ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป เป็นอีกปีแห่งบททดสอบที่ท้าทายสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ความคาดหวังถึงโมเมนตัมเชิงบวกที่ต่อเนื่องมาจากปี 2565 ซึ่งตลาดเริ่มส่งสัญญาณของการฟื้นตัว กลับถูกชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ การชะลอตัวนี้เริ่มปรากฏชัดเจนก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และได้ยืดเยื้อต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสที่ 4 ที่ปกติควรจะคึกคัก ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และสถานการณ์ดูเหมือนจะยังไม่สดใสนักเมื่อย่างเข้าสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามแนวโน้มและผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด การวิเคราะห์เชิงลึกของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำที่ผมได้รวบรวมข้อมูลมา จะช่วยเผยให้เห็นว่าแต่ละองค์กรสามารถปรับตัวรับมือกับความท้าทายในปี 2566 ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดอย่างแข็งแกร่งท่ามกลางกระแสลมที่แปรปรวนนี้
ภาพรวมรายได้: การทรงตัวที่มาพร้อมกับความท้าทาย
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมจะดูใกล้เคียง แต่การเจาะลึกในรายละเอียดรายบริษัท เผยให้เห็นภาพที่ซับซ้อนกว่านั้น โดยมีมากถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บางบริษัทเผชิญกับการปรับตัวเลขรายได้ที่ติดลบในระดับที่น่าตกใจ ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้รวมลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ติดลบ 26%, Lalin Property ที่ -23%, Major Development ที่ -22% และ Siamese Asset ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงกระแสชะลอตัว โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% นอกจากนี้ เป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่แม้จะลดลงเพียงเล็กน้อยไม่ถึง 1% แต่ก็สะท้อนถึงความท้าทายที่แผ่ขยายไปทั่ว รวมถึง Supalai ที่ -10%, Pruksa Holding ที่ -9% และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนกำลังซื้อจริง
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง จำเป็นต้องพิจารณาถึง “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับอิทธิพลจากการรับรู้รายได้จากธุรกิจอื่นที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เมื่อเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ตัวเลขและอันดับมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างชัดเจน
ตลอดปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และน่ากังวลยิ่งกว่านั้นคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ผลกระทบนี้ปรากฏชัดในหลายบริษัท เช่น Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในตลาด ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยถึง 2% และไม่ใช่เพียงบริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นสู่เบอร์หนึ่งด้านรายได้จากการขาย
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย AP (Thailand) สามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งได้อย่างน่าประทับใจ ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ซึ่งมีรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แต่ Sansiri ก็เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7%
Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation ที่ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลงานการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ยังสามารถประคองตัวเองอยู่ใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) ของกลุ่มเจ้าสัวซีพี ตามมาในอันดับ 7 ด้วยรายได้ 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท Quality House เข้ามาในอันดับ 9 ด้วยรายได้ 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้ 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 บริษัททำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งถือเป็นสัญญาณที่ดีของการเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างเต็มตัว
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่ายอดขายจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่หัวใจสำคัญของธุรกิจอยู่ที่ “กำไรสุทธิ” ซึ่งสะท้อนถึงความสามารถในการทำกำไรและบริหารจัดการต้นทุน ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ยิ่งน่ากังวลเมื่อพิจารณาว่า มีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิดและยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดผู้นำด้านกำไรสุทธิ (ด้วยปัจจัยพิเศษ)
สำหรับ Top 10 บริษัทที่ทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses ยังคงครองแชมป์ ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ Land and Houses ทำกำไรได้สูงในปีนี้ มาจากการรับรู้กำไรประมาณ 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากไม่มีปัจจัยพิเศษนี้ Supalai น่าจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่ง ด้วยกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) ตามมาในอันดับ 3 ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท เฉือนกันไปอย่างฉิวเฉียด Sansiri ทำกำไรสุทธิได้ 5,846 ล้านบาท และแสดงการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อน
SC Asset Corporation อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท ตามมาด้วย Quality House ที่ 2,503 ล้านบาท Pruksa Holding ทำกำไรได้ 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประเมินจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่และการปรับตัวเพื่อความอยู่รอด
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ข้างต้น ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญในปี 2567 ซึ่งคาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบาก การเปลี่ยนแปลงของสภาวะเศรษฐกิจโลก, อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับสูง, การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค และความไม่แน่นอนทางการเมือง ล้วนเป็นปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อตลาด
ในสถานการณ์เช่นนี้ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถอยู่รอดและเติบโตได้ จะต้องมีกลยุทธ์ที่ชัดเจน ไม่ว่าจะเป็นการเน้นสร้างจุดแข็งในตลาด Niche, การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค, การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ, การนำเทคโนโลยีมาใช้ในการดำเนินงาน, หรือแม้แต่การมองหาโอกาสในการขยายธุรกิจไปยังตลาดใหม่ๆ
การวิเคราะห์นี้เป็นเพียงส่วนหนึ่งของภาพรวมที่กว้างขึ้น และเป็นจุดเริ่มต้นในการทำความเข้าใจพลวัตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หากคุณเป็นนักลงทุน, ผู้ประกอบการ, หรือผู้ที่สนใจในวงการอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจตัวเลขเหล่านี้และแนวโน้มที่กำลังจะเกิดขึ้น จะช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจและวางแผนธุรกิจได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น
หากคุณต้องการเจาะลึกกลยุทธ์การปรับตัวที่ประสบความสำเร็จ หรือต้องการคำปรึกษาในการวางแผนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญของเรา พร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนธุรกิจของคุณไปสู่ความสำเร็จ
