พลิกเกมอสังหาฯ ไทย 2568: ถอดรหัสกลยุทธ์ Property Perfect สู่การเติบโตอย่างยั่งยืนในยุคแห่งความผันผวน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและการปรับตัวของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ไม่เคยมีครั้งไหนที่รู้สึกว่า “ความท้าทาย” นั้นเข้มข้นและซับซ้อนเท่ากับสถานการณ์ปัจจุบันของปี 2568 ท่ามกลางกระแสเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงผันผวนและปัจจัยทางการเมืองที่ยังคงสร้างความไม่แน่นอน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับบททดสอบครั้งสำคัญที่สุดในรอบสองทศวรรษ ผู้ประกอบการน้อยใหญ่ต่างต้องงัดกลยุทธ์เด็ดออกมาเพื่อประคองธุรกิจและแสวงหาโอกาสใหม่ ๆ ท่ามกลางเมฆหมอกแห่งความไม่ชัดเจน
หนึ่งในกรณีศึกษาที่น่าสนใจและสะท้อนถึงการปรับตัวอย่างมีวิสัยทัศน์คือ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) หรือ PPF ที่ได้ประกาศแผนพลิกเกมครั้งใหญ่ โดยตั้งเป้าหมายการฟื้นตัวและสร้างการเติบโตอย่างแข็งแกร่งสำหรับปี 2569 และก้าวต่อไปจนถึงปี 2571 แผนงานนี้ไม่ใช่เพียงแค่การตั้งเป้ายอดขาย แต่เป็นการปรับโครงสร้างและกลยุทธ์ธุรกิจอย่างรอบด้าน เพื่อสร้างภูมิคุ้มกันและความยั่งยืนในระยะยาว ซึ่งเป็นแนวทางที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ ทั่วไปควรศึกษาและนำไปปรับใช้
ภูมิทัศน์อสังหาฯ ไทย 2568: ตลาดหดตัวและความเชื่อมั่นที่สั่นคลอน
สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 ถือเป็นช่วงเวลาที่ยากลำบากอย่างที่ไม่เคยเป็นมาก่อน ตัวเลขด้านอุปทานและอุปสงค์ลดลงสู่ระดับต่ำสุดในรอบ 20 ปี สะท้อนถึงปัจจัยลบหลายประการที่ถักทอเข้าหากันอย่างซับซ้อน
กำลังซื้อที่ชะลอตัว: หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงต่อเนื่อง อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงทรงตัว หรือมีแนวโน้มปรับขึ้น รวมถึงค่าครองชีพที่เพิ่มสูงขึ้น ล้วนส่งผลกระทบต่ออำนาจการซื้อของผู้บริโภคอย่างมีนัยสำคัญ ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะกลุ่มเรียลดีมานด์ ต่างชะลอการตัดสินใจ บางส่วนเพราะกังวลกับความมั่นคงทางการเงินในอนาคต บางส่วนเพราะรอจังหวะที่สถานการณ์จะเอื้ออำนวยมากกว่านี้ การแข่งขันที่รุนแรงในตลาดสินเชื่อบ้านยิ่งตอกย้ำความท้าทายนี้
ความไม่แน่นอนทางการเมืองและเศรษฐกิจ: การเปลี่ยนผ่านทางการเมืองในระยะที่ผ่านมา แม้จะผ่านพ้นไปแล้ว แต่ผลพวงจากนโยบายที่ขาดความต่อเนื่องหรือความชัดเจน ยังคงเป็นเงาตามหลอกหลอน สร้างความลังเลทั้งในหมู่นักลงทุนไทยและต่างชาติ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่ต้องการความมั่นคงและผลตอบแทนที่คาดการณ์ได้ ความเชื่อมั่นโดยรวมในระบบเศรษฐกิจจึงยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง
อุปทานที่ลดลง: ด้วยสภาพตลาดที่ไม่เอื้ออำนวย ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จึงชะลอการเปิดโครงการใหม่ ๆ เพื่อลดความเสี่ยง สะท้อนจากตัวเลขคาดการณ์โครงการเปิดใหม่ในปี 2568 ที่จะมีเพียงประมาณ 30,000 หน่วย ซึ่งไม่เพียงพอต่อความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยที่แม้จะชะลอตัวแต่ก็ยังอยู่ที่ประมาณ 46,000 หน่วย แสดงให้เห็นถึงช่องว่างระหว่างอุปทานและอุปสงค์ที่ผู้ประกอบการต้องตีความอย่างละเอียด
