ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เจาะลึกจากผู้เชี่ยวชาญ
ปี 2566 เป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากการคาดการณ์ว่าจะมีโมเมนตัมที่ดีต่อเนื่องมาจากปี 2565 ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ยังคงดำเนินไปจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงมีสัญญาณความไม่แน่นอน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเป็นระยะเวลากว่าทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทรับมือกับสภาวะตลาดเช่นนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่ยืนหยัดเป็นผู้นำอย่างแท้จริง
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณการชะลอตัวที่ชัดเจน
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แต่การเจาะลึกรายบริษัทเผยให้เห็นภาพที่น่ากังวลกว่านั้น โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ 28% ตามมาด้วย Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่ติดลบในระดับใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26% ขณะที่ Lalin Property (LL) ประสบปัญหา -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อน นอกจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ก็มีรายได้รวมลดลงราว 4%
รายได้รวมสูงสุด: การขับเคี่ยวที่เข้มข้น
เมื่อพิจารณาถึงบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 มีดังนี้:
Siri (แสนสิริ): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (เอพี (ไทยแลนด์)): 38,399 ล้านบาท
Supalai (ศุภาลัย): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (แลนด์แอนด์เฮ้าส์): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (พฤกษา โฮลดิ้ง): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น): 24,487 ล้านบาท
U City (ยูนิเวนเจอร์): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย)): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (สิงห์ เอสเตท): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของประสิทธิภาพการดำเนินงาน
หากจะวัดผลงานที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องพิจารณารายได้จากการขายเป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับแรงหนุนจากแหล่งรายได้อื่นที่ไม่ใช่การดำเนินธุรกิจหลัก อย่างไรก็ตาม การพิจารณารายได้จากการขายช่วยให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้นถึงความสามารถในการทำยอดขายของบริษัท
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้จากการขายรวมกันประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำตลาดก็มีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ไม่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่ แต่ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
ผู้นำรายได้จากการขาย: AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (เอพี (ไทยแลนด์)): 36,927 ล้านบาท
Siri (แสนสิริ): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7% และเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต)
Supalai (ศุภาลัย): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (พฤกษา โฮลดิ้ง): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (แลนด์แอนด์เฮ้าส์): 18,966 ล้านบาท (ยังคงติด Top 10 แม้รายได้จะลดลง)
Frasers Property (Thailand) (เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย)): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้): 8,840 ล้านบาท (มีรายได้ลดลง 24% แต่ยังคงติด Top 10)
Quality Houses (ควอลิตี้ เฮ้าส์): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ Central Pattana (CPN) ควรได้รับการกล่าวถึงเป็นพิเศษ เนื่องจากบริษัทได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตที่น่าจับตามอง
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดผลตอบแทนที่แท้จริง
แม้ว่าการสร้างยอดขายจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่หัวใจสำคัญของความสำเร็จในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คือความสามารถในการสร้างผลกำไรสุทธิ การมีกำไรน้อย ย่อมหมายถึงการเก็บเกี่ยวผลตอบแทนที่น้อยลง
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses (LH) ยืนหนึ่งผู้นำด้านกำไรสุทธิ
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH) (แลนด์แอนด์เฮ้าส์): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่มีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท เป็นปัจจัยหลัก)
Supalai (SPALI) (ศุภาลัย): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP) (เอพี (ไทยแลนด์)): 6,054 ล้านบาท
Siri (แสนสิริ): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%)
Origin Property (ORI) (ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25% จากปีก่อน)
SC Asset Corporation (SC) (เอสซี แอสเสท): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH) (ควอลิตี้ เฮ้าส์): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH) (พฤกษา โฮลดิ้ง): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT) (เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย)): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN) (เซ็นทรัลพัฒนา): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
จากข้อมูลที่วิเคราะห์ข้างต้น แสดงให้เห็นอย่างชัดเจนว่าปี 2566 เป็นปีที่ยากลำบากสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยรวมแล้ว ทั้งรายได้รวม รายได้จากการขาย และกำไรสุทธิ ต่างเผชิญกับแรงกดดัน การบริหารจัดการต้นทุน การปรับกลยุทธ์การขาย และการรักษาฐานลูกค้า จะเป็นกุญแจสำคัญในการฝ่าฟันวิกฤตการณ์นี้
อย่างไรก็ตาม ภาคอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นกลไกสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศ ผมเชื่อมั่นว่าบริษัทที่มีวิสัยทัศน์กว้างไกล มีการบริหารจัดการที่แข็งแกร่ง และสามารถปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของตลาดได้อย่างรวดเร็ว จะยังคงสามารถสร้างการเติบโตและคว้าโอกาสใหม่ๆ ได้
หากท่านเป็นเจ้าของธุรกิจ นักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจในภาพรวมผลการดำเนินงานของบริษัทต่างๆ เป็นจุดเริ่มต้นที่สำคัญในการวางแผนกลยุทธ์ และการตัดสินใจทางธุรกิจที่ถูกต้อง หากท่านต้องการคำปรึกษาเชิงลึก หรือต้องการทราบข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับโอกาสและความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เราพร้อมที่จะเป็นที่ปรึกษาให้กับท่าน ก้าวต่อไปด้วยความมั่นใจไปกับเรา.
