วงการอสังหาฯ ไทยปี 2566: บทสรุปแห่งความท้าทาย และผู้แข็งแกร่งที่ฝ่าวิกฤต
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบทพิสูจน์อันเข้มข้นสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง โดยเฉพาะเมื่อได้แรงส่งจากโมเมนตัมที่เริ่มก่อตัวขึ้นตั้งแต่ช่วงปลายปี 2565 แต่ทว่าความเป็นจริงกลับสวนทางกับความคาดหวัง ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาสำคัญอย่างไตรมาส 4 ซึ่งปกติเป็นช่วงไฮซีซั่นของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่ควรจะเป็น ปรากฏการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอน
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเป็นระยะเวลา 10 ปี ผมได้เห็นวัฏจักรและความผันผวนของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน การวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จึงเป็นกุญแจสำคัญในการทำความเข้าใจทิศทางและภูมิทัศน์ของอุตสาหกรรม Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ทั้งหมด 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ที่ท้าทายนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางกระแสลมที่พัดแรง
ภาพรวมรายได้: ความซบเซาที่กระทบวงกว้าง
สำหรับภาพรวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันในปี 2566 ได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งแม้จะดูเป็นตัวเลขที่สูง แต่ก็ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่าสถานการณ์ไม่ได้เป็นเช่นนั้นสำหรับทุกบริษัท โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่ประสบกับภาวะรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงผลกระทบที่กระจายวงกว้างในอุตสาหกรรม
บริษัทหลายแห่งเผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบในอัตราที่น่ากังวล โดยเฉพาะ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LALIN) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนถึงแรงกดดันที่รุนแรงที่บริษัทเหล่านี้กำลังเผชิญ
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่ยอมรับในความแข็งแกร่งมายาวนาน ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีภาวะรายได้รวมที่ติดลบได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในบรรดา 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1% ขณะที่ Supalai (SPALI) มีรายได้ลดลง -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงราว -4%
10 อันดับบริษัทอสังหาฯ รายได้รวมสูงสุด: แสนสิริ แซงหน้า AP (Thailand) ขึ้นแท่นผู้นำ
เมื่อพิจารณาถึง 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า Sansiri (SIRI) ผงาดขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือน AP (Thailand) ที่ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสีในอันดับ 2 Supalai ตามมาในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses รั้งอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 เป็นของ U City (U) ที่ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 Origin Property ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์นั้น ต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่มักมีรายได้จากแหล่งอื่น ๆ เข้ามาสนับสนุน แต่หากวัดกันที่รายได้จากการขายโดยตรง โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกย่อมเปลี่ยนแปลงไป
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่ประสบกับภาวะรายได้จากการขายลดลง
บริษัทอย่าง Raimon Land แสดงให้เห็นถึงความเปราะบางอย่างชัดเจน ด้วยรายได้จากการขายที่ตกลงถึง -78% L.P.N. Development รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
สถานการณ์นี้ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในทุกระดับของตลาดอสังหาริมทรัพย์
10 อันดับบริษัทอสังหาฯ รายได้จากการขายสูงสุด: AP (Thailand) ทวงคืนบัลลังก์
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand): 36,927 ล้านบาท
Sansiri: 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai: 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13% เป็นอีกบริษัทที่รายได้เติบโตเป็นบวก)
Pruksa Holding: 22,357 ล้านบาท
Land and Houses: 18,966 ล้านบาท (ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 แม้รายได้ลดลง)
Frasers Property (Thailand): 10,019 ล้านบาท
Origin Property: 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้บ่งชี้ถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของ CPN ในอนาคต
กำไรสุทธิ: วัดผลสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะทำรายได้จากการขายได้มากน้อยเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถแปลงเป็นเงินสดเข้ากระเป๋าได้ ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท สถานการณ์นี้เลวร้ายกว่าที่คาดการณ์ไว้ โดยมีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีนับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
10 อันดับบริษัทอสังหาฯ กำไรสุทธิสูงสุด: Land and Houses ยืนหนึ่ง แต่มีปัจจัยพิเศษ
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses: 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ Land and Houses สามารถทำกำไรสูงสุดได้ในปีนี้ โดยมีปัจจัยสนับสนุนหลักมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน ซึ่งสร้างกำไรประมาณ 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai ซึ่งมีกำไร 6,083 ล้านบาท ก็มีโอกาสขึ้นมาเป็นอันดับ 1
Supalai: 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand): 6,054 ล้านบาท (เฉือนอันดับ 3 อย่างหวุดหวิด)
Sansiri: 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างโดดเด่นถึง 42%)
Origin Property: 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรจะลดลง -25% แต่ยังคงอยู่ใน Top 5)
SC Asset: 2,525 ล้านบาท
Quality Houses: 2,503 ล้านบาท (เฉือนอันดับ 7 อย่างหวุดหวิด)
Pruksa Holding: 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana: 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายยังคงอยู่
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญ โดยคาดการณ์ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับหลายบริษัท การปรับตัวกลยุทธ์ การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการเข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป จะเป็นกุญแจสำคัญในการนำพาธุรกิจให้รอดพ้นจากสภาวะเช่นนี้
ในฐานะนักวิเคราะห์และผู้ที่อยู่ในวงการนี้มากว่าทศวรรษ ผมเชื่อมั่นว่า การมีข้อมูลที่ถูกต้องและทันท่วงที จะช่วยให้นักลงทุนและผู้ประกอบการสามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาด หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่ต้องการทำความเข้าใจเชิงลึกเกี่ยวกับทิศทางของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2567 นี้ และกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการปรับกลยุทธ์ธุรกิจของคุณให้ทันต่อการเปลี่ยนแปลง การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ที่มีประสบการณ์และข้อมูลเชิงลึก จะเป็นก้าวแรกที่สำคัญในการสร้างความสำเร็จที่ยั่งยืน.