ภายใต้สถานการณ์เช่นนี้ การดำเนินธุรกิจแบบเดิมๆ อาจไม่สามารถนำไปสู่การเติบโตได้อีกต่อไป ผู้ประกอบการต้องปรับ mindset และกลยุทธ์ เพื่อให้ก้าวข้ามความท้าทายเหล่านี้ไปได้ และนี่คือสิ่งที่ Property Perfect กำลังมุ่งมั่นทำ
Property Perfect: กลยุทธ์เชิงรุกเพื่อการฟื้นตัวและสร้างความยั่งยืน
คุณศานิต อรรถญาณสกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) ได้ฉายภาพกลยุทธ์สำคัญสำหรับปี 2569 ที่มุ่งเน้นการพลิกฟื้นและสร้างการเติบโตอย่างระมัดระวังแต่ทรงพลัง โดยตั้งเป้ายอดขายรวม 11,000 ล้านบาท แบ่งเป็นยอดขายจากโครงการของพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค 9,000 ล้านบาท และจากโครงการคอนโดมิเนียมของ แกรนด์ แอสเสท โฮเทลส์ แอนด์ พรอพเพอร์ตี้ ซึ่งเป็นบริษัทในเครืออีก 2,000 ล้านบาท โดยมีเป้าหมายที่ทะเยอทะยานกว่านั้นคือ การสร้างสัดส่วนรายได้ประจำ (Recurring Income) ให้แตะ 30% ภายในปี 2571
เป้าหมายนี้ไม่ใช่แค่ตัวเลข แต่เป็นการสะท้อนถึงวิสัยทัศน์ที่ลึกซึ้งในการสร้างภูมิคุ้มกันให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว ซึ่งผมมองว่าเป็นแนวคิดที่สำคัญยิ่งสำหรับปี 2568 และในอนาคตอันใกล้ กลยุทธ์หลักที่ PPF กำลังขับเคลื่อนสามารถถอดรหัสได้ดังนี้:
ยกระดับผลิตภัณฑ์และคุณภาพงานก่อสร้าง: การตอบโจทย์ที่แท้จริงในทุกเซกเมนต์
หัวใจสำคัญของการฟื้นฟูตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ซบเซาคือ “คุณภาพ” และ “การตอบโจทย์” ที่เหนือกว่าคู่แข่ง Property Perfect เข้าใจดีว่าผู้บริโภคในปัจจุบันไม่ได้มองหาแค่บ้าน แต่กำลังมองหา “พื้นที่ชีวิต” ที่ตอบรับกับพฤติกรรมและความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว
การเปิดตัวแบบบ้านรุ่นใหม่ในทุกเซกเมนต์: การออกแบบบ้านในยุค 2025 ต้องคำนึงถึงมากกว่าแค่ความสวยงาม แต่ต้องรวมถึงฟังก์ชันการใช้งานที่ยืดหยุ่น การประหยัดพลังงาน สุขภาพ และเทคโนโลยีอัจฉริยะ (Smart Home Integration) PPF วางแผนเปิดตัวแบบบ้านทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์โฮม ที่ผ่านการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก (Data-Driven Insights) และการทำงานร่วมกันระหว่างสถาปนิกภายในและภายนอกองค์กร ซึ่งทำให้มั่นใจได้ว่าแบบบ้านใหม่เหล่านี้จะ:
รองรับการใช้ชีวิตแบบ Hybrid: ด้วยพื้นที่ที่สามารถปรับเปลี่ยนเป็น Home Office, Co-working Space หรือพื้นที่พักผ่อนส่วนตัวได้อย่างลงตัว
ส่งเสริมสุขภาพและสุขภาวะ: การออกแบบที่คำนึงถึงแสงธรรมชาติ การระบายอากาศ การเลือกใช้วัสดุที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมและสุขภาพ (Eco-friendly & Health-centric materials) รวมถึงพื้นที่สีเขียวภายในโครงการ
เน้นฟังก์ชันขนาดใหญ่ขึ้น: เพื่อตอบรับการใช้ชีวิตของครอบครัวขยาย หรือการเก็บของที่มากขึ้น การขยายพื้นที่ใช้สอยภายในบ้านจึงเป็นสิ่งจำเป็น
ความยั่งยืนและพลังงานสะอาด: การติดตั้ง Solar Panel หรือการออกแบบที่ช่วยลดการใช้พลังงาน ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่ผู้บริโภคยุคใหม่ให้ความสำคัญ ซึ่งเป็นเทรนด์ “อสังหาริมทรัพย์ยั่งยืน” ที่กำลังมาแรง
