่า 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กรณีที่น่าตกใจคือ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40% และ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ก็มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และสิ่งที่น่าเป็นห่วงคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
การแข่งขันใน Top 10 ด้านรายได้จากการขาย: AP (Thailand) ทวงคืนบัลลังก์
เมื่อเจาะลึกรายได้จากการขาย 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่า AP (Thailand) (AP) กลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำ ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท เอาชนะ แสนสิริ (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาทไปได้อย่างสูสี แสนสิริ เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งไว้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
อันดับ 4 คือ SC Asset (SC) ที่สามารถไต่อันดับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 13% อันดับ 5 ตกเป็นของ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: ดาวเด่นที่กำลังมาแรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) หลังจากทุ่มเทกับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN เริ่มเก็บเกี่ยวผลลัพธ์ที่น่าพอใจ โดยมีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท นี่คือเครื่องพิสูจน์ถึงความสามารถในการปรับตัวและกลยุทธ์การเติบโตที่แข็งแกร่งของบริษัท
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสามารถสร้างรายได้มากน้อยเพียงใด หากสามารถทำกำไรได้น้อย หรือมีกระแสเงินสดเข้ากระเป๋าน้อย ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และน่ากังวลว่ามีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ ขณะที่กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses: แชมป์เปี้ยนด้านกำไรสุทธิท่ามกลางความท้าทาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) แม้รายได้จะลดลงมาก แต่ก็สามารถสร้างกำไรสุทธิได้ถึง 7,495 ล้านบาท โดยมีปัจจัยสนับสนุนหลักมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรกว่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย (SPALI) คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน โดยในปี 2566 ศุภาลัยทำกำไรไป 6,083 ล้านบาท เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด
อันดับ 4 คือ แสนสิริ (SIRI) ที่ทำกำไรสุทธิก้าวกระโดดถึง 42% เป็น 5,846 ล้านบาท อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25% ก็ตาม
อันดับ 6 คือ SC Asset (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิที่ประมาณ 1,610 ล้านบาท (เป็นการประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มสำหรับปี 2567
ข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 สถานการณ์ที่เกิดขึ้นบ่งชี้ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการ การปรับตัว การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ผลการดำเนินงานเหล่านี้อย่างละเอียด จะช่วยให้มองเห็นภาพรวมของอุตสาหกรรม เข้าใจถึงจุดแข็งและจุดอ่อนของแต่ละบริษัท รวมถึงสามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างมีข้อมูลและรอบคอบ
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการคำปรึกษาเพื่อปรับกลยุทธ์ให้รับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา ทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำแนะนำและร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการสร้างความสำเร็จให้กับธุรกิจของคุณ.
