การวิเคราะห์ผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ใครคือผู้ชนะที่แท้จริงในตลาดที่ท้าทาย?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาตลอดทศวรรษที่ผ่านมา ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของตลาดมาอย่างนับไม่ถ้วน ปี 2566 เป็นอีกหนึ่งปีที่สะท้อนให้เห็นถึงพลวัตที่ซับซ้อนของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย จากความคาดหวังที่สดใสในช่วงต้นปี โดยมีโมเมนตัมจากปี 2565 ที่ดูเหมือนจะพาธุรกิจให้พุ่งทะยาน แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง เมื่อตลาดเริ่มชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และอาการนี้ก็ยังคงต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้แต่ในช่วงไตรมาส 4 อันเป็นช่วงไฮซีซั่นของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง ล่วงเลยมาจนถึงปี 2567 สภาพการณ์โดยรวมของตลาดก็ยังคงไม่สู้ดีนัก ท่ามกลางความท้าทายนี้ การวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ถือเป็นภาพสะท้อนชั้นดีที่จะบ่งชี้ว่าใครคือผู้ที่สามารถปรับตัวและยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่ง
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อสำรวจผลการดำเนินงานตลอดปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถบริหารจัดการท่ามกลางสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และที่สำคัญ ใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิที่ห้ำหั่นนี้
ภาพรวมรายได้: การชะลอตัวที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมถึง 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าน่าตกใจถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่หลากหลายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญอยู่
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก เห็นได้จากรายได้รวมที่ติดลบในระดับสองหลัก ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่เผชิญกับการปรับลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบถึง 26%, Lalin Property (LL) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ในตลาด ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การแข่งขันในกลุ่มผู้นำ: แสนสิริ ผงาดขึ้นเป็นแชมป์รายได้รวม
เมื่อพิจารณาที่ Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น แสนสิริ (SIRI) สามารถคว้าแชมป์ไปครองได้อย่างสวยงาม ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เฉือนเอาชนะ AP (Thailand) (AP) ที่ตามมาติดๆ ที่ 38,399 ล้านบาท ส่วนอันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ที่อันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PSH) ที่อันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับที่ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ United Overseas Land (UOL) (หากหมายถึงในไทยอาจเป็นชื่อที่ใกล้เคียง) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของผลการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง ควรพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับปัจจัยสนับสนุนจากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การดำเนินธุรกิจหลัก การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายจะให้ภาพที่ชัดเจนกว่า
สำหรับ 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวเลขที่น่ากังวลปรากฏในหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) เกือบ 40% และที่น่าตกใจอย่างยิ่งคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำอันดับต้นๆ ก็ยังเห็นรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่แค่บริษัทยักษ์ใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท กลับมีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) กลับมายืนหนึ่งในรายได้จากการขาย: แสนสิริ ขยับขึ้นอย่างแข็งแกร่ง
สำหรับการแข่งขันในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 นั้น AP (Thailand) (AP) กลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำอีกครั้ง ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่เข้าป้ายในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลง แต่แสนสิริก็เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% โดยรวม
Supalai (SPALI) ยังคงรักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่นในตำแหน่งที่ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่สามารถขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลงานการเติบโตในแดนบวกที่ 13% Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับที่ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ก็ยังประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้รวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% ก็ยังคงเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) มาเงียบๆ แต่แข็งแกร่ง อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและสมควรกล่าวถึงคือ CPN (Central Pattana) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุด ไม่ว่าบริษัทจะขายได้มากน้อยเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อยนิด ก็อาจไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิดก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ยืนหนึ่งในผู้นำกำไรสุทธิ: ศุภาลัย และ AP (Thailand) ตามติด
เมื่อพิจารณา Top 10 บริษัทที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ แม้รายได้จะลดลง แต่สามารถกวาดกำไรไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ช่วยหนุนคือการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากปราศจากปัจจัยนี้ ศุภาลัย (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 คงจะก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1 ไปแล้ว ในปี 2566 ศุภาลัยทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่อันดับ 3 ซึ่งทำกำไรไปได้ 6,054 ล้านบาท อย่างสูสี
แสนสิริ (SIRI) ติดอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงถึง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่อันดับ 7 อย่างหวุดหวิด ด้วยกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ CPN (Central Pattana) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประเมินจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: การปรับตัวคือกุญแจสู่ความสำเร็จในปี 2567
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทนี้ ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญในปี 2567 นี้ การแข่งขันที่รุนแรง สภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังคงต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ ล้วนเป็นปัจจัยที่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญ
การปรับกลยุทธ์ การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การสร้างนวัตกรรมผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด และการใช้เทคโนโลยีดิจิทัลเข้ามาช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการดำเนินงาน จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะนำพาผู้ประกอบการให้สามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการนี้ ผมขอเชิญชวนนักลงทุน ผู้ประกอบการ และผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ร่วมกันศึกษา วิเคราะห์ และแลกเปลี่ยนมุมมอง เพื่อเฟ้นหาโอกาสใหม่ๆ ในการเติบโตภายใต้สภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ การทำความเข้าใจในพลวัตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย คือก้าวแรกสู่การตัดสินใจลงทุนและการบริหารจัดการที่ชาญฉลาดในยุคแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้.
