ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้คร่ำหวอดในวงการ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ดิฉันได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาแล้วหลายครั้ง ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการในภาคส่วนนี้ แม้จะมีความหวังว่าจะสานต่อโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 ที่ตลาดเริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัว แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง เมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง โดยมีปัจจัยหลายประการเข้ามาเป็นตัวแปรสำคัญ ทั้งก่อนและหลังการเลือกตั้งใหญ่ ส่งผลให้ช่วงเวลาที่ปกติควรจะเป็นไฮซีซั่นในไตรมาส 4 กลับไม่สามารถจุดประกายการเติบโตได้อย่างที่คาดหวัง และต่อเนื่องมาจนถึงต้นปี 2567 แนวโน้มก็ยังคงไม่สดใสเท่าที่ควร
การประเมินผลประกอบการบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียน: 41 บริษัทภายใต้การวิเคราะห์
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมของอุตสาหกรรมและประเมินความแข็งแกร่งของแต่ละผู้เล่น Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ตลอดปี 2566 การวิเคราะห์นี้มีวัตถุประสงค์เพื่อสำรวจว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ที่ผันผวนนี้ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถก้าวข้ามขีดจำกัดไปสู่ความสำเร็จได้อย่างแท้จริง
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อย แต่ความแตกต่างกระจายตัว
เมื่อพิจารณารายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 พบว่ามียอดรวมอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้ไว้ 376,141 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่กระจายตัวไปในวงกว้าง ตัวเลขที่น่าสังเกตคือ บริษัทที่ประสบปัญหาในการรักษาฐานรายได้นั้นมีจำนวนมากกว่าบริษัทที่สามารถเติบโตได้
บริษัทที่รายได้ถดถอยอย่างมีนัยสำคัญ: สัญญาณเตือนที่ต้องจับตา
มีหลายบริษัทที่รายงานตัวเลขรายได้ติดลบในระดับที่น่าเป็นห่วง ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงถึงราว -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ประสบปัญหาการลดลงของรายได้ถึง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) หนึ่งในผู้นำตลาด ก็ยังคงมีรายได้รวมลดลงถึง -18% ที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว -4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามรายได้รวม: แสนสิริ ยืนหนึ่ง คว้าแชมป์รายได้รวม
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของผลการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ควรให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับแรงหนุนจากธุรกิจอื่น ๆ ที่ไม่ใช่การพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ดังนั้น การวิเคราะห์เฉพาะรายได้จากการขายจะสะท้อนถึงความสามารถหลักในการแข่งขันของบริษัทได้ดียิ่งขึ้น
เมื่อพิจารณารายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัท พบว่าอยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 299,979 ล้านบาท สถานการณ์นี้ยิ่งตอกย้ำความท้าทาย โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ความท้าทายในรายได้จากการขาย: การหดตัวในวงกว้าง
ตัวเลขที่น่าตกใจปรากฏในบางบริษัท เช่น Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development มีรายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าเป็นห่วงที่สุดคือ Land and Houses ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในกลุ่มนี้ ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2%
ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้จากการขาย ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในตลาดโดยรวม
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามรายได้จากการขาย: AP (Thailand) ทวงบัลลังก์ผู้นำ
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย 10 อันดับแรก มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (กลับมาเป็นอันดับ 1)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13% ติด Top 5)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): ผู้เล่นน้องใหม่ที่น่าจับตามอง
นอกเหนือจากรายชื่อที่คุ้นเคยแล้ว Central Pattana (CPN) เป็นอีกบริษัทที่ผลประกอบการโดดเด่นในปี 2566 หลังจากได้ทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง บริษัทสามารถเก็บเกี่ยวผลตอบแทนได้อย่างน่าประทับใจ โดยมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่ทำได้ 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพของบริษัทในการขยายบทบาทในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะเป็นปัจจัยสำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือสิ่งสุดท้ายที่จะตัดสินว่าใครคือผู้ชนะที่แท้จริงในปีที่ยากลำบากเช่นนี้ ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่ทำได้ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses: แชมป์กำไรสุทธิ ท่ามกลางความผันผวน
สำหรับ Top 10 บริษัทที่ทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง แต่กำไรสูงจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ปีแห่งการปรับตัวและโอกาส
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทที่เราได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายอย่างชัดเจนในปี 2566 และคาดการณ์ได้ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความไม่แน่นอน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ดิฉันเชื่อว่าในปี 2567 บริษัทที่มีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง สามารถบริหารต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ และเข้าใจความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ นอกจากนี้ การปรับตัวเข้าสู่เทคโนโลยีใหม่ ๆ การให้ความสำคัญกับ ESG (Environmental, Social, and Governance) และการสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับลูกค้า จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขัน
หากคุณเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้คือสิ่งจำเป็น เพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับโอกาสและความท้าทายที่จะเกิดขึ้น
หากท่านต้องการเจาะลึกกลยุทธ์การปรับตัวเพื่อคว้าโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567 หรือต้องการคำปรึกษาเฉพาะด้านสำหรับธุรกิจของท่าน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมสร้างความสำเร็จไปด้วยกัน
