ปี 2566: บทพิสูจน์ความแข็งแกร่งของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยในภาวะผันผวน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมาหลายครั้ง แต่ปี 2566 ถือเป็นปีที่มีความท้าทายพิเศษ แม้ว่าความคาดหวังในปี 2565 จะดูสดใส ด้วยโมเมนตัมที่กำลังส่งเสริมให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ‘take off’ แต่เมื่อมองย้อนกลับไป ภาวะชะลอตัวที่เริ่มต้นก่อนการเลือกตั้งใหญ่ กลับลากยาวต่อเนื่องไปจนถึงปลายปี 2566 แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง และความกังวลนี้ก็ยังคงส่งผ่านมายังปี 2567
เพื่อทำความเข้าใจสถานการณ์อย่างลึกซึ้ง Property Mentor ได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายนี้ได้อย่างไร และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสนามที่เต็มไปด้วยการแข่งขันนี้
ภาพรวมรายได้รวม: ทรงตัวแต่ซ่อนรอยร้าว
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือว่าลดลงเล็กน้อยเพียงราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขโดยรวมอาจดูไม่น่ากังวลนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบความจริงที่น่าสนใจว่า มีถึง 25 จาก 41 บริษัท (คิดเป็นกว่า 60%) ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
เราเห็นบริษัทหลายแห่งที่รายได้รวมติดลบในระดับสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LALIN) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siam Asset (SAE) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่รอด มีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความจริง
หากจะวัดกันที่ความแข็งแกร่งของธุรกิจหลักอย่างแท้จริง “รายได้จากการขาย” คือตัวชี้วัดสำคัญที่ไม่อาจมองข้ามได้ เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่นหรือรายการพิเศษ ซึ่งอาจไม่สะท้อนผลการดำเนินงานของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ภาพของ 10 อันดับแรกมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างเห็นได้ชัด
รวม 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท (มากกว่า 73%) ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทอย่าง Raimon Land (RML) ประสบปัญหาหนัก รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% สิ่งที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ผู้นำอย่าง AP (Thailand) (AP) ก็ยังเจอแรงกดดัน โดยมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่มีรายได้จากการขายลดลง ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่เผชิญกับภาวะรายได้จากการขายถดถอย
AP (Thailand) ยังคงเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท (ยังคงรักษาอันดับได้อย่างแข็งแกร่ง)
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13% และก้าวสู่ Top 5)
Pruksa Holding (PSH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงอยู่ใน Top 10 แม้รายได้จะลดลง)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นและน่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการปรับตัวและคว้าโอกาสในตลาด
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์สุดท้ายของความสำเร็จ
แม้ว่ายอดขายจะเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญ แต่ผลกำไรสุทธิคือบทสรุปสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง บริษัทที่สามารถสร้างผลกำไรได้สูงสุด คือบริษัทที่บริหารจัดการต้นทุน การดำเนินงาน และการลงทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่รายงานผลขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท (เกือบครึ่งหนึ่ง) มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses (LH) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านกำไรสุทธิ
สำหรับ Top 10 บริษัทที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้จะลดลง แต่กำไรสูงสุดจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท (เกือบคว้าอันดับ 1 หากไม่มีรายการพิเศษของ LH)
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท (เฉียดฉิวในอันดับ 3)
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรจะลดลง -25% แต่ยังคงติด Top 5)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท (เฉือน QH ไปอย่างหวุดหวิด)
Pruksa Holding (PSH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางในปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ
ข้อมูลจาก Property Mentor แสดงให้เห็นอย่างชัดเจนว่า ปี 2566 เป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้ตัวเลขรายได้รวมจะดูทรงตัว แต่เมื่อเจาะลึกรายได้จากการขายและกำไรสุทธิ จะพบว่ามีหลายบริษัทที่ต้องเผชิญกับแรงกดดันอย่างหนัก
สำหรับปี 2567 แนวโน้มยังคงมีความไม่แน่นอนสูง ภาคอสังหาริมทรัพย์จะต้องเผชิญกับปัจจัยรอบด้าน ทั้งอัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับสูง, ภาวะเศรษฐกิจโลกที่ผันผวน, นโยบายของภาครัฐที่อาจมีผลกระทบต่อตลาด, และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
บริษัทที่สามารถอยู่รอดและเติบโตได้ในภาวะเช่นนี้ คือบริษัทที่มีโครงสร้างทางการเงินที่แข็งแกร่ง, มีความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ, มีการพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่แท้จริง, และมีกลยุทธ์การตลาดที่เฉียบคม
การวิเคราะห์นี้เป็นเพียงส่วนหนึ่งของภาพรวมที่ใหญ่กว่า ในฐานะผู้ที่อยู่ในวงการมายาวนาน ผมเชื่อมั่นว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะยังคงมีศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว เพียงแต่ผู้ประกอบการจะต้องมีความพร้อมในการปรับตัว เรียนรู้ และสร้างสรรค์นวัตกรรมอยู่เสมอ
หากท่านเป็นนักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจในข้อมูลเหล่านี้คือจุดเริ่มต้นที่สำคัญสู่การตัดสินใจที่ชาญฉลาด หากคุณต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการปรึกษาเกี่ยวกับกลยุทธ์การลงทุนและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน ทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำแนะนำเสมอ มาเริ่มต้นวางแผนอนาคตของคุณไปพร้อมกันวันนี้
