เจาะลึกผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ใครคือผู้ยืนหยัดท่ามกลางความท้าทาย?
ปี 2566 เป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับความผันผวนและแรงกดดันที่ไม่คาดฝัน หลังจากการเริ่มต้นปีด้วยความหวังและโมเมนตัมที่ต่อเนื่องมาจากปี 2565 ทว่า สัญญาณการชะลอตัวกลับปรากฏชัดเจนขึ้นอย่างรวดเร็ว ก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานตลอดปี จนถึงช่วงเวลาแห่งการเฉลิมฉลองในไตรมาส 4 ที่ควรจะเป็นไฮซีซั่นของตลาด กลับไม่เป็นไปตามคาดหวัง แม้ก้าวเข้าสู่ปี 2567 ภาพรวมของตลาดก็ยังคงสะท้อนความท้าทายที่ไม่ต่างจากปีก่อนหน้า
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินประสิทธิภาพในการดำเนินงานของแต่ละบริษัทภายใต้สภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็วนี้ และเพื่อค้นหาว่าบริษัทใดคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถปรับตัวและสร้างผลงานโดดเด่นได้สำเร็จ
ภาพรวมรายได้รวม: ความซบเซาที่กระจายตัว
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 อย่างไรก็ตาม การพิจารณาข้อมูลเชิงลึกรายบริษัทกลับเผยให้เห็นภาพที่น่ากังวลยิ่งกว่า โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมปรับลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงแค่กลุ่มบริษัทใดบริษัทหนึ่ง
บริษัทที่เผชิญความท้าทายรายได้หนัก:
มีหลายบริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้รวมในระดับสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมติดลบในระดับประมาณ 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ประสบปัญหาการลดลงถึง 26% ตามมาด้วย Lalin Property (LL) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นเสาหลักของอุตสาหกรรม ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP Thailand (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ขณะที่ Supalai (SPALI) ลดลง 10%, Pruksa Holding (PPH) ลดลง 9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (รายได้รวมปี 2566):
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP Thailand (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Universal Year (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
เจาะลึกรายได้จากการขาย: มาตรวัดที่แท้จริงของธุรกิจหลัก
หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงแกนหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง ก็ต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นสำคัญ เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับผลกระทบจากการบริหารจัดการสินทรัพย์อื่นๆ หรือการลงทุนที่หลากหลาย ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
จากการรวบรวมข้อมูลของ 41 บริษัท พบว่ารายได้จากการขายรวมในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 และน่ากังวลยิ่งกว่านั้น คือมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่เผชิญความท้าทายรายได้จากการขายอย่างหนัก:
Raimon Land (RML) ประสบปัญหาการลดลงของรายได้จากการขายถึง 78% ขณะที่ L.P.N. Development (LPN) มีรายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP Thailand (AP) ผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และปัญหาดังกล่าวไม่ได้จำกัดอยู่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (รายได้จากการขาย ปี 2566):
AP Thailand (AP): 36,927 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
Central Pattana (CPN) – ดาวรุ่งพุ่งแรง:
อีกหนึ่งบริษัทที่ต้องกล่าวถึงด้วยผลงานอันโดดเด่นคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายมาอย่างต่อเนื่อง ก็เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนอย่างงดงาม โดยในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการสร้างการเติบโตที่แข็งแกร่ง
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
แม้รายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ท้ายที่สุดแล้ว “กำไรสุทธิ” คือสิ่งที่บ่งชี้ถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน สร้างมูลค่าเพิ่ม และการสร้างผลตอบแทนให้กับผู้ถือหุ้นอย่างแท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับ 49,602 ล้านบาทในปี 2565
ภาพรวมกำไรสุทธิ:
กว่า 12 บริษัท จาก 41 แห่ง ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (กำไรสุทธิ ปี 2566):
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (มีกำไรจากการขายโรงแรม 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP Thailand (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มปี 2567:
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 แม้บางบริษัทจะสามารถรักษาความแข็งแกร่งและสร้างผลกำไรได้ แต่โดยรวมแล้ว ตลาดก็ยังคงอยู่ในช่วงของการปรับตัวและเผชิญแรงกดดันจากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาค นโยบายภาครัฐ และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย ผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว เข้าใจความต้องการของตลาด และบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
หากท่านเป็นเจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการทำความเข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น หรือต้องการคำปรึกษาเพื่อวางกลยุทธ์ธุรกิจให้สอดคล้องกับแนวโน้มของตลาดปัจจุบันและอนาคต อย่าลังเลที่จะติดต่อทีมผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันสร้างสรรค์ความสำเร็จในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ต่อไป
