เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ใครคือผู้แข็งแกร่งท่ามกลางความผันผวน?
ปี 2566 ที่ผ่านมา นับเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากการคาดการณ์การฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมที่ส่งต่อมาจากปี 2565 กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่ยืดเยื้อ จากปัจจัยแวดล้อมทั้งการเมืองก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ไปจนถึงช่วงปลายปีที่แม้แต่ฤดูกาลขายที่คึกคักที่สุด (ไฮซีซั่น) ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตได้อย่างที่หวัง ส่งผลให้บรรยากาศความไม่แน่นอนยังคงปกคลุมต่อเนื่องมาจนถึงต้นปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวง อสังหาริมทรัพย์ไทย มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน ทั้งช่วงบูมสุดขีดและช่วงปรับฐานที่ยากลำบาก ปี 2566 ถือเป็นบทพิสูจน์สำคัญของความแข็งแกร่งและความสามารถในการปรับตัวของแต่ละองค์กร Property Mentor จึงได้ดำเนินการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานตลอดปี 2566 ว่าบริษัทใดสามารถรับมือกับความท้าทายนี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิ อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่เต็มไปด้วยการแข่งขัน
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณชะลอตัวที่ชัดเจน
จากการวิเคราะห์ข้อมูลพบว่า บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ภาพรวมจะดูไม่แตกต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกลงไป จะเห็นว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมปรับตัวลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงภาวะชะลอตัวที่กระจายตัวในหลายองค์กร
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ คือบริษัทที่มีรายได้รวมติดลบในระดับสูง โดยเฉพาะ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงถึงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ผู้นำตลาดอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีปรากฏการณ์นี้ไปได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การวัดผลประกอบการของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่แท้จริง ควรให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมที่สูงอาจมาจากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก เช่น การขายสินทรัพย์ หรือกำไรจากการลงทุน ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงความสามารถในการสร้างรายได้จากการพัฒนาและขายโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย การเปลี่ยนแปลงในอันดับ Top 10 จึงมีความน่าสนใจอย่างยิ่ง โดยภาพรวมของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีรายได้จากการขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และน่ากังวลยิ่งกว่านั้นคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
ตัวเลขที่น่าตกใจปรากฏในหลายบริษัท เช่น Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ 40% และ Land and Houses ที่ลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำตลาดก็ยังประสบกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ได้มีเพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ เพราะในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้จากการขาย, Sansiri โตโดดเด่น
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีการปรับเปลี่ยนที่น่าสนใจ โดย AP (Thailand) สามารถกลับมาทวงตำแหน่งอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท เฉือนหน้า Sansiri ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท โดย Sansiri ถือเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% ซึ่งเป็นสัญญาณบวกที่น่าจับตามอง
Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างแข็งแกร่งในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่ก้าวขึ้นสู่ Top 5 เป็นครั้งแรก ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกหนึ่งบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
Land and Houses แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ยังคงรักษาที่นั่งใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ติดอันดับ 7 ด้วยรายได้ 10,019 ล้านบาท Origin Property อยู่ในอันดับ 8 แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ยังคงรักษาที่นั่งใน Top 10 ไว้ได้ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) เข้ามาในอันดับ 9 ด้วยรายได้ 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ในอันดับ 10 ด้วยรายได้ 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ถือเป็นสัญญาณที่น่าประทับใจอย่างยิ่งสำหรับบริษัทที่กำลังก้าวเข้ามามีบทบาทสำคัญในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของความสำเร็จ
ท้ายที่สุดแล้ว แม้บริษัทจะสามารถสร้างรายได้จำนวนมาก หากกำไรสุทธิไม่เป็นที่น่าพอใจ หรือมีความสามารถในการแปลงรายได้เป็นกำไรต่ำ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565 สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันด้านต้นทุนและกำลังซื้อที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย
Land and Houses ยังคงเป็นเจ้าแห่งกำไร, Supalai และ AP (Thailand) ไล่จี้ติด
สำหรับ Top 10 บริษัทที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงมาก แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH ยังคงโดดเด่นคือ การมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการนี้ Supalai ซึ่งทำกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
AP (Thailand) ไล่ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท Sansiri แสดงผลงานการเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ติดอันดับ 4 Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset ทำกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท อยู่ในอันดับ 6 เฉือนหน้า Quality House ที่ทำกำไร 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding ทำกำไร 2,339 ล้านบาท ในอันดับ 8 Frasers Property (Thailand) มาในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้ายใน Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
ทิศทางปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ข้อมูลผลประกอบการจาก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนของปี 2566 ที่เป็นปีแห่งความท้าทายและการปรับตัว แนวโน้มในปี 2567 คาดการณ์ว่าจะยังคงเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอน และต้องการการบริหารจัดการที่เฉียบคม การวางกลยุทธ์ที่ยืดหยุ่น และความเข้าใจในความต้องการของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่เปลี่ยนแปลงไป
การจะก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้ บริษัทในอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ไทย จำเป็นต้องให้ความสำคัญกับการสร้างมูลค่าเพิ่มในโครงการ การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน รวมถึงการสร้างสรรค์นวัตกรรมทั้งในด้านการพัฒนาโครงการและการตลาด
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน อสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ หรือสนใจ คอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ หรือ บ้านเดี่ยวทำเลดี การศึกษาข้อมูลวิเคราะห์เชิงลึกเช่นนี้ จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งในการประกอบการตัดสินใจ เราขอเชิญชวนนักลงทุนและผู้ที่สนใจทุกท่าน ร่วมติดตามความเคลื่อนไหวและแนวโน้มของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างใกล้ชิด เพื่อให้สามารถคว้าโอกาสและสร้างผลตอบแทนที่ดีที่สุด ท่ามกลางภูมิทัศน์ของตลาดที่กำลังพัฒนาอย่างต่อเนื่อง
ไม่ว่าคุณจะเป็นนักลงทุนที่มองหาผลตอบแทนที่มั่นคง หรือเป็นผู้บริโภคที่กำลังมองหาบ้านในฝัน การทำความเข้าใจภาพรวมของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย เป็นก้าวแรกที่สำคัญสู่ความสำเร็จ หากคุณต้องการคำปรึกษาเชิงลึก หรือมีข้อสงสัยเกี่ยวกับโอกาสในการลงทุน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมวางแผนการลงทุนที่เหมาะสมกับเป้าหมายของคุณในปี 2567 นี้
