แดนสนธยาอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: วิเคราะห์เจาะลึกผลประกอบการ 41 บริษัทหลักทรัพย์ เผยกลยุทธ์รับมือตลาดชะลอตัว
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรตลาดมานับไม่ถ้วน ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ท่ามกลางความคาดหวังที่พุ่งสูงจากโมเมนตัมเชิงบวกที่ส่งต่อมาจากปี 2565 ตลาดกลับพบกับภาวะชะลอตัวอย่างน่าใจหายตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนสิ้นปี แม้แต่ช่วงเวลาทองของอุตสาหกรรมอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้ จนส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ที่บรรยากาศยังคงอึมครึม
Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละองค์กรได้ปรับตัวและรับมือกับสภาพการณ์เช่นนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและพิสูจน์ตัวเองท่ามกลางความผันผวนนี้ได้
ภาพรวมรายได้รวม 41 บริษัท: สัญญาณชะลอตัวที่ชัดเจน
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แต่เมื่อพิจารณาลงไปในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 บริษัท หรือราว 60% ของจำนวนทั้งหมด ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมติดลบเกิน 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่ -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่ -28%, และ Country Group Development (CGD) ที่ -28% นอกจากนี้ยังมี Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่พ้นภาวะรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่ติดลบเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว 4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (รายได้รวม ปี 2566)
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
เมื่อพิจารณาผลประกอบการตามรายได้จากการขาย ซึ่งเป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงความสามารถในการดำเนินธุรกิจหลักของบริษัทได้ชัดเจนยิ่งขึ้น จะพบว่าภาพรวมของ 41 บริษัท มีรายได้จากการขายรวมกันทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลยิ่งกว่านั้นคือ มีถึง 30 บริษัท หรือราว 73% ที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่เห็นการลดลงของรายได้จากการขายอย่างชัดเจน ได้แก่ Raimon Land ที่ -78%, L.P.N. Development ที่เกือบ -40%, และ Land and Houses ที่น่าตกใจคือ -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านนี้ ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่แค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ได้รับผลกระทบ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (รายได้จากการขาย ปี 2566)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (เติบโต 7% – เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง โดยในปี 2566 สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: บทสรุปของการบริหารจัดการและประสิทธิภาพ
ท้ายที่สุดแล้ว การวัดความสำเร็จที่แท้จริงไม่ได้ขึ้นอยู่กับยอดขายเพียงอย่างเดียว แต่รวมถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างผลกำไรที่จับต้องได้ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 และที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทมีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (กำไรสุทธิ ปี 2566)
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (ปัจจัยหลักมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่ง มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ และโอกาสในการปรับตัว
การวิเคราะห์ผลประกอบการของ 41 บริษัทในตลาดหลักทรัพย์นี้ สะท้อนให้เห็นถึงความซับซ้อนและความท้าทายที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญในปี 2566 ปี 2567 นี้คาดการณ์ว่าจะยังคงเป็นปีที่ยากลำบากเช่นกัน ปัจจัยกดดันยังคงมีอยู่ ทั้งอัตราดอกเบี้ยที่ยังทรงตัวในระดับสูง, ภาวะเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป, และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภคที่ให้ความสำคัญกับการอยู่อาศัยที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตมากขึ้น
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายนี้ ยังคงมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว มีกลยุทธ์ที่เฉียบคม และเข้าใจความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง การมุ่งเน้นที่การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริง, การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ, และการสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับลูกค้า จะเป็นกุญแจสำคัญในการอยู่รอดและเติบโตในภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ที่เปลี่ยนแปลงไป
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่ปรึกษาด้านการลงทุนที่เข้าใจตลาดไทยอย่างลึกซึ้ง เราพร้อมเป็นพันธมิตรที่จะช่วยนำทางคุณผ่านช่วงเวลาที่ซับซ้อนนี้ไปสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืน การตัดสินใจเชิงกลยุทธ์ในวันนี้ จะเป็นรากฐานสำคัญสำหรับความสำเร็จในอนาคตของคุณในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
