สำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ยอดรายได้รวมลดลง สู่ความท้าทายปี 2567
ปี 2566 ถือเป็นอีกปีแห่งบททดสอบอันเข้มข้นสำหรับวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมที่ส่งต่อมาจากปี 2565 ที่ภาคอสังหาริมทรัพย์เริ่มส่งสัญญาณที่ดี แต่ความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้งก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และความเงียบเหงาได้ยืดเยื้อต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสสุดท้ายก็ยังไม่สามารถกระตุ้นความคึกคักได้อย่างที่หวัง และสถานการณ์ในปี 2567 ก็ยังคงแสดงแนวโน้มที่ไม่สดใสนักเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามการเปลี่ยนแปลงและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ดำเนินงานอยู่ในตลาดหลักทรัพย์จำนวนทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินศักยภาพการรับมือกับสภาวะตลาดอันท้าทายในปี 2566 และค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิอันดุเดือดนี้
ภาพรวมผลประกอบการบริษัทอสังหาริมทรัพย์ปี 2566: รายได้รวมชะลอตัว แต่การขายยังคงเป็นหัวใจสำคัญ
ตลอดปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้กว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกในระดับรายบริษัท พบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่ส่งผลกระทบต่อภาพรวมของอุตสาหกรรม
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้รวมในระดับสูง ตั้งแต่ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงประมาณ -28% นอกจากนี้ยังพบว่า Raimon Land (RML) มีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LL) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลุดพ้นจากแนวโน้มขาลง โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัทด้วยกันที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อน นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ (SIRI) ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่าอันดับ 1 ได้แก่ แสนสิริ ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ตามมาอย่างเฉียดฉิวในอันดับ 2 คือ AP (Thailand) ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท อันดับ 3 เป็นของ ศุภาลัย ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ส่วนอันดับ 4 คือ Land and Houses ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และอันดับ 5 คือ พฤกษา โฮลดิ้ง ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
ตามมาด้วยอันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 เป็นของ UREKA (URC) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนผลการดำเนินงานจริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลประกอบการของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่แท้จริงนั้น ควรให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม Top 10 ที่มีรายได้รวมสูงสุด อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรก และอันดับต่างๆ ก็จะมีการปรับเปลี่ยนไป
โดยรวมแล้ว บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land ที่มีรายได้ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
AP (Thailand) กลับมาผงาดในอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขาย กวาดรายได้ 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 ได้แก่ อันดับ 1 คือ AP (Thailand) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท ทวงคืนอันดับ 1 มาได้จากแสนสิริ ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แต่แสนสิริก็เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่รายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% อันดับ 3 ตกเป็นของ ศุภาลัย ซึ่งยังคงรักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาห่างๆ ในอันดับ 4 คือ SC Asset Corporation ที่สามารถขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตของรายได้ในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก แต่ Land and Houses ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ซึ่งมาเงียบๆ แต่ก็มักติดอันดับทุกปี ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีอีกหนึ่งบริษัทที่ต้องกล่าวถึงเป็นพิเศษถึงผลงานที่โดดเด่น นั่นคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากโครงการ อสังหาริมทรัพย์ ที่พัฒนามาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 Central Pattana สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพการเติบโตของบริษัทฯ ในตลาด อสังหาริมทรัพย์ประเภทค้าปลีกและมิกซ์ยูส
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของการวัดผลความสำเร็จในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
แม้ว่าการขายจะเป็นตัวชี้วัดสำคัญ แต่หากท้ายที่สุดแล้ว บริษัทมีกำไรสุทธิที่น้อยนิด หรือไม่สามารถนำเงินสดเข้ากระเป๋าได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย ก็ย่อมไม่ใช่ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันราว 49,602 ล้านบาท และมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ยืนหนึ่งผู้นำกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุด อันดับ 1 ยังคงเป็นแชมป์เก่า Land and Houses แม้จะมีรายได้รวมลดลงมาก แต่ก็สามารถกวาดกำไรในปีนี้ไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท โดยมีปัจจัยหลักมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 คงจะได้ขึ้นแท่นเป็นอันดับ 1 ไปแทน โดยในปี 2566 ศุภาลัย ทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียว อันดับ 4 คือ แสนสิริ ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property ที่มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25% ก็ตาม
อันดับ 6 คือ SC Asset ที่มีกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality House ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย อันดับ 8 คือ Pruksa Holding ที่มีกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 ตกเป็นของ Frasers Property (Thailand) ที่มีกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana ที่มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567
ผลประกอบการของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งนี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอุตสาหกรรมได้เผชิญในปี 2566 ท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงมีความไม่แน่นอน ประกอบกับปัจจัยภายในประเทศ เช่น นโยบายภาครัฐและกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ส่งผลกระทบต่อยอดขายและการตัดสินใจลงทุน
ในปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ภาค อสังหาริมทรัพย์ไทย ต้องเผชิญกับความยากลำบากอย่างต่อเนื่อง แม้จะมีสัญญาณบวกจากภาคการท่องเที่ยวและการบริโภคที่เริ่มฟื้นตัว แต่ปัจจัยกดดันอื่นๆ เช่น อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับสูง และการแข่งขันที่รุนแรงในตลาด คอนโดมิเนียม และ บ้านจัดสรร จะยังคงเป็นโจทย์สำคัญที่ผู้ประกอบการต้องหาทางรับมือ
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือกำลังวางแผนซื้อ อสังหาริมทรัพย์ ในช่วงเวลานี้ การศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้าน การเปรียบเทียบโครงการต่างๆ ทั้งในแง่ของทำเล ศักยภาพการเติบโต และความน่าเชื่อถือของผู้ประกอบการ ถือเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
หากท่านต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับการวิเคราะห์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำแนะนำในการลงทุน อสังหาริมทรัพย์ ที่เหมาะสมกับเป้าหมายของท่าน เราพร้อมที่จะเป็นที่ปรึกษาให้กับคุณ ติดต่อเราวันนี้เพื่อรับข้อมูลเชิงลึกและวางแผนอนาคตที่มั่นคงของคุณในวงการ อสังหาริมทรัพย์
