แด่ผู้นำแห่งวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย: วิเคราะห์ผลประกอบการปี 2566 ย้อนกลับ สู่โอกาสทองปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมานับครั้งไม่ถ้วน การประเมินสถานการณ์ปี 2566 ที่ผ่านมาสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยนั้น ไม่อาจกล่าวได้ว่าสดใสเหมือนที่หลายคนคาดหวัง จากโมเมนตัมที่เคยมีมาตั้งแต่ปี 2565 การกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างรวดเร็วในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่ควรจะคึกคักที่สุดอย่างไตรมาส 4 กลับไม่ส่งสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน ปัญหาเหล่านี้ได้ส่งทอดมาถึงต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมยังคงมีความท้าทายอยู่ไม่น้อย
ด้วยความมุ่งมั่นที่จะเจาะลึกถึงแก่นแท้ของสถานการณ์ อสังหาริมทรัพย์ไทย Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานตลอดปี 2566 เป็นการประเมินว่าแต่ละองค์กรสามารถปรับตัวและรับมือกับความผันผวนของตลาดได้อย่างไร และใครคือผู้ที่พิสูจน์ตัวเองว่าเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสภาวะเช่นนี้
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณแห่งการชะลอตัวที่ไม่อาจมองข้าม
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้กว่า 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้เป็นการลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ถึง 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกในระดับรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงการแข่งขันที่สูงขึ้นใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสอง
มีหลายบริษัทที่ต้องเผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล โดยเฉพาะอย่างยิ่ง L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้รวมติดลบไปราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ติดลบ 26%, Lalin Property ที่ -23%, Major Development ที่ -22% และ Siamese Asset ที่ -21% ตัวเลขเหล่านี้ชี้ให้เห็นถึงความยากลำบากในการรักษาฐานรายได้ในสภาวะที่กำลังซื้อโดยรวมชะลอตัว
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีสภาวะการลดลงของรายได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่ติดลบเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai ที่ -10%, Pruksa Holding ที่ -9% และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงราว 4% สัญญาณเหล่านี้เป็นเครื่องเตือนใจให้นักลงทุนและผู้ประกอบการต้องทบทวนกลยุทธ์การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน อย่างรอบคอบ
แสนสิริ ผงาด! แชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
ในที่สุด แสนสิริ ก็สามารถคว้าตำแหน่งผู้นำด้านรายได้รวมของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% ซึ่งเป็นการเฉือนเอาชนะ AP (Thailand) ที่ตามมาในอันดับที่ 2 ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท อย่างน่าประทับใจ ศุภาลัย ยืนหยัดในอันดับที่ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ขณะที่ Land and Houses รั้งอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding คว้าอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
กลุ่ม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ประกอบด้วย:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนถึงความแข็งแกร่งและกลยุทธ์ที่ประสบความสำเร็จของแต่ละบริษัทในการบริหารจัดการรายได้ท่ามกลางสภาวะตลาดที่ท้าทาย
รายได้จากการขาย: มาตรวัดผลงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการอสังหาริมทรัพย์ ผมเชื่อว่าการวัดผลประกอบการที่แท้จริงควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมีการนำรายได้จากแหล่งอื่นมาประกอบ ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการดำเนินธุรกิจหลักได้อย่างเต็มที่ หากเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายเท่านั้น “โฉมหน้า” ของ Top 10 บริษัทในแง่ของรายได้จากการขาย จะมีการปรับเปลี่ยนไปอย่างน่าสนใจ
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท สถานการณ์นี้ยิ่งตอกย้ำความท้าทายที่เกิดขึ้น โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่ประสบปัญหาอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land ซึ่งมีรายได้ตกลงถึง -78%, L.P.N. Development รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ในฐานะผู้นำก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% สิ่งที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) คว้าอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
AP (Thailand) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขายกลับมาได้สำเร็จในปี 2566 ด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท เอาชนะแสนสิริ ที่ทำได้ 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริ เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายได้ถึง 7% ศุภาลัย ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างแข็งแกร่งในอันดับที่ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จในอันดับที่ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding รั้งอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
สำหรับอันดับอื่นๆ ใน Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 18,966 ล้านบาท (แม้รายได้จะลดลง แต่ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้จะลดลง -24% แต่ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค: 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana ที่เริ่มเห็นผลจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขาย โดยในปี 2566 สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% จากปีก่อน ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีของการขยายธุรกิจสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์เต็มรูปแบบ
กำไรสุทธิ: บทสรุปของผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทใดจะสามารถขายได้มากน้อยเพียงใด หากกำไรสุทธิที่เข้ากระเป๋าไม่มากพอ ก็ไม่อาจถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ราว 49,602 ล้านบาท สถานการณ์นี้ยิ่งซับซ้อนขึ้นเมื่อมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิดจนถึงปัจจุบัน ยังไม่สามารถพลิกฟื้นกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาด! ทำกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้ในปี 2566 ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงอย่างมาก แต่ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้บริษัทมีกำไรสูงคือ การขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรได้ถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย ซึ่งทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน ศุภาลัย เฉือนเอาชนะ AP (Thailand) ที่ทำกำไรได้ 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด แสนสิริ รั้งอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท และเป็นบริษัทที่เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง -25% จากปีก่อน
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท (รวมกำไรจากการขายสินทรัพย์)
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท: 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายและโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2567
ข้อมูลเหล่านี้แสดงให้เห็นถึงภาพรวมผลการดำเนินงานที่ซับซ้อนของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งเป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย อย่างไรก็ตาม ภาคธุรกิจนี้ยังคงมีความสามารถในการปรับตัว และหลายบริษัทได้แสดงให้เห็นถึงความยืดหยุ่นในการบริหารจัดการท่ามกลางความผันผวน
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ต้องการความเฉียบคมและกลยุทธ์ที่รอบคอบจากผู้ประกอบการ การเจาะตลาด อสังหาริมทรัพย์พร้อมอยู่ การนำเสนอนวัตกรรมที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภคยุคใหม่ รวมถึงการบริหารจัดการต้นทุนและกระแสเงินสดอย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นปัจจัยสำคัญในการขับเคลื่อนธุรกิจ
หากคุณคือผู้ประกอบการที่กำลังมองหาแนวทางในการปรับตัวหรือนักลงทุนที่ต้องการเข้าใจพลวัตของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และศักยภาพการเติบโตในพื้นที่ต่างๆ เราพร้อมเป็นพันธมิตรที่จะช่วยคุณวิเคราะห์ เจาะลึก และวางแผนกลยุทธ์ที่แม่นยำ เพื่อก้าวข้ามความท้าทายและคว้าโอกาสใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่กำลังจะมาถึงในเร็ววัน ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญที่พร้อมขับเคลื่อนความสำเร็จของคุณไปอีกขั้น.