การควบคุมคุณภาพงานก่อสร้างอย่างเข้มข้น: ในตลาดที่ผู้บริโภคมีความระมัดระวังในการตัดสินใจซื้อ คุณภาพคือกุญแจสำคัญในการสร้างความเชื่อมั่น PPF เน้นย้ำการพัฒนากระบวนการตรวจสอบมาตรฐานการก่อสร้างให้สูงขึ้น เพื่อส่งมอบบ้านที่มีคุณภาพ ไร้ข้อบกพร่อง ซึ่งนอกจากจะช่วยลดปัญหาหลังการขายแล้ว ยังเป็นการสร้างชื่อเสียงและความน่าเชื่อถือให้กับแบรนด์ในระยะยาว เป็นการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนสูงในแง่ของความพึงพอใจลูกค้า
ปรับปรุงสโมสรสู่การเป็น “ศูนย์สุขภาพและไลฟ์สไตล์” (Health & Lifestyle Club): สร้างมูลค่าเพิ่มเหนือความคาดหมาย
นอกเหนือจากตัวบ้านแล้ว สิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญในการดึงดูดผู้ซื้อ โดยเฉพาะในยุคที่ผู้คนให้ความสำคัญกับสุขภาพและคุณภาพชีวิตอย่างที่ไม่เคยเป็นมาก่อน Property Perfect ได้วางแผนปรับปรุงสโมสร 25 แห่งภายในโครงการต่าง ๆ ให้กลายเป็น Health & Lifestyle Club เต็มรูปแบบ
ตอบรับเทรนด์ Wellness Living: การสร้างพื้นที่ส่วนกลางที่ครบวงจรด้านสุขภาพและไลฟ์สไตล์ ไม่ได้เป็นเพียงแค่การมีฟิตเนสหรือสระว่ายน้ำ แต่รวมถึงการออกแบบพื้นที่สำหรับการผ่อนคลาย (เช่น สปา, โยคะสตูดิโอ), พื้นที่สำหรับกิจกรรมสร้างสรรค์ (เช่น ห้องเวิร์คช็อป, พื้นที่ทำงานร่วมกัน), และแม้กระทั่งการจัดกิจกรรมส่งเสริมสุขภาพที่หลากหลาย
สร้างชุมชนและประสบการณ์ที่ไม่เหมือนใคร: Health & Lifestyle Club จะเป็นมากกว่าแค่สิ่งอำนวยความสะดวก แต่จะเป็นศูนย์กลางในการสร้างปฏิสัมพันธ์ระหว่างลูกบ้าน เป็นพื้นที่ที่ส่งเสริมคุณภาพชีวิตแบบองค์รวม และสร้างความผูกพันกับโครงการ ซึ่งช่วยเพิ่ม “มูลค่าเพิ่มอสังหา” ให้กับทรัพย์สินของลูกบ้าน และทำให้โครงการมีความน่าสนใจและโดดเด่นจากคู่แข่ง การลงทุนในสิ่งอำนวยความสะดวกเหล่านี้ ยังเป็นการลงทุนใน “ประสบการณ์” ของผู้อยู่อาศัย ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจซื้อสำหรับผู้บริโภคยุคใหม่ที่มองหามากกว่าแค่ที่อยู่อาศัย
ลงทุนในธุรกิจสร้างรายได้ประจำ (Recurring Income): เสริมแกร่งภูมิคุ้มกันธุรกิจ
นี่คือกลยุทธ์ที่ผมมองว่าชาญฉลาดและมีความสำคัญอย่างยิ่งต่อการสร้างความยั่งยืนให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว ในช่วงที่ตลาดพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยมีความผันผวนสูง การมีแหล่งรายได้ที่มั่นคงและสม่ำเสมอจึงเป็นสิ่งจำเป็น Property Perfect ตั้งเป้าเพิ่มสัดส่วนรายได้ประจำให้ไม่น้อยกว่า 30% ภายในปี 2571 โดยไม่พึ่งพิงรายได้จากการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแต่เพียงอย่างเดียว
การกระจายความเสี่ยง: การลงทุนในธุรกิจที่มีศักยภาพในการสร้างกระแสรายได้ที่สม่ำเสมอ เป็นการกระจายความเสี่ยง ลดการพึ่งพิงรายได้หลักจากยอดขายโครงการที่อยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว ซึ่งมักได้รับผลกระทบจากปัจจัยภายนอกได้ง่าย
โอกาสในการลงทุนที่หลากหลาย: PPF กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในธุรกิจที่สามารถสร้าง Recurring Income ได้ เช่น:
ธุรกิจโรงแรมและรีสอร์ท: ซึ่งแกรนด์ แอสเสทฯ มีความเชี่ยวชาญอยู่แล้ว และเป็นแหล่งรายได้ที่สำคัญ โดยเฉพาะเมื่อภาคการท่องเที่ยวเริ่มฟื้นตัว
อสังหาริมทรัพย์ให้เช่า: เช่น อาคารสำนักงานให้เช่า, พื้นที่ค้าปลีก, เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ หรือแม้กระทั่งอสังหาริมทรัพย์เชิงอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ ที่ยังคงมีความต้องการสูง
