วิเคราะห์เจาะลึก: อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ความท้าทายที่ต้องเผชิญและผู้ชนะที่แท้จริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมาหลายครั้ง แต่ปี 2566 ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย การคาดการณ์ที่ตั้งอยู่บนโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 ซึ่งเป็นช่วงที่ธุรกิจกำลังจะ “take off” กลับไม่เป็นไปตามแผน ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ไตรมาส 4 ซึ่งปกติเป็นช่วงไฮซีซั่น ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ล่วงเลยมาถึงต้นปี 2567 สถานการณ์ก็ยังคงมีความไม่แน่นอนสูง
บทวิเคราะห์นี้จะพาคุณไปสำรวจผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถรักษาความแข็งแกร่งและเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในปีแห่งความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้: การชะลอตัวที่เห็นได้ชัดในภาพรวม
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไป 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนักในภาพรวม แต่หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าสถานการณ์น่ากังวลกว่านั้นมาก โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่ถาโถมเข้ามาอย่างหนัก
กลุ่มที่รายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ: บทเรียนที่ต้องจดจำ
ในบรรดาบริษัทที่รายได้ลดลง มีหลายแห่งที่ประสบกับตัวเลขติดลบในระดับที่น่าตกใจ โดยเฉพาะกลุ่มที่รายได้หดหายไปกว่า 20% หรือมากกว่านั้น ตัวอย่างที่เห็นได้ชัด ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LL) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นเสาหลักของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังไม่พ้นจากภาวะชะลอตัว โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% นอกจากนี้ ยังเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า อันดับต้นๆ ในกลุ่มนี้ ได้แก่ Land and Houses (LH) ที่กล่าวไปข้างต้น, AP (Thailand) (AP) ที่แม้จะติดลบเพียงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว -4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (รายได้รวมสูงสุด ปี 2566)
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
การวัดผลที่แท้จริง: รายได้จากการขาย – ตัวชี้วัดที่แม่นยำยิ่งกว่า
การพิจารณาจาก “รายได้รวม” เพียงอย่างเดียวอาจไม่สะท้อนภาพรวมที่สมบูรณ์นัก เนื่องจากหลายบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นมาสนับสนุน แต่เมื่อเราเจาะลึกไปที่ “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นหัวใจหลักของการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ภาพของ Top 10 บริษัท และอันดับต่างๆ จะมีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณที่ชัดเจนถึงภาวะอุปสงค์ที่อ่อนแอ
บริษัทที่รายได้จากการขายร่วงหนัก: ความท้าทายที่ต้องแก้ไข
ในกลุ่มบริษัทที่รายได้จากการขายลดลงอย่างมาก เราพบชื่อที่น่าสนใจ เช่น Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายดิ่งลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในตลาด ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
สิ่งที่น่าจับตาคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มียอดขายลดลงจากปีก่อนหน้า นี่แสดงให้เห็นว่าแม้แต่บริษัทที่มียอดขายมากที่สุด ก็ยังได้รับผลกระทบจากสภาวะตลาดที่ชะลอตัว
AP (Thailand) ผงาดขึ้นอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ โดย AP (Thailand) (AP) กลับขึ้นมาครองอันดับ 1 ด้วยยอดขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่มาในอันดับ 2 ด้วยยอดขาย 32,829 ล้านบาท แม้ Sansiri จะเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มียอดขายเติบโตขึ้นถึง 7% ก็ตาม
Supalai (SPALI) ยังคงรักษามาตรฐานไว้ได้ดีในอันดับ 3 ด้วยยอดขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มียอดขายเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยยอดขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้จะมียอดขายลดลง แต่ก็ยังรักษาที่นั่งใน Top 10 ได้ที่อันดับ 5 ด้วยยอดขาย 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ติดอันดับ 6 ด้วยยอดขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 7 แม้จะมียอดขายลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท Quality Houses (QH) มาอย่างเงียบๆ แต่สม่ำเสมอในอันดับ 8 ด้วยยอดขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้าย Top 10 ด้วยยอดขาย 7,171 ล้านบาท
Central Pattana (CPN) ดาวรุ่งพุ่งแรงในตลาดขาย
นอกจากนี้ เราต้องกล่าวถึง Central Pattana (CPN) ซึ่งเป็นอีกหนึ่งบริษัทที่มีผลงานโดดเด่นอย่างยิ่ง หลังจากการทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มียอดขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงความสำเร็จของกลยุทธ์การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ผสมผสานกับศักยภาพของธุรกิจค้าปลีกได้อย่างลงตัว
การทำกำไร: ชี้วัดผลลัพธ์สุดท้ายของความสำเร็จ
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่ายอดขายจะสูงเพียงใด หากบริษัทสามารถเปลี่ยนยอดขายเป็นกำไรสุทธิที่จับต้องได้น้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่ทำกำไรสุทธิไปราว 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัท ที่มีผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และกว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses (LH) ครองแชมป์กำไรสูงสุด แม้รายได้จะลดลง
สำหรับ Top 10 บริษัทที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงยืนหยัดในอันดับ 1 ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงอย่างมาก เหตุผลสำคัญมาจากการรับรู้กำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท อาจจะก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำแทน
AP (Thailand) (AP) เฉียดฉิวในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท Sansiri (SIRI) ทำกำไรได้ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% มาในอันดับ 4 และ Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง -25%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (กำไรสุทธิสูงสุด ปี 2566)
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (มีกำไรพิเศษจากการขายสินทรัพย์)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ข้อมูลทั้งหมดนี้สะท้อนภาพรวมผลการดำเนินงานที่น่าสนใจของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งเป็นปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริง แม้จะมีบางบริษัทที่สามารถรักษาผลการดำเนินงานที่ดีไว้ได้ แต่ภาพรวมของตลาดแสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่เพิ่มสูงขึ้น
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ การปรับตัวเชิงกลยุทธ์ การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และการสร้างนวัตกรรมในการขาย จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะชี้วัดว่าบริษัทใดจะสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความผันผวนนี้ไปได้ และก้าวขึ้นสู่การเป็นผู้นำในยุคใหม่
หากคุณเป็นนักลงทุน นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้จะช่วยให้คุณมองเห็นภาพรวมและสามารถวางแผนกลยุทธ์เพื่อรับมือกับโอกาสและความท้าทายที่รออยู่ข้างหน้า
ต้องการทราบว่ากลยุทธ์แบบใดที่เหมาะสมที่สุดสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณในปี 2567 หรือไม่? ติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำปรึกษาและวางแผนอนาคตธุรกิจของคุณได้แล้ววันนี้
