ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การประเมินผลการดำเนินงานของผู้พัฒนาชั้นนำภายใต้แรงกดดันของตลาด
ปี 2566 เป็นปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริงสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากการคาดการณ์การฟื้นตัวอย่างสดใสที่ได้รับแรงส่งมาจากโมเมนตัมของปี 2565 กลับกลายเป็นจริงได้ยาก สภาพตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสที่ 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นการเติบโตได้อย่างที่คาดหวัง สถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 โดยที่ภาพรวมยังไม่แสดงสัญญาณการฟื้นตัวที่แข็งแกร่ง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด การวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง เพื่อทำความเข้าใจถึงความสามารถในการปรับตัวและการรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวน และเพื่อค้นหาว่าใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและก้าวผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้อย่างแท้จริง
ภาพรวมการเงินของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: รายได้รวมที่หดตัวเล็กน้อยแต่ภาพรวมยังอ่อนแรง
จากข้อมูลที่ Property Mentor ได้รวบรวมจากการสำรวจบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ พบว่ารายได้รวมของบริษัทเหล่านี้ในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ว่าภาพรวมจะดูไม่ต่างกันมากนัก แต่การเจาะลึกรายบริษัทเผยให้เห็นความแตกต่างที่น่าสนใจ โดยมีมากถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันในตลาดที่ส่งผลกระทบต่อผู้พัฒนาส่วนใหญ่
บริษัทที่เผชิญการถดถอยด้านรายได้: กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนัก
มีบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มที่รายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ L.P.N. Development (LPN) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงประมาณ -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ในทิศทางเดียวกัน, และ Country Group Development (CGD) ที่ประสบปัญหาไม่ต่างกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้รวมลดลงถึง -26%, Lalin Property (LALIN) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21% ตัวเลขเหล่านี้บ่งชี้ถึงความท้าทายในการสร้างยอดขายและการบริหารจัดการโครงการท่ามกลางสภาวะตลาดที่อุปสงค์ชะลอตัว
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่ที่สุดในตลาด ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง -18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว -4% ผลประกอบการเหล่านี้ตอกย้ำถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่ยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอน
การแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: แสนสิริครองแชมป์รายได้รวม แต่ AP (Thailand) นำในรายได้จากการขาย
เมื่อพิจารณาบริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) ผงาดขึ้นเป็นอันดับหนึ่งด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสี ศุภาลัย (SPALI) ตามมาในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ที่ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ที่ 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ United Ventures (UV) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท, และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่น ๆ หรือการขายสินทรัพย์ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก สำหรับรายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% จาก 299,979 ล้านบาทในปี 2565 และที่น่าตกใจคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
รายได้จากการขาย: ความท้าทายที่สะท้อนกำลังซื้อและความเชื่อมั่น
ความผันผวนของรายได้จากการขายนี้ ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ผู้พัฒนาต้องเผชิญในการกระตุ้นความต้องการซื้อและปิดการขาย โดยเฉพาะในตลาดอสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่มีอุปทานจำนวนมากและความสามารถในการซื้อของผู้บริโภคที่หลากหลาย
บริษัทอย่าง Raimon Land (RML) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40%, และ Land and Houses (LH) ก็ลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านนี้ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% สิ่งที่สะท้อนให้เห็นคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย, แสนสิริ เติบโตสวนทาง
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท ตามมาด้วยแสนสิริ (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท โดยแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% ศุภาลัย (SPALI) ยังคงรักษาอันดับได้อย่างแข็งแกร่งในอันดับ 3 ด้วยรายได้ขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset (SC) ขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ที่ 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท แม้จะมีการปรับลดลงก็ตาม Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ที่ 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ขาย 8,840 ล้านบาท Quality Houses (QH) มาเงียบๆ แต่ก็ยังคงรักษาตำแหน่งในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเห็นผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นอย่างน่าประทับใจถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
กำไรสุทธิ: มาตรวัดความสำเร็จที่แท้จริงท่ามกลางความผันผวน
แม้ว่ารายได้จะเป็นตัวชี้วัดสำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุน การสร้างมูลค่าเพิ่ม และความสามารถในการทำกำไรของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทที่ถูกสำรวจ สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565
สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงโควิด-19 ซึ่งยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และมีอีกกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่มีผลกำไรลดลงจากปี 2565 สิ่งเหล่านี้บ่งชี้ว่า แม้บริษัทส่วนใหญ่จะยังคงทำกำไรได้ แต่ความสามารถในการทำกำไรโดยรวมกำลังเผชิญกับแรงกดดันอย่างหนัก
Land and Houses ผงาดผู้นำกำไรสุทธิ, ศุภาลัย และ AP (Thailand) ไล่ตามติด
สำหรับการจัดอันดับบริษัทที่ทำกำไรสุทธิสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงครองอันดับหนึ่งด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลง แต่การขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ทำให้มีกำไรพิเศษถึง 2,500 ล้านบาท ช่วยหนุนผลประกอบการในปีนี้อย่างมีนัยสำคัญ หากไม่มีรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย (SPALI) ซึ่งมีกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท ก็อาจจะขึ้นเป็นอันดับหนึ่งไปแล้ว ศุภาลัยเฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด
แสนสิริ (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงถึง -25% จากปีก่อนหน้า
อันดับ 6 คือ SC Asset (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses (QH) ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปอย่างน่าเสียดาย Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ภาพรวมผลประกอบการของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความซับซ้อนและความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 และแนวโน้มที่คาดว่าจะยังคงเป็นปีที่ยากลำบากต่อไปในปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการมาสิบปี ข้าพเจ้าเชื่อมั่นว่า การวิเคราะห์เชิงลึกเช่นนี้ เป็นสิ่งจำเป็นสำหรับนักลงทุน ผู้ประกอบการ และผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เพื่อทำความเข้าใจถึงพลวัตของตลาดอย่างแท้จริง และเพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับความเปลี่ยนแปลงที่อาจเกิดขึ้น
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าใจตลาดอย่างลึกซึ้ง การพูดคุยกับผู้เชี่ยวชาญของเราคือจุดเริ่มต้นที่ดีที่สุดในการวางแผนอนาคตของท่านในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่ไม่เคยหยุดนิ่ง