ธุรกิจบริการด้านอสังหาริมทรัพย์: เช่น การบริหารจัดการอาคาร (Property Management), การบริหารชุมชน, หรือบริการด้านสุขภาพสำหรับผู้สูงอายุ (Senior Living) ที่มีแนวโน้มเติบโตอย่างต่อเนื่องตามโครงสร้างประชากร
สร้างความมั่นคงในระยะยาว: การมีฐานรายได้ที่มั่นคงทำให้บริษัทมีกระแสเงินสดที่แข็งแกร่ง สามารถรองรับการลงทุนในอนาคต และสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้ถือหุ้นและนักลงทุน กลยุทธ์นี้เป็นการเปลี่ยนผ่านจาก “ผู้พัฒนาโครงการ” สู่ “ผู้บริหารพอร์ตอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจร” ที่ยั่งยืนกว่า
บทเรียนและก้าวต่อไปสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย
สิ่งที่ Property Perfect กำลังดำเนินการอยู่ ไม่ได้เป็นเพียงแค่แผนธุรกิจของบริษัทเดียว แต่ยังเป็นบทเรียนอันล้ำค่าและแนวทางปฏิบัติสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายอื่น ๆ ในตลาดที่กำลังเผชิญกับความท้าทายเดียวกัน
ความสำคัญของการปรับตัว: ในภาวะที่ตลาดไม่เป็นใจ การยึดติดกับโมเดลธุรกิจเดิม ๆ คือความเสี่ยงสูงสุด การปรับตัวอย่างรวดเร็วและชาญฉลาดคือสิ่งจำเป็น
คุณภาพและนวัตกรรมคือหัวใจ: การลงทุนในการออกแบบผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ การควบคุมคุณภาพที่เหนือกว่า และการสร้างมูลค่าเพิ่มผ่านสิ่งอำนวยความสะดวกและบริการ ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญในการชนะใจผู้บริโภค
การกระจายความเสี่ยงสร้างความยั่งยืน: การมองหาแหล่งรายได้ใหม่ ๆ ที่มั่นคง และลดการพึ่งพิงธุรกิจหลักเพียงอย่างเดียว คือหนทางสู่การเติบโตอย่างยั่งยืนในระยะยาว
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่าปี 2568 และ 2569 จะเป็นปีแห่งการพิสูจน์ความแข็งแกร่งและความยืดหยุ่นของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัทใดที่สามารถถอดรหัสและปรับใช้กลยุทธ์ที่เหมาะสม จะเป็นผู้ที่ก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้ และสร้างรากฐานที่มั่นคงสำหรับการเติบโตในอนาคต
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงมีศักยภาพที่ซ่อนอยู่ แต่จำเป็นต้องอาศัยวิสัยทัศน์ ความกล้าหาญ และความเข้าใจอย่างลึกซึ้งในพลวัตของตลาด เพื่อปลดล็อกโอกาสเหล่านั้น การลงทุนอสังหาริมทรัพย์อย่างชาญฉลาดในยุคนี้ ไม่ใช่แค่การสร้าง แต่คือการสร้างสรรค์ สร้างคุณค่า และสร้างความยั่งยืนไปพร้อมกัน
บทสรุปและคำเชิญ
ในยุคที่ความท้าทายกลายเป็นส่วนหนึ่งของการดำเนินธุรกิจ การเรียนรู้จากผู้ที่กล้าคิดนอกกรอบและปรับเปลี่ยนกลยุทธ์จึงมีความสำคัญอย่างยิ่ง พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค กำลังแสดงให้เห็นถึงพิมพ์เขียวของการพลิกฟื้นและเติบโตอย่างยั่งยืนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเปลี่ยนผ่าน
ในฐานะนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ นักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในอนาคตของตลาดนี้ การแลกเปลี่ยนมุมมองและประสบการณ์คือสิ่งล้ำค่า เราขอเชิญชวนทุกท่านร่วมแบ่งปันความคิดเห็นเกี่ยวกับอนาคตของอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือติดต่อเพื่อหารือเกี่ยวกับโอกาสในการเป็นพันธมิตรทางยุทธศาสตร์ เพื่อร่วมสร้างสรรค์การเติบโตไปด้วยกันในยุคใหม่นี้
