ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนบนกระดานหลัก
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์การเปลี่ยนแปลงของตลาดอย่างใกล้ชิด และปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับภาคธุรกิจนี้ แม้จะมีความคาดหวังว่าโมเมนตัมจากปี 2565 ซึ่งเป็นช่วงที่อุตสาหกรรมเริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัว จะผลักดันให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เติบโตได้อย่างต่อเนื่อง แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป
เมื่อเข้าสู่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้เข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้ง และการชะลอตัวนี้ยังคงดำเนินต่อไปตลอดทั้งปี แม้แต่ในช่วงไฮซีซั่นของไตรมาส 4 ซึ่งปกติเป็นช่วงเวลาที่ตลาดคึกคักที่สุด กลับไม่แสดงสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน และสถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงนี้ก็ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567
เพื่อให้เห็นภาพรวมและประเมินศักยภาพของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับความท้าทายในปี 2566 ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่ก้าวข้ามผ่านช่วงเวลายากลำบากนี้ไปได้อย่างสง่างาม
รายได้รวมปี 2566: ภาพรวมการชะลอตัวและความแตกต่างรายบริษัท
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ Property Mentor ได้ทำการสำรวจ สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าสัดส่วนของบริษัทที่มีรายได้ลดลงนั้นมีจำนวนมากถึง 25 จาก 41 บริษัท ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่กระจายตัวอยู่ทั่วทั้งอุตสาหกรรม
บริษัทหลายแห่งเผชิญกับภาวะรายได้ติดลบในอัตราที่น่ากังวล ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) มีรายได้รวมลดลงในระดับ 20% ขึ้นไป โดยเฉพาะ LPN และ CGD ที่ติดลบประมาณ 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26% ขณะที่ Lalin Property (LPH) ตามมาด้วย -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงภาวะรายได้ติดลบ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตอีกประการคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายงานว่ารายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านรายได้รวม: การแข่งขันที่เข้มข้น
เมื่อพิจารณาจากรายได้รวมในกลุ่ม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City Public Company Limited (U): 17,672 ล้านบาท (ภายใต้ชื่อเดิมคือ U-Property)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมาจากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง เช่น รายได้จากการให้เช่า หรือการขายสินทรัพย์อื่นๆ
ภาพรวมของรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ พบว่ามีการลดลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีรายได้จากการขายรวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และสัดส่วนของบริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงมีสูงถึง 30 จาก 41 บริษัท
บางบริษัทเผชิญกับรายได้จากการขายที่ตกลงอย่างหนัก เช่น Raimon Land (RML) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) แม้จะเป็นบริษัทขนาดใหญ่ มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2%
ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายงานว่ารายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่แพร่หลายในอุตสาหกรรม
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านรายได้จากการขาย: การปรับตัวและรักษาตำแหน่ง
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
Quality Houses Public Company Limited (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ Central Pattana (CPN) เป็นอีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามอง โดยในปี 2566 สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของแบรนด์และความสำเร็จในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสามารถทำรายได้มากน้อยเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถสร้างผลกำไรได้ ก็ย่อมไม่ถือเป็น “ผู้ชนะ” ที่แท้จริง
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท และมีกว่า 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ ขณะที่มีกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่งที่กำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses (LH) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านกำไรสุทธิ
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท
แม้จะมีรายได้รวมที่ลดลง แต่ LH สามารถทำกำไรสุทธิสูงสุดได้ในปีนี้ ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการบันทึกกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการนี้ Supalai (SPALI) น่าจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (กำไรก่อนหักภาษีประมาณ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มปี 2567
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมของตลาดที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายในปี 2566 ที่ผ่านมา การปรับตัวเพื่อรับมือกับสภาพเศรษฐกิจที่ผันผวน การแข่งขันที่รุนแรง และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป ถือเป็นปัจจัยสำคัญที่จะชี้วัดความสำเร็จของแต่ละบริษัท
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกหนึ่งปีที่ยากลำบากสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย การติดตามความเคลื่อนไหวของตลาด กลยุทธ์การดำเนินงานของแต่ละบริษัท และปัจจัยมหภาคต่างๆ จะเป็นสิ่งสำคัญสำหรับผู้ที่อยู่ในอุตสาหกรรมนี้
ในสภาวะตลาดที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอนนี้ การวางแผนกลยุทธ์ที่รอบคอบ การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และการปรับตัวให้เข้ากับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว คือกุญแจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้ผ่านพ้นวิกฤตนี้ไปได้
หากท่านเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจภาพรวมของผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนเหล่านี้ จะช่วยให้ท่านสามารถตัดสินใจและวางแผนการลงทุนได้อย่างมีข้อมูลและมีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น หากท่านต้องการเจาะลึกข้อมูล หรือปรึกษาเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567 และการวางแผนกลยุทธ์เพื่อความสำเร็จในระยะยาว โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อรับคำแนะนำเฉพาะบุคคลและมองเห็นโอกาสท่ามกลางความท้าทาย.
