ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เจาะลึกผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทหลักทรัพย์
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองพลวัตของตลาดอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงปี 2566 ซึ่งเป็นปีที่หลายฝ่ายคาดหวังว่าจะเห็นการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งตามโมเมนตัมจากปี 2565 ที่สัญญาณการเติบโตเริ่มปรากฏชัดเจน อย่างไรก็ตาม ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ก็ยืดเยื้อต่อเนื่องจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยสูงสุดในไตรมาส 4 ก็ยังไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน และน่าเสียดายที่แนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงไม่สดใสไปกว่าปีที่ผ่านมานัก
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ดียิ่งขึ้น Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ จำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท ตลอดปี 2566 เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ที่ท้าทายนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างโดดเด่นท่ามกลางความผันผวนนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่กระจายตัวในเชิงลบ
ภาพรวมของรายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำการวิเคราะห์ในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อย หรือคิดเป็น -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมได้ถึง 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่น่าตกใจนักในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงความท้าทายที่หลายธุรกิจต้องเผชิญ
บริษัทหลายแห่งเผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล โดยเฉพาะอย่างยิ่ง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมติดลบในระดับที่สูงถึงประมาณ -28% ขณะที่ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง -26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังคงประสบปัญหา โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% นอกจากนี้ ยังเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1% ในขณะที่ Supalai (SPALI) ลดลง -10%, Pruksa Holding (PSH) ลดลง -9%, และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงราวๆ -4%
การสร้างยอดขาย: สมรภูมิที่เข้มข้นยิ่งขึ้น
หากจะวัดผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง การพิจารณาจากรายได้จากการขาย (Sales Revenue) ถือเป็นหัวใจสำคัญ เนื่องจากรายได้รวมอาจประกอบไปด้วยรายได้จากแหล่งอื่นที่เข้ามาช่วยเสริม แต่รายได้จากการขายสะท้อนถึงความสามารถในการผลิตและส่งมอบโครงการที่แท้จริง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่า ทั้ง 41 บริษัท สามารถสร้างยอดขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดขายรวมกว่า 299,979 ล้านบาท และที่น่าสนใจคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มียอดขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์ที่น่าตกใจคือ Raimon Land (RML) มียอดขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง -78% ขณะที่ L.P.N. Development (LPN) มียอดขายลดลงเกือบ -40% Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ ก็มียอดขายลดลงถึง -38% และแม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในด้านยอดขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% นอกจากนี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่ครอบคลุมเกือบทุกกลุ่มธุรกิจ
AP (Thailand) ผงาดผู้นำยอดขาย: แสนสิริ รั้งอันดับสอง
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 พบว่า AP (Thailand) (AP) สามารถขึ้นมาครองอันดับ 1 ได้ ด้วยยอดขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่ตามมาติดๆ ในอันดับ 2 ด้วยยอดขาย 32,829 ล้านบาท โดยแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีการเติบโตของยอดขายถึง 7%
Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นในอันดับ 3 ด้วยยอดขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset (SC) ที่สามารถไต่อันดับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตเป็นบวกถึง 13% Pruksa Holding (PSH) รั้งอันดับ 5 ด้วยยอดขาย 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้จะมียอดขายลดลง แต่ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ที่อันดับ 6 ด้วยยอดขาย 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยยอดขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมียอดขายลดลงถึง -24% แต่ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) มาอย่างสม่ำเสมอในอันดับ 9 ด้วยยอดขาย 7,619 ล้านบาท และ Perfect Property (PRP) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยยอดขาย 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำยอดขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความเป็น “ผู้ชนะ” ที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม ความสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้วัดกันที่ยอดขายเพียงอย่างเดียว แต่รวมถึงความสามารถในการสร้างผลกำไรสุทธิด้วย เพราะท้ายที่สุดแล้ว การทำกำไรและสามารถนำเงินเข้ากระเป๋าได้อย่างยั่งยืนต่างหาก คือหัวใจสำคัญของการเป็น “ผู้ชนะ”
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกว่า 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ยืนหนึ่งกำไรสูงสุด: แต่มีปัจจัยพิเศษ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงครองอันดับ 1 ได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้ว่าจะมีรายได้รวมลดลงมาก เหตุผลหลักมาจากรายการพิเศษ คือ การขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน ซึ่งสร้างกำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท ก็มีแนวโน้มที่จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้
AP (Thailand) (AP) รั้งอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท เฉือนอันดับ 4 อย่างแสนสิริ (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท โดยแสนสิริมีการเติบโตของกำไรอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง -25%
SC Asset (SC) คว้าอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ในอันดับ 7 ไปอย่างฉิวเฉียด ด้วยกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ข้อมูลผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย แม้จะมีบางบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตและสร้างผลกำไรได้อย่างน่าประทับใจ แต่โดยรวมแล้ว ตลาดโดยรวมยังคงเผชิญกับแรงกดดัน และแนวโน้มสำหรับปี 2567 ก็ยังคงเป็นอีกปีที่คาดว่าจะมีอุปสรรคและความไม่แน่นอนอยู่ไม่น้อย
ในฐานะผู้ที่ทำงานในสายงานนี้ ผมเชื่อว่าศักยภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงมีอยู่ แต่การจะประสบความสำเร็จในภาวะเช่นนี้ จำเป็นต้องอาศัยกลยุทธ์ที่รอบคอบ การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การเข้าใจความต้องการของตลาดอย่างลึกซึ้ง และการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับผลิตภัณฑ์และบริการอย่างต่อเนื่อง
หากท่านเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การติดตามข้อมูลเชิงลึกและการวิเคราะห์แนวโน้มอย่างสม่ำเสมอ จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจและวางแผนธุรกิจให้พร้อมรับมือกับความเปลี่ยนแปลง และคว้าโอกาสที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต
คุณพร้อมที่จะก้าวข้ามความท้าทายและสร้างโอกาสใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยแล้วหรือยัง? การศึกษาข้อมูลเชิงลึกอย่างละเอียดและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ จะช่วยให้คุณมองเห็นทิศทางที่ชัดเจนยิ่งขึ้น เพื่อวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมสำหรับธุรกิจของคุณ.
