วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เจาะลึกจากกูรูผู้คร่ำหวอด
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป นับเป็นหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้ความคาดหวังจะตั้งอยู่บนพื้นฐานของโมเมนตัมเชิงบวกที่ส่งต่อมาจากปี 2565 ซึ่งหลายฝ่ายมองว่าธุรกิจกำลังจะทะยานสู่จุดสูงสุดใหม่ แต่ความเป็นจริงกลับพลิกผัน ตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยที่ปกติจะเป็นฤดูกาลทอง (High Season) ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง และบรรยากาศที่อึมครึมนี้ก็ได้ล่วงเลยมาถึงต้นปี 2567 โดยที่ยังไม่มีสัญญาณบ่งชี้ถึงการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด การวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จึงเป็นเครื่องมือสำคัญในการประเมินสถานการณ์ และหาคำตอบว่าใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและพิสูจน์ตัวเองได้ท่ามกลางความผันผวนนี้
ภาพรวมผลประกอบการปี 2566: รายได้รวมที่ทรงตัว แต่สัญญาณการชะลอตัวปรากฏชัด
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อสำรวจผลการดำเนินงานในปี 2566 โดยภาพรวมแล้ว บริษัทเหล่านี้สามารถทำรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้รวมอยู่ที่ 376,141 ล้านบาท แม้การลดลงเพียง 1.2% อาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบความจริงที่น่ากังวลกว่านั้น คือ 25 จาก 41 บริษัท กลับมีรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่กำลังเข้ามากระทบธุรกิจในภาพกว้าง
บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายได้ติดลบ: สัญญาณเตือนที่มองข้ามไม่ได้
บางบริษัทประสบกับภาวะรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมติดลบราว 28% ถัดมาคือ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลงถึง 26% ตามมาด้วย Lalin Property (LL) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในฐานะผู้นำตลาด ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบถึง 18% ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้สูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ขณะที่ Supalai (SPALI) ก็มีรายได้ลดลง 10%, Pruksa Holding (PSH) -9% และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
บทพิสูจน์ความแกร่ง: แสนสิริครองแชมป์รายได้รวม เติบโตสวนกระแส
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
สิ่งที่น่าสนใจคือ แสนสิริ สามารถก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำด้านรายได้รวมได้สำเร็จ ด้วยการเติบโตอย่างแข็งแกร่งถึง 12% ท่ามกลางภาพรวมตลาดที่ชะลอตัว ถือเป็นความสำเร็จที่น่าจับตา และแสดงให้เห็นถึงความสามารถในการปรับตัวและกลยุทธ์การตลาดที่เหนือชั้น
รายได้จากการขาย: หัวใจหลักของการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาถึงแก่นแท้ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งก็คือ “รายได้จากการขาย” ตัวเลขรายได้รวมอาจไม่สะท้อนภาพความแข็งแกร่งที่แท้จริงเสมอไป เนื่องจากบางบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม การวิเคราะห์เฉพาะรายได้จากการขายจะทำให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
ความท้าทายที่รุนแรงในรายได้จากการขาย
ผลกระทบจากการชะลอตัวของตลาดสะท้อนชัดเจนในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างมาก เช่น Raimon Land ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังเผชิญกับรายได้ที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2%
ความท้าทายนี้ไม่ได้จำกัดอยู่แค่ในกลุ่มบริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น แต่กระทบเป็นวงกว้าง แม้แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทแรกที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ประสบกับภาวะรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้จากการขาย แต่ต้องเผชิญแรงกดดัน
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
AP (Thailand) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขายกลับมาได้ โดยมีรายได้จากการขายถึง 36,927 ล้านบาท แม้ว่าแสนสิริจะตามมาติดๆ และเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% ถือเป็นเครื่องยืนยันถึงความแข็งแกร่งของแบรนด์และการบริหารจัดการโครงการที่น่าสนใจ
Central Pattana: การเข้ามาเขย่าวงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
มีอีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ นั่นคือ Central Pattana (CPN) หลังจากที่ได้ทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนอย่างงดงาม โดยมีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า การเข้ามาของผู้เล่นรายใหญ่ที่มีประสบการณ์ในธุรกิจค้าปลีกและอสังหาริมทรัพย์เช่นนี้ ย่อมส่งผลต่อภูมิทัศน์การแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างแน่นอน
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของ “ผู้ชนะตัวจริง”
แม้การสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่สิ่งที่สะท้อนถึงความสำเร็จที่แท้จริงและผลตอบแทนสูงสุดที่ผู้ถือหุ้นจะได้รับ ก็คือ “กำไรสุทธิ” ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีแล้ว นับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565 ซึ่งสะท้อนถึงความท้าทายในการบริหารจัดการต้นทุนและกำลังซื้อของผู้บริโภค
Land and Houses ยืนหนึ่งเรื่องกำไร แม้รายได้ลดลง
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี)
Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้ แม้รายได้จะลดลง สาเหตุหลักมาจากกำไรพิเศษประมาณ 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งหากไม่นับรวมรายการนี้ ศุภาลัย (SPALI) ก็มีโอกาสก้าวขึ้นเป็นอันดับหนึ่งได้ โดยทำกำไรไป 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) ที่ทำกำไร 6,054 ล้านบาทไปอย่างฉิวเฉียด
ความโดดเด่นของแสนสิริในการเติบโตก้าวกระโดดถึง 42% จนมีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงการบริหารจัดการต้นทุนและประสิทธิภาพการดำเนินงานที่ดีเยี่ยม ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้บริษัทยังคงทำกำไรได้ท่ามกลางภาวะตลาดที่ท้าทาย
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายยังคงอยู่ แต่โอกาสสำหรับผู้ปรับตัวได้
ข้อมูลที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ เป็นภาพสะท้อนที่ชัดเจนของผลประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 แม้จะเป็นปีที่ยากลำบาก แต่ก็มีบริษัทที่สามารถแสดงศักยภาพและปรับตัวได้อย่างโดดเด่น
ปี 2567 ยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ทั้งจากปัจจัยภายนอก เช่น สภาวะเศรษฐกิจโลก, อัตราดอกเบี้ย, และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังคงอ่อนแอ รวมถึงปัจจัยภายในประเทศ เช่น ความไม่แน่นอนทางการเมือง และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภค
แต่ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ, เข้าใจความต้องการของตลาดอย่างลึกซึ้ง, สร้างสรรค์นวัตกรรมผลิตภัณฑ์และบริการ, และมีกลยุทธ์การตลาดที่เฉียบคม จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวข้ามผ่านความท้าทายนี้ไปได้ และอาจเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในอุตสาหกรรมที่เปลี่ยนแปลงตลอดเวลานี้
หากคุณเป็นนักลงทุน, ผู้ประกอบการ, หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจในข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ คือก้าวแรกที่สำคัญในการวางแผนกลยุทธ์เพื่อรับมือกับปีที่กำลังจะมาถึง หากต้องการทราบข้อมูลเพิ่มเติม หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการลงทุนและกลยุทธ์สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กรุณาติดต่อเราเพื่อเริ่มต้นการเดินทางสู่ความสำเร็จอย่างยั่งยืน.
